האנוי בין הערים שבהן מחירי הדיור "עולים בהרבה" על ההכנסה באסיה

על פי דו"ח השוק של One Housing לרבעון השלישי של 2025, שוק הנדל"ן בהאנוי ממשיך לרשום מעבר חזק מבתים דו-משפחתיים לדירות. ברבעון זה, נערכו בעיר כולה 29,100 עסקאות, עלייה קלה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם, אך ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ראוי לציין כי דירות הן עדיין הפלח המוביל בשוק, המהוות 71% מסך העסקאות, שווה ערך ליותר מ-20,800 יחידות דיור, הרמה הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות. בינתיים, עסקאות קרקע למגורים הגיעו רק ל-6,100 יחידות דיור, ירידה חדה של 35% בהשוואה לרבעון הקודם ו-39% בהשוואה לשנה הקודמת.

דירות הן עדיין הפלח המוביל בשוק הנדל"ן בהאנוי, ומהוות 71% מכלל העסקאות. (תמונה עם איור/דיסק)

המעבר מבתים לדירות מוסבר על ידי שתי סיבות עיקריות.

ראשית, העדפות הקונים משתנות, במיוחד בקרב לקוחות צעירים יותר. הדור החדש של קונים מעדיף מרחבי מגורים מודרניים, שירותים מקיפים, אבטחה וניהול מקצועי, במקום להתמקד אך ורק בערך הבעלות על הקרקע כמו בעבר.

שנית, מחירי הנדל"ן עלו בחדות, מה שהופך את הערך הכולל של בית מגורים כעת גבוה פי 2.1 ממחיר דירה. בינתיים, מחירי הדירות עולים בממוצע של כ-20% בשנה, יחד עם מדיניות הלוואות גמישה מצד בנקים ומשקיעים, מה שמקל על קונים עם הון עצמי נמוך לגשת.

דו"ח של One Housing מראה גם כי בשוק הדירות בהאנוי, היצע הדירות החדש המשיך להישאר גבוה ועמד על 8,100 יחידות, ירידה קלה לעומת השנה שעברה אך עדיין גבוהה מהממוצע (5,700 יחידות לרבעון).

למרות שמחיר היחידה הממוצע ממשיך לעלות, השוק עדיין רשם כמעט 10,100 עסקאות, כמעט שווה ערך לשיא ברבעון הרביעי של 2024, דבר המצביע על כך שהביקוש לדירות ראשוניות עדיין נשמר ברמה גבוהה.

ברבעון השלישי של 2025, פלח הנכסים היוקרתיים היווה את רוב ההיצע (53%) עם 4,100 יחידות, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2023. יותר מ-60% מההיצע החדש ברבעון השלישי המשיך להגיע בעיקר מפרויקטים במערב (36%) ובמזרח (26%).

ברבעון השלישי של 2025, מחיר היחידה העיקרי הממוצע הגיע ל-85.6 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 23% משנה לשנה ו-7% מהרבעון המקביל, עקב פתיחת פרויקטים חדשים רבים של יוקרה במערב, במרכז ובצפון, מה שדחף את רמת מחירי השוק כלפי מעלה.

מחירי הדירות הראשוניות נבדלים מאוד לפי אזור, במיוחד באזורים הצפון, המערב והמרכז: מחירי הדירות הראשוניות נעים סביב 114-125 מיליון/מ"ר. באזורים הדרום והמזרח, מחירי הדירות הראשוניות נעים סביב 70-73 מיליון/מ"ר.

לפי One Housing, העלייה המתמשכת במחירי הדירות בתקופה האחרונה, במיוחד בתקופה 2024-2025, הקשתה יותר ויותר על בעלות על דירות עבור רוב האנשים.

על פי הסטטיסטיקה, האנוי והו צ'י מין סיטי הן בין הערים עם יחס מחירי הדיור להכנסה הגבוה ביותר באזור. באופן ספציפי, אנשים יצטרכו להשקיע יותר מ-36 שנים בממוצע כדי להחזיק בדירה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

פער ההכנסות ומחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי גבוה בהרבה מאשר בערים גדולות אחרות באזור כמו מומבאי, הודו (31 שנים); הונג קונג, סין (29 שנים); מנילה, הפיליפינים (29 שנים); שנזן וגואנגג'ואו, סין (28 ו-27 שנים בהתאמה); סיאול, דרום קוריאה (27 שנים); בנגקוק, תאילנד (26 שנים).

היצע הדירות ברבעון הרביעי של 2025 צפוי להגיע לכ-11,000 יחידות, מה שיביא את סך היצע הדירות בשוק לשנת 2025 כולה ל-31,000 יחידות, ירידה קלה בהשוואה לשנת 2025, אך עדיין גבוהה יותר בהשוואה לתקופה 2021-2024 (18,000 יחידות לשנה).

בשנת 2026, ההיצע ימשיך להישאר על 31,000-32,000 דירות, כאשר 100% מהן יהיו דירות יוקרה ודירות יוקרה. המזרח והמערב ממשיכים להוביל את ההיצע בשוק כולו. במזרח, ימשיך להיות שינוי משמעותי כאשר ואן גיאנג (HY) יחליף את המזרח (HN) ויוביל את השוק.

מקור: https://congluan.vn/ha-noi-lot-top-thanh-pho-co-gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-khu-vuc-chau-a-10314955.html