העסקאות עומדות על שמריהן, אך מחיר המכירה של דירות בהאנוי עדיין עולה כמו "אחוזי דיבוק".

(דן טרי) - מומחים אומרים כי העלייה המתמשכת במחירי הדירות גרמה לאנשים להשעות זמנית את תוכניות הרכישה שלהם. עם זאת, מחיר המכירה של הדירות ממשיך לעלות למרות קשיים בעסקאות.

קוני דירות מתקשים בסערת מחירים

על פי סקר של כתבי דן טרי , במהלך החודש האחרון, מחירי המכירה של דירות בהאנוי המשיכו לשמור על מגמת עלייה.

בית בשטח של 64 מ"ר עם 2 חדרי שינה בפרויקט Vinhomes Smart City הוצע למכירה באמצע אוקטובר תמורת כ-4.2 מיליארד דונג וייטנאמי. עד כה, דירה זו המשיכה לעלות במחיר של 4.6 מיליארד דונג וייטנאמי.

או בפרויקט ת'אנג לונג מספר 1, דירה בשטח של 87 מ"ר עם 2 חדרי שינה פורסמה למכירה בתחילת אוקטובר תמורת 5.7 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, מחיר הדירה הזו עלה כעת ל-6 מיליארד דונג וייטנאמי.

על פי נתונים של יחידת מחקר, מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות בשוק הכולל בהאנוי עלה משמעותית, מ-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בתחילת 2022 לכ-72 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ברבעון השלישי של השנה.

בפרט, המחיר הממוצע של פרויקטים שנפתחו לאחרונה ברבעון זה הגיע לכ-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), משום שהיצע הדירות שנפתחו לאחרונה ברבעון נרשם בעיקר בפלח היוקרה והפאר, המהווה 100% מנתח השוק.

מר נגוין ואן נגו ( מנאם דין ), הזקוק לרכישת בית, אמר שבמשך שלושת החודשים האחרונים משפחתו בוחנת ברציפות דירות רבות ברובעים נאם טו ליאם והא דונג. עם 3 מיליארד וונד, מר נגו מתכנן לרכוש דירה בשטח של כ-65-70 מ"ר, עם שני חדרי שינה, אך ככל שהוא מחפש יותר, כך הוא מרגיש שהוא לכוד ב"מטריצת מחירי דירות".

"אותה דירה שלא נמכרה, אבל המחיר שהבעלים הציע גבוה יותר מבעבר. לדוגמה, בית בגודל 68 מ"ר במי דין (נאם טו ליאם, האנוי) פורסם למכירה בספטמבר תמורת כ-3.3 מיליארד וונד. אותו בית מוצע למכירה על ידי הבעלים תמורת 3.7 מיליארד וונד", אמר. בעוד שמחירי הדירות "רוקדים" ללא הרף, מר נגו השהה זמנית את תוכניתו לקנות בית והמתין שהמחיר יתקרר.

או כמו שאמר מר טראן ואן צ'ונג ( מבאק ג'יאנג ), במשך חודשיים האחרונים משפחתו הלכה לראות בתים בפרויקטים רבים של דירות בהאנוי. עם זאת, מר צ'ונג היה המום משום שמחיר המכירה של הדירה שנתן הבעלים עולה במהירות רבה.

יש אנשים שעצרו את תוכניותיהם לקנות בית משום שמחיר המכירה עלה במהירות (איור: טראן קאנג).

לפני 10 ימים, מר צ'ונג קיבל הצעת מחיר מבעל דירה ברובע הואנג מאי (האנוי) בשטח של 72 מ"ר, שתוכננה עם 2 חדרי שינה, תמורת 4.3 מיליארד דונג וייטנאמי, שהם שווי ערך ל-60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עם זאת, לאחרונה, בעל הדירה הודיע ​​למר צ'ונג כי המחיר עלה ל-4.7 מיליארד דונג וייטנאמי.

"העלייה המהירה במחירי הדירות גורמת לי לתהות האם כדאי לי לקנות עכשיו או לחכות להתייצבות. אם אקנה עכשיו, המחיר עלול לרדת שוב, כי הוא כבר עלה. אם לא אקנה, אני חושש שמחירי הדירות ימשיכו לעלות", אמר.

על פי נתונים של יחידת מחקרי שוק, מחיר המכירה הממוצע של דירות ברחבי הארץ ברבעון הראשון של 2021 היה 35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עד הרבעון השלישי של 2024, מחיר המכירה עלה ל-51 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לפיכך, בתוך 4 שנים, מחירי הדירות עלו ב-45%, או יותר מ-10% בשנה.

למה מחירי הדירות "קדחתניים"?

מומחה הנדל"ן נגוין קווק אן אמר שישנן סיבות רבות המובילות לסיפור עליית המחירים החם של פלח הדירות.

ראשית, שוק הנדל"ן הוא מחזורי. באופן ספציפי, מחירי הדירות עולים עקב אופי השוק הנמצא בשלב התאוששות. בעבר, באמצע 2024, יחידה זו ניבאה התאוששות של כל סוג של נדל"ן, כאשר הסוג הראשון שיתאושש יהיה מוצרים למגורים.

לאחר תקופה קשה שעברו, הפסיכולוגיה של משקיעים בשוק הנדל"ן חלשה מאוד. הפחד הגדול ביותר בעת השקעה אינו מירידת מחירי הנדל"ן, אלא הפחד שהמוצר לא יהיה נזיל. לכן, משקיעים מחפשים כעת סוגים בעלי מעמד משפטי מסוים, תזרים מזומנים, ולפחות ניתנים להשכרה כמו דירות.

הסיבה השנייה היא שההיצע לא עמד בביקוש השוק, בעוד שהביקוש גדול מאוד. לדוגמה, בהאנוי, מדי שנה נדרשות כ-100,000-170,000 דירות חדשות, בעוד שההיצע מתחילת השנה עומד על כ-30,000 יחידות בלבד, ובשנת 2023 כ-10,000 יחידות.

במקביל, צפיפות האוכלוסייה באזורים עירוניים גדולה מאוד. מדינות מסוימות כמו קוריאה, סין,... למרות שיש להן מערכות תחבורה טובות, נוחות לנסיעה לכל המחוזות והערים, אנשים עדיין גרים ועובדים בעיקר בערים גדולות. וייטנאם אינה יוצאת דופן. קניית בית בערים גדולות מעולם לא הייתה קלה. ככל שאנשים הופכים מרוכזים יותר, קשה מאוד להוריד את רמת המחירים.

בנוסף, מוצרי נדל"ן מרוכזים יותר ויותר במגזרים יקרים. עדויות לכך שבתחילת 2020, מגזר היוקרה ומעלה (מחירים מעל 55 מיליון וונד/מ"ר) היווה רק כ-6% מכלל ההיצע. עד לרבעון השלישי של השנה, מוצרים אלה היוו כ-60%.

לדברי המומחה, בהקשר של היצע נמוך בשוק, לאחר הסרת סוגיות משפטיות והשקת מוצרים, המשקיעים מתמקדים בעיקר בפלח הבינוני ומעלה (מחירים מעל 35 מיליון וונד/מ"ר).

"לוקח הרבה זמן להשיק פרויקט, בעוד שמחירי הקרקע ממשיכים לעלות מדי יום, ולכן הגיוני שמשקיעים יחליטו להשיק דירות במחירים הנעים בין טווח הביניים ומעלה", אמר מר קוק אן.

בניין דירות בהאנוי (צילום: דונג טאם).

הסיבה השלישית היא גורם הפסיכולוגיה של השוק. באופן ספציפי, כאשר מחיר הדירה לא עלה הרבה, אנשים נוטים לחכות שהמחיר ירד. אבל כשהם רואים עלייה של כ-10-20% במחיר, כולם ממהרים לקנות כי הם חוששים שהמחיר ימשיך לעלות. זה מוסיף מכה פסיכולוגית, וגורם לשוק להתאושש.

"למעשה, השוק היה חם מאוד בשנה האחרונה בערך. לכן, הסיבה נובעת גם מהעובדה שאנשים די חסרי סבלנות לאחר שחיכו לירידת מחירי הדירות", סיכם מר קוק אן.

נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - העריך כי בתקופה האחרונה חלה עליות חריגות במחירי הדירות, במיוחד בהאנוי. תופעה זו מושפעת בוודאי מקבוצות אינטרס, בעוד שההקשר הכלכלי, השוק והכנסות הציבור טרם התאוששו.

"מחירי הדיור עולים, אבל אין עסקאות. זה יכול להיות תעלול של קבוצת השקעות עם כוונות לא ברורות", אמר מר דין בגילוי לב.

לדבריו, קבוצות אינטרס אלו מסוגלות לבצע תעלולים של ניפוח מחירים עקב העובדה שהיצע הדירות בעייתי. בשנים האחרונות לא אושרו לשוק פרויקטים חדשים לרישיונות השקעה. הפרויקטים בשוק הם בעיקר פרויקטים ישנים שנרכשים ונמכרים שוב. ההיצע גם חסר וגם באיכות ירודה, ההיצע לאנשים ולבעלי הכנסה נמוכה מעט מאוד, ומבנה המוצר אינו מתאים.

בנוסף, רוב ההיצע החדש ממשיך להתבצע בסטנדרט גבוה עם עלויות השקעה ועלויות קרקע גבוהות, וגם המשקיעים מצפים לרווחים גבוהים יותר מבעבר. לכן, קשה מאוד להוריד את רמת המחירים של דירות ראשוניות. מחירן הגבוה של הדירות בשוק הראשוני גרם גם לעלייה דרמטית במחירים בשוק המשני.

נכון לעכשיו, הפסיכולוגיה של רוכשי דירות ירדה בהדרגה, שכן מחירי הדירות עלו בהתמדה מתחילת השנה.

עסקאות דירות הואטו אך צפוי שיהיה קשה להפחית אותן בטווח הקצר (צילום: טראן קאנג).

מר פאם דוק טואן - מנכ"ל EZ Property - אמר כי לאחרונה מחירי הדירות בהאנוי היו גבוהים רק באופן מקומי עקב הפער בין היצע לביקוש. עד כה, מחירי הדירות בהאנוי עברו את השיא.

"יש לי קבוצת חברים שכולם בעלי הכנסות גבוהות, אבל אם מסתכלים על מחירי הדירות הנוכחיים, כולם חושבים שהן גבוהות מדי, לא תואמות את הערך, וקשה מאוד להגיע אליהן", הוא אמר.

מחירי הדירות גבוהים מדי, ולכן אנשים רבים דחו את תוכניותיהם לרכוש בית, מתוך מחשבה שהמחירים אינם סבירים. לכן, נזילות הדירות נמוכה מאוד לאחרונה. מר טואן צופה כי מעתה ועד סוף השנה, מחירי הדירות כמעט ולא יעלו עוד. עם זאת, יהיה קשה מאוד גם למחירי הדירות לרדת, למעט במקרה של אלו הזקוקים לכסף כדי להוריד את המחיר כדי למכור במהירות.

נגוין ואן דין הצהיר כי על מנת להפחית את מחירי הדירות בהאנוי, יש צורך לעשות מאמצים להאצת התקדמות פרויקטים של בנייה לדיור ציבורי. לווסת באופן יזום את ההיצע על ידי שימוש יעיל בכלי תכנון, התאמת התכנון והקצאת כספים נוספים לקרקע נקייה כדי לסייע למשקיעים ליישם פרויקטים של דיור ציבורי ברגע שהתכנון נקבע.

בטווח הארוך, כדי לייצב את מחירי הדירות בפרט ואת מוצרי הדיור בכלל, נדרשת השתתפות חזקה מצד המדינה. בפרט, יש צורך להמשיך לקדם את פיתוח תשתיות התחבורה, קיצור זמן הנסיעה מאזורי לוויין למרכז העיר, וההיצע מהפרברים יפחית את מחירי הדיור.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm