הצעה להגבלת הלוואות לדיור שני: נדרשים נתונים "בעקבות זמן" כדי לשמור על המדיניות במסלול הנכון

בנוגע להצעה החדשה של משרד הבינוי להגביל הלוואות לרכישת דירה שנייה, במטרה לשלוט בספקולציות בנדל"ן ולצנן את מחירי הדיור, אישר ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון למחקר והערכת שוק הנדל"ן: "הצעת משרד הבינוי להבחין בין דירה ראשונה לדירה שנייה היא הכרחית."

ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן. (צילום: LD)

אדוני, כאשר זרימות ההון יתהדקו, פסיכולוגיית השוק בוודאי תחולנה שינויים מסוימים. לדעתך, האם זהו צעד שגורם להאטת השוק או הזדמנות להון לחזור ליעד הנכון - קוני בתים אמיתיים?

אני מזדהה עם קוני דירות בהקשר הנוכחי, קניית בית, במיוחד בערים גדולות, היא קשה מאוד. אני גם מזדהה עם משרד הבינוי כאשר הוא אחראי על ויסות השוק ומחירי הדיור, מצרך מיוחד, שיש לו השפעה רבה לא רק על הביטחון הלאומי אלא גם על הכלכלה . אם לא ניתן לשמור על מחירי הדיור, הדבר אף ישפיע על הביטחון וההגנה הלאומית.

אני מאמין שלפני שנוכל למסות או לחוקק מדיניות, אנחנו צריכים נתונים - והם חייבים להיות נתונים "חיים", נתונים נקיים. נכון לעכשיו, נתונים אלה אינם זמינים, ולכן מדיניות היא לעתים קרובות "קלינית" באופייה, ללא חזון ארוך טווח.

הצעת משרד הבינוי להבחין בין דירה ראשונה לדירה שנייה היא הכרחית ותואמת את המגמה העולמית , אך זהו פתרון לטווח קצר בלבד. בטווח הארוך, יש לסנכרן את הנתונים ואת המערכת המשפטית כדי להגיע ליעד הנכון.

אם המס יוטל בחיפזון, בוודאי תהיה לכך השפעה על השוק, ואף תגרום ל"בלימה פתאומית" של השוק, מה שיגרום לתגובת שרשרת. כאשר המס יוטל, יהיה ברור מי יהיה הנפגע, ולכן יש להיערך בקפידה לתהליך זה.

בנוגע להתפתחות שוק הנדל"ן, כמנהל מדינה, חשוב לשמור על יציבות משום שמדובר במצרך חיוני. ראשית, קרקע נמצאת בבעלות העם ומנוהלת על ידי המדינה, לכן יש לנקוט צעדים ליצירת היצע קרקע נקי למשקיעים. כאשר עסקים צריכים להשקיע יותר מדי זמן, עלויות הניהול יידחפו למחירי הדיור.

מבחינת מקורות הון, לווייטנאם אין כיום הון לטווח ארוך למגזר זה והיא מסתמכת בעיקר על בנקים מסחריים. בינתיים, הבנקים חייבים להבטיח רווחים ובטיחות הלוואות.

נתונים לא שלמים על הכנסותיהם של אנשים מקשים על הבנקים לקבוע את יכולתם להחזיר חובות, מה שמקשה על קוני בתים לקבל הלוואות.

במדינות רבות כמו סינגפור או קוריאה, לאנשים יש קרן חיסכון לדיור - הנלקחת מהכנסתם ברגע שהם מתחילים לעבוד. כאשר הם צברו 40-50% מערך הבית, היתרה מושאלת על ידי המדינה לטווח ארוך עם ריביות מועדפות.

הודות לכך, יש להם גם קרקע נקייה וגם הון לטווח ארוך כדי להבטיח יעדי דיור בני קיימא. בווייטנאם, קשה לגשת לקרקע ולהון, ולדיור ציבורי יש אותם נהלים כמו לדיור מסחרי, כך שקשה מאוד לפתור את הבעיה הזו.

- מנקודת מבטם של עסקים ומתווכי נדל"ן, האם לאיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם יש הצעות או המלצות למשרד הבינוי והבנקים כדי שוויסות זרימת ההון יוכל גם לשלוט בסיכונים וגם לסייע לשוק להתייצב ולא ליפול למיתון?

מבחינת נתונים, בסופו של דבר, מתן הלוואות ליעד הנכון עדיין תלוי בנתונים. ראשית, נתונים אישיים. אנחנו לא רק מכירים כל לווה בנפרד אלא גם את מערכות היחסים שלו, וניתן לעשות זאת באמצעות נתונים. כאשר הנתונים יהיו מלאים, לא יהיו עוד ילדים שיעמדו על שם הנכס, אלא נוכל לפגוע ביעד הנכון.

עלינו לבנות בדחיפות מערכי נתונים, רק אז נוכל להגיע לפתרונות מדויקים וארוכי טווח. אם אין לנו נתונים, קשה לשאול כיצד למצוא את הפתרון הטוב ביותר. בטווח הקצר, עלינו לשפר את ניהול המדינה, לחזק את הפיקוח, הבדיקה, הבדיקה והביקורת שלאחר מכן של הבנקים.

אם נבחן את העלייה הנוכחית במחירי הדיור, לכל המעורבים יש עניין בה. לדוגמה, בהליכים מנהליים, למי שמנפיק אותם יש עניין; בשלב חלוקת ההון, גם לאנשים במגזר הבנקאי יש עניין; ואז יש גם מתווכים. כל הדברים האלה מצטברים כדי לדחוף את מחירי הדיור לעלות מאוד.

לדעתי, בטווח הארוך, עלינו שיהיו לנו נתונים סטנדרטיים: נתונים אישיים, מערכות יחסים, כספים, תזרים מזומנים ומקורות כסף. בין אם הכסף הזה נקי ובין אם לאו, עלינו לשלוט בו. כי בימינו יש אנשים שקונים בתים בלי להתחשב במחיר, זה סימן להלבנת הון. אם איננו יכולים לשלוט בתזרים המזומנים, זה מסוכן מאוד.

כיום, נדרש פתרון לטווח קצר כמו חיזוק הפיקוח, הפיקוח והביקורת לאחר מכן. משרדים כמו משרד הבינוי ומשרד האוצר חייבים לתאם את היישום. אם נחכה עד שיהיו לנו מספיק נתונים כדי לפרסם מדיניות, יהיה מאוחר מדי.

זוגות עם הכנסה כוללת של פחות מ-40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש זכאים לרכוש דיור ציבורי. תמונה להמחשה — נתונים "חיים" נחוצים כדי לשמור על המדיניות במסלול הנכון. איור/תקליטור

- ד"ר טראן שואן לואונג, האם לדעתך המגמה הנוכחית של זרימת הון אשראי לנדל"ן היא איתות חיובי או לא? וכיצד אתה מעריך מגמה זו בתקופה הקרובה?

נכון לעכשיו, הבנקים נאלצים לשתף ולציית למדיניות המדינה, ובמיוחד להורדת ריביות על הלוואות, הארכת תנאי הלוואות והתחייבות למרווחי ריבית יציבים.

בנקים צריכים לגייס הון מהעם, אך מקור הגיוס והביקוש להלוואות הם בכיוונים מנוגדים: גיוס לטווח ארוך מביא לריביות גבוהות, בעוד שהלוואות לטווח ארוך צריכות לשמור על ריביות נמוכות. זוהי בעיה קשה מאוד עבור מערכת הבנקאות.

אני מקווה שבתקופה הנוכחית הבנקים יבינו שלאחר שנים רבות של צבירת רווחים, עליהם כעת לחלוק את הנטל עם החברה והמדינה.

אם בנקים ינסו "להתחמק" מהמדיניות, כגון דרישה מהלווים לרכוש חבילות ביטוח נוספות, לרכוש מספרי חשבון טובים או שירותים נוספים, אז העלויות עבור הלווים, ובמיוחד עבור רוכשי דירות צעירים, יגדלו. בשלב זה, מדיניות התמיכה של המדינה תאבד את השפעתה המעשית.

אני מקווה שהבנקים, למרות הקשיים, עדיין יצטרכו למלא את אחריותם החברתית, לעבוד עם המדינה כדי ליישם את המדיניות בצורה מעשית, ולפתור קשיים לטווח קצר עבור השוק.

בטווח הארוך, כמובן, עלינו לפעול לפי כללי השוק – אשראי, ריביות והשקעות חייבים לפעול על בסיס שקיפות, נתונים ותחרות בריאה.

תודה רבה!

מקור: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html