שוכרים אינם מעוניינים עוד בנכסים באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי.

בתים להשכרה עם חזית רחוב מגלים חסרונות רבים

שלא כמו בשנת 2023, נכסים רבים באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי הושכרו. עם זאת, עדיין ישנן "אדמות זהב" רבות שעומדות ריקות כמעט שנה. ראוי לציין כי מספר החנויות שנפתחו לאחרונה באזור המרכזי עדיין מתמקד בתעשיית המזון והמשקאות, עם הצורך להתרחב כדי להגביר את מודעות המותג, או לנצל את התאוששות תעשיית התיירות. בינתיים, תעשיות קמעונאיות אחרות כמו אופנה , קוסמטיקה, שירותים וכו' נעלמות בהדרגה.

הסיבה העיקרית לשינוי במבנה התעשייה ולשטחי הקמעונאות הריקים במיקומים מרכזיים במרכז העיר עדיין נובעת מהשינוי במגמות הקנייה של אנשים. כיום, רוב המוצרים החיוניים ניתנים לרכישה בקלות בפלטפורמות מסחר אלקטרוני.

קרקעות יוקרה רבות בהו צ'י מין סיטי התקשו למצוא לקוחות מאמצע 2023 ועד עכשיו.

הדו"ח האחרון על התנהגות הקנייה של צרכנים וייטנאמים, שנערך על ידי NielsenIQ Vietnam, חיזק דעה זו, וקבע כי תדירות הקניות המקוונות של צרכנים גבוהה פי שניים בהשוואה לשנה שעברה. באופן ספציפי, בממוצע, כל אדם קונה באינטרנט כמעט 4 פעמים בחודש ומבלה יותר מ-8 שעות בשבוע בקניות באינטרנט. נתון זה כמעט כפול מתדירות הביקורים החודשיים בסופרמרקטים של אנשים וייטנאמים.

בנוסף, מחיר השכירות והחסרונות של בתים הפונים לרחוב באזור המרכז גם הם גורמים שהופכים את השוכרים לאדישים. בהתאם, נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי מחיר השכירות של בתים הפונים לרחוב בהו צ'י מין סיטי ממשיך לעלות. בששת החודשים הראשונים של 2024, הרובעים הישנים 1, 3, 4 ו-2 (כיום ת'ו דוק סיטי) עלו כולם ב-25-40%, רק רובע 7 ירד מעט ביותר מ-4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בעיית מחירי השכירות היקרים באזור המרכז באה לידי ביטוי ב"הפרדה" בין סטארבקס לבית מספר 11-13 האן תוין (רובע 1, הו צ'י מין סיטי). מידע רב מיחידות תיווך מראה שבשנת 2017, מותג הקפה המפורסם בעולם שכר את החלל הזה במחיר של כ-21,000 דולר לחודש (שווה ערך ליותר מ-520 מיליון דונג וייט לחודש). עד אמצע 2024, המשכיר והשוכר לא הצליחו להסכים על מחיר של 30,000 דולר לחודש (שווה ערך ל-750 מיליון דונג וייט לחודש), מה שהוביל לסיום חוזה השכירות.

המקרה של סטארבקס שביטלה את החוזה בהאן תויין הפתיע אנשים רבים עם מחיר השכירות "העצום" של החלל הזה.

בהתייחסו לשוק זה קודם לכן, אמר מר דין מין טואן - מנהל המכירות של Batdongsan.com.vn כי שוק השכרת בתים עם חזית רחוב בהו צ'י מין סיטי לא ממש השתפר. בנוסף לקבוצת תעשיית המזון והמשקאות, שלעתים קרובות נדרשת להתרחב כדי להגביר את זיהוי המותג, תעשיות קמעונאיות רבות אחרות כמו אופנה, קוסמטיקה וכו' הפחיתו את הצורך לשכור נכסים עקב מגמת המכירה בפלטפורמות מסחר אלקטרוני.

עם זאת, לבעלי בתים דו-משפחתיים במרכז העיר יש לעתים קרובות תזרים מזומנים טוב, כך שהסיפור שמעניין אותם אינו האם הם יכולים לשכור את הבית או לא, אלא הצורך לשכור אותו במחיר גבוה כדי להעלות את ערך הנכס. לצד עליית שכר הדירה, שינויים בהתנהגות הצרכנים מאלצים גם בעלי נכסים לחשוב מחדש על אסטרטגיות התפעול שלהם.

גב' הואנג נגוייט מין - מנהלת בכירה במחלקת הליסינג המסחרי - Savills Hanoi , שחולקת את אותה דעה, אמרה כי מחיר השכירות הגבוה, בעוד שפעילות עסקית הופכת קשה יותר ויותר, גורם למותגים לבעיות תזרים מזומנים, ולכן הם נאלצים לצמצם את שטחי העסק שלהם, או לעבור לאזורים עם מחירי שכירות זולים יותר כדי למזער עלויות.

קניונים הופכים ליעדים

לאחר שהחזירה את הנכס במחיר שכירות של כמעט 50 מיליון פאונד לחודש ברחוב דין ביין פו (רובע 3, הו צ'י מין סיטי), אמרה גב' נגוין מין טראנג - בעלת מותג אופנה: "מחיר השכירות כאן התחיל לעלות מסוף השנה שעברה ועד עכשיו, הנכס חסר מקום חניה, מוסתר על ידי כל מיני שלטים ושלטי חוצות, וזו הסיבה שנאלצתי להפסיק זמנית את העסק שלי. התוכנית הקרובה היא לעבור לקניון, בשילוב עם עסקים מקוונים".

לדברי גב' טראנג, לשטחי קמעונאות בקניונים יש יתרונות רבים על פני בתים הפונים לרחוב, כגון מחירי שכירות, מתקנים משותפים וניהול מקצועי. במיוחד באזורים מחוץ למרכז, מחירי השכירות תחרותיים למדי, ומתאימים לאנשי עסקים המעוניינים להחזיק בחנות קטנה ולשלב מכירות מקוונות.

כלי היסטוריית המחירים של Batdongsan.com.vn מראה שמחירי השכירות באזור דיאן ביין פו עלו בכמעט 40% בשנה האחרונה.

בפרט, עם המגמה המשתנה, קניונים הפכו גם הם למקומות אטרקטיביים עבור לקוחות בהו צ'י מין סיטי, במיוחד בחגים ובסופי שבוע. הדבר הודגם במהלך חג היום הלאומי האחרון ב-2 בספטמבר, כאשר קניוני העיר היו מלאים בלקוחות, כאשר המכירות של כל קווי המוצרים עלו בחדות.

זוהי גם הסיבה לכך ששיעור התפוסה בקניונים בהו צ'י מין סיטי תמיד גבוה. סקר של קושמן אנד וייקפילד מראה ששיעור התפוסה בקניונים בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-90% ברבעון השני של 2024, עלייה קלה בהשוואה לרבעון הקודם ויציבה משנה לשנה.

היחידה ציינה גם כי מרכזי קניות חדשים ומשופצים שהחלו לפעול באופן חלקי או מלא נהנים משיעורי תפוסה טובים. בנוסף, חלק מהפרויקטים השלימו את ארגון מחדש של מבנה השוכרים שלהם וקיבלו בברכה שוכרים גדולים נוספים בתעשיות הסופרמרקטים, עיצוב הפנים, האופנה והמזון והמשקאות, מה שתורם לשיפור שיעור התפוסה הכולל.

לדברי גב' קאו טי טאנה הואנג - מנהלת בכירה במחלקת המחקר, סאבילס HCMC, היצע שטחי הקמעונאות גדל ב-2% ברבעון השני של 2024 והמשיך לצאת ממרכז העיר עם 6 פרויקטים גדולים. עסקאות השכירות במחצית הראשונה של השנה גדלו ב-26% באותה תקופה. במיוחד היו רשתות מותגים מפורסמות רבות כמו מוג'י, פוסידון, יוניקלו... שבהן תעשיית האופנה היוותה 35% משטחי ההשכרה, אחריה מזון ומשקאות שהיוו 30%, מכשירי חשמל ביתיים ורהיטים היוו 15%.

מקור: https://www.congluan.vn/nhieu-khach-thue-khong-con-man-ma-voi-mat-bang-kinh-doanh-tai-khu-vuc-trung-tam-tp-hcm-post314553.html