מחירי הדירות בהאנוי עברו את שיאם, בעלי הבתים מקצצים ברווחים, לא בהפסדים, וחושפים את פרויקט הדיור הציבורי היקר ביותר

תגובות על "מגרש המשחקים" של המשקיעים בשנת 2025, מחירי הדירות בהאנוי עברו את שיאם, פרויקט הדיור הציבורי היקר ביותר בבירה, תקנות על מתן ספרים אדומים לקרקעות שהוקצו לשימוש במשך שנים רבות ללא תכנון... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

עד סוף 2024, מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יהיו גבוהים למדי. אם משקיעים בדירות להשכרה בשתי הערים הללו, מחיר השכירות בהשוואה למחיר הרכישה אינו אטרקטיבי במיוחד, למרות שהביקוש להשכרות בתים גבוה. (צילום: ג'יה טהאן)

"מגרש המשחקים" של המשקיעים בשנת 2025

מר וו קואנג קוויט, המנכ"ל של דאט קסאן מיין בק, ניתח כי עד סוף 2024, מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יהיו גבוהים למדי. אם משקיעים בדירות להשכרה בשתי הערים הללו, מחיר השכירות בהשוואה למחיר הרכישה אינו אטרקטיבי במיוחד, למרות שהביקוש להשכרות בתים גבוה.

בינתיים, שוק הדירות בפרובינציות מתאפיין במחירי שכירות וקנייה סבירים מאוד.

מר קווייט העריך כי תחום הקרקעות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יקר למדי. עם זאת, מחירי הקרקעות במחוזות הלוויין של שתי הערים הללו לא עלו באופן דרמטי לאחרונה, רק כ-5-10%, כך שהמחיר עדיין סביר.

לכן, מנהיגי דאט קסאן מיין בק מאמינים שקרקעות בפרובינציות עדיין מהוות פלח השקעה טוב בשנת 2025.

בנוסף, מר קווייט צופה ששוק הנדל"ן של אתרי הנופש בשנת 2025 יחווה התאוששות טובה, כאשר מספר התיירים הזרים לווייטנאם בשנת 2024 יגיע ליותר מ-17 מיליון מבקרים. לדבריו, חלק משווקי הנדל"ן של אתרי הנופש בפו קוק, נה טראנג, קוואנג נין... ישתפרו.

מחירי בתים דו-משפחתיים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עדיין גבוהים; בעוד שהביקוש להשכרה לא השתנה באופן דרמטי.

"בשנת 2025, אני לא מצפה להרבה ממגזר הבתים הדו-משפחתיים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי; אבל בפרובינציות, במיוחד שבהן יש הרבה פארקי תעשייה, המחירים לא יעלו בשנת 2024, כך שיהיו יותר שינויים מאשר בערים גדולות", אמר מר קווייט.

מר קווייט ציין כי בהשקעה בשנת 2025, על משקיעים לשים לב לגורם המחיר, לא להיות מושפעים מאפקט ההמונים ולחשוב שמחירי הנדל"ן תמיד יעלו, למרות שהמחירים הגבוהים ימשיכו לעלות.

"עם המחירים בערים הגדולות, זה כבר לא יהיה 'מגרש משחקים' למשקיעים, אלא 'מגרש משחקים' לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור ולמשקיעים לטווח ארוך. אם תשקיעו בספקולציות לטווח קצר בערים גדולות, זה יהיה מסוכן מאוד."

"כאשר משקיעים, יש לשים לב לפלח הנדל"ן שיוצר תזרים מזומנים בר-קיימא בעתיד. במקביל, יש צורך לחקור נדל"ן בערים תעשייתיות, במיוחד במחוזות עם הון השקעות זר גדול כמו בק נין, בק גיאנג, האי פונג או בין דואנג, לונג אן , דונג נאי... עם זאת, חשוב מכך, יש לשים לב לסוגיות משפטיות. אם אתם חמדנים למחירים זולים ומשקיעים בפרויקטים שאין להם מספיק מסמכים משפטיים, זה יהיה מסוכן מאוד", הזהיר מר קווייט.

בינתיים, מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, ציין כי בשנת 2025, מחירי המוצרים הנמוכים והגבוהים בערים גדולות כמו האנוי לא יעלו באופן דרמטי כמו בעבר. מוצרים משניים לא יחוו תנודות מחירים רבות, רק מוצרים ראשוניים יעלו עקב עלייה בעלויות התשומות.

"בחודשיים האחרונים של השנה שעברה, השוק הראה סימנים ברורים של התקררות כאשר מוצרים משניים כמו דירות ירדו במחירים של 200-500 מיליון דונג וייטנאמי, וגם בתים נמוכים ירדו. עם ירידת מחירים זו, הביקוש להשקעה בדירות ובבתים נמוכים כבר אינו רב. משקיעים מקצועיים יטו לעבור לשווקים פרובינציאליים, עם תשתית תחבורה נוחות המחברת להאנוי; פארקי תעשייה ואוכלוסייה צפופה", העריך מר צ'ונג.

לדברי המנכ"ל של SGO Homes, קרקע עדיין מהווה תחום בעל משיכה רבה למשקיעים. בטווח הקצר של כ-2-3 שנים, קרקע עדיין מהווה אפיק ההשקעה היעיל ביותר.

בנוסף, גם קטגוריית הדירות רבי הקומות בפרובינציות, עם מחירים הנעים בין 2-3 מיליארד וונד, ימשוך משקיעים.

קצב הקליטה של ​​פרויקטים חדשים שהושקו יואט.

לדברי יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, נגוין ואן דין, פרויקטים של דיור שנפתחו למכירה בשנת 2025 עדיין יקבלו תשומת לב, ייסחרו וייספגו היטב, אך קצב הספיגה צפוי להאט. תחום הדירות ימשיך לשלוט בנזילות השוק.

עם זאת, לדברי מר דין, נזילות הדירות עדיין תהיה מרוכזת בפרויקטים עירוניים גדולים. הביקוש לדיור, ובמיוחד הביקוש להשקעות, ימשיך לנוע לאזורים פרבריים ולמחוזות וערים בדרגות 2 ו-3, שם המחירים נמוכים יותר ויש יותר מקום לצמיחה בעתיד.

סקירת השוק מראה כי לאחר תקופה של צמיחה "חמה", נטו הדירות - המוצר המועדף ביותר בהאנוי - לרדת מעט במחירן מאז סוף 2024 ועד עכשיו. כוח הקנייה הואט מעט, וגם מחירי המכירה ירדו מעט עבור בעלי בתים שצריכים למכור במהירות. אלו שהשקיעו בדירות בעבר הסכימו להפחית את עניין המכירה שלהם מכיוון שהרווח שהושג היה גבוה למדי לאחר התקופה שבה מחירי הדירות עלו בכמה עשרות אחוזים.

נכון לעכשיו, מחירי הדירות בהאנוי נוטים להישאר זהים או לרדת מעט בהשוואה לתקופת השיא. גם נפח העסקאות ירד משמעותית בהשוואה לתקופה שלפני נובמבר 2024. על פי סקר של Batdongsan.com.vn, בפרויקט Vinhomes Smart City, בשוק המשני, בנובמבר 2024, מחיר דירות הסטודיו הוצע בדרך כלל בין 2 ל-2.2 מיליארד וונד לדירה, אך מדצמבר 2024 ועד היום, חלק מבעלי הבתים צריכים למכור בדחיפות, מחיר ההצעה נע רק בין 1.98 ל-2 מיליארד וונד לדירה...

באופן דומה, תופעה זו נרשמה גם בפרויקטים אחרים. עם זאת, מתווכי נדל"ן אומרים שעם מחיר זה, הבעלים מוכר ברווח, לא בהפסד.

היצע הנדל"ן למגורים בשנת 2025 ימשיך לגדול, כ-10% בהשוואה לשנת 2024; פרויקטים רבים נפתרו ובעיותיהם יבוצעו מחדש בשנת 2025; לפרויקטים רבים יש גם תוכניות "להשקה" כדי לנצל את הזדמנויות ההתאוששות של השוק.

היצע הנדל"ן צפוי להמשיך ולהיות נתרם בעיקר מאזורים עירוניים גדולים במחוזות הצפוניים ובערים של משקיעים גדולים. ראוי לציין כי קטגוריית הדירות, בעיקר הקטגוריית המחירים החל מ-50 מיליון וונד/מ"ר ומעלה, ממשיכה להוביל את השוק.

למרות שההיצע גדל, הוא עדיין נדיר בהשוואה לביקוש, ומכיוון שהוא מגיע בעיקר מפרויקטים עירוניים גדולים של משקיעים גדולים, מחיר המכירה עדיין "מעוגן" ברמה גבוהה. בינתיים, גם רמת המחירים המשנית תצמח לאט יותר עם עלייה נמוכה יותר, בין 7% ל-10% בהשוואה לשנת 2024.

הסיבה לכך היא שרמת המחירים הנוכחית גבוהה למדי. הצמיחה האטה בשוק נובעת גם מהעובדה שמחירי ההעברה של דירות ישנות רבות, חסרות תשתיות ושירותים, גבוהים מדי בהשוואה לערכן בפועל.

פרויקט הדיור החברתי היקר ביותר בהאנוי צפוי לעלות 25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מחיר המכירה של דיור ציבורי בקומונה טאן טריאו, במחוז טאן טרי (האנוי) מוערך באופן זמני בכ-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אם יאושר, זה יהיה מחיר הדיור הציבורי הגבוה ביותר אי פעם בהאנוי.

המחיר הנ"ל פורסם זה עתה על ידי מחלקת הבנייה של האנוי לאחר תחילת בניית הפרויקט בסוף השנה שעברה.

פרויקט זה מושקע על ידי קונסורציום של תאגיד ההשקעות בפיתוח תשתיות עירוניות (Udic), חברת החשמל והמים של האנוי (Haweicco) וחברת הבנייה המשותפת של DAC האנוי לפיתוח ובנייה דיור. הפרויקט נבנה על מגרש מספר 1 של אזור העיר החדש הא דין, קומונת טאן טריאו (שם מסחרי מגדל אקו אודיק).

על פי נתוני משרד הבנייה, מחיר המכירה המשוער של דירות בפרויקט דיור ציבורי זה הוא כ-25 מיליון דולר למ"ר. עם מחיר היחידה הנ"ל, דירה בשטח של 70 מ"ר בפרויקט עולה כ-1.75 מיליארד דונג וייטנאמי.

מחיר השכירות המשוער הוא כ-150,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש. מחיר השכירות המשוער לדירה בשטח של 70 מ"ר הוא 10.5 מיליון דונג וייטנאמי/חודש.

מחיר השכירות הוא 390,000 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש, הצפי הוא שעבור דירה בגודל 70 מ"ר אנשים יצטרכו לשלם 27.3 מיליון דונג וייטנאמי/חודש.

ממשרד הבנייה נמסר כי המחיר הרשמי יפורסם על ידי המשקיע לאחר הערכתו על ידי סוכנות הניהול הממשלתית בהתאם לתקנות.

הזמן הצפוי לקבל בקשות לרכישת דיור ציבורי בפרויקט הוא ברבעון הרביעי של 2025.

לפני 2023, מחיר המכירה של דיור ציבורי בבירה נע בין 13 ל-17 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. אם יאושר, זה יהיה מחיר הדיור הציבורי הגבוה ביותר אי פעם בהאנוי.

בעבר, בתגובה לדעות הבוחרים בנוגע למחיר הגבוה של דיור ציבורי בהשוואה להכנסתם של רוב העובדים, במיוחד אלו בעלי הכנסות נמוכות, אמר משרד הבינוי כי כדי להקל על הליך קביעת מחירי הדיור הציבורי, חוק הדיור משנת 2023 קובע כי מחיר המכירה ייקבע על סמך חישוב כל העלויות להשבת הון ההשקעה לבניית דיור.

מחיר רכישת השכירות נקבע כמחיר המכירה ואינו כולל את דמי אחזקת הדיור ששולם על ידי השוכר בהתאם להוראות חוק הדיור. מחיר השכירות מוסכם על ידי המשקיע והשוכר. במקרה שהמשקיע משתמש במחיר ההצעה הזוכה, אין צורך להעריך מחדש את מחיר המכירה ומחיר רכישת השכירות של דיור ציבורי.

על פי משרד הבינוי, סעיף 85 קובע תמריצים למשקיעים בדיור ציבורי, כגון פטור מדמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, תמריצי מס לפי חוקי המס, משקיעים זכאים לרווח של 10%, מוקצה להם שטח קרקע או שטח רצפה מסחרי ואינם צריכים להתחשב בכך במחירי הדיור הציבורי.

"תקנות אלו תורמות לעידוד וקידום השקעות ופיתוח של דיור ציבורי ולהבטחת מחירי דיור ציבורי ברמה מתונה, כך שפקידים, עובדים ופועלים בעלי הכנסה נמוכה יוכלו לרכוש בתים ולייצב את חייהם", הדגישו במשרד הבינוי.

תקנות להענקת ספרים אדומים לקרקע שהוקצה לשימוש במשך שנים רבות ללא תכנון

בזמן הקצאת הקרקע הבלתי מורשית בשנת 1996, לא היה תכנון, אך עד שנת 2024, אם זה לא יהיה בהתאם לתכנון, האם ניתן להעניק תעודת זכות שימוש בקרקע?

בנושא זה, למשרד משאבי הטבע והסביבה יש את ההערות הבאות:

סעיף 2, סעיף 140 לחוק הקרקעות משנת 2024, במקרים בהם משקי בית ויחידים משתמשים בקרקע שהוקצתה ללא אישור מתאים ובקרקע שנעשה בה שימוש בין ה-15 באוקטובר 1993 ל-1 ביולי 2004, וכעת אושר על ידי הוועדה העממית של הקומונה בה נמצאת הקרקע כאין להם מחלוקות, בהתאם לתכנון שימושי קרקע ברמת המחוז או לתכנון הכללי או לתכנון יעוד או לתכנון בנייה או לתכנון כפרי, תוענק להם תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע (הספר האדום) בהתאם להוראות סעיפים 3 ו-6, סעיף 138 לחוק זה.

בהתאם לכך, על חלקת הקרקע שבשימוש לעמוד באחד מחמשת סוגי התכנון שהוזכרו לעיל כדי להיחשב כחלק מהספר האדום.

"בהתבסס על התקנות הנ"ל, במקרים בהם מועד הקצאת הקרקע לא היה במסגרת הסמכות בשנת 1996 ולא היה תכנון, אך עד שנת 2024 הוא אינו בהתאם לתכנון, הוא לא יהיה זכאי לשקול להנפקת ספר אדום בהתאם להוראות סעיף 140 לחוק הקרקעות", הודיע ​​משרד משאבי הטבע והסביבה.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html