לא האנוי, זה המקום עם ביצועי השכרת הדירות הגבוהים ביותר במדינה, שוק הו צ'י מין סיטי צומח שוב באופן חיובי.

הפתעה לגבי היישוב עם ביצועי השכרת הדירות הגבוהים ביותר במדינה, שוק הו צ'י מין סיטי רשם איתותים חיוביים, המקום עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר בוין פוק ... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

תשואה ממוצעת להשכרה של דירות בבינה דואונג עומדת כיום על 4.7%, גבוהה בהרבה מ-3.7% בהאנוי ו-3.6% בהו צ'י מין סיטי. (מקור: קריסטל ביי)

שוק העיר הו צ'י מין מתאושש בהדרגה

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי (HCMC) התאושש בהדרגה, מרמה שלילית בשנת 2023 לצמיחה חיובית שוב מתחילת 2024. קצב הצמיחה עדיין איטי אך ישנם סימנים חיוביים.

על פי דו"ח מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, ב-11 החודשים הראשונים של 2024 בנתה העיר 7.8 מיליון מטרים רבועים של שטח רצפה חדש למגורים (והגיעו ל-97.5% מהיעד שנקבע לשנת 2024 של 8 מיליון מטרים רבועים). מתוכם, בתים פרטיים הם בשטח של 3.830 מיליון מטרים רבועים, בתים מסחריים הם בשטח של כ-3.826 מיליון מטרים רבועים, ודיור ציבורי הוא בשטח של 0.144 מיליון מטרים רבועים. העיר השלימה 2 פרויקטים של דיור ציבורי, בהיקף של 610 יחידות ו-50,831 מטרים רבועים.

נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי התאושש בהדרגה, מרמה שלילית בשנת 2023 לצמיחה חיובית מתחילת 2024. קצב הצמיחה עדיין איטי אך ישנם סימנים חיוביים. כמה פרויקטים חדשים אושרו להשקעה וכמה פרויקטים ישנים הוקמו מחדש הודות להסרת הקשיים.

בהתאם לכך, ב-11 החודשים הראשונים של 2024, אושרו לעיר 12 פרויקטים של דיור מסחרי להשקעה (כולל פרויקט דיור ציבורי אחד); 2 פרויקטים קיבלו היתרי בנייה; יותר מ-31,000 דירות מסחריות נמצאות בבנייה; 1,611 דירות עתידיות זכאיות לגיוס הון ו-3 פרויקטים של דיור ציבורי הושלמו עם 2,122 דירות.

בנוגע לעבודת הסרת הקשיים בפרויקטים של נדל"ן, מחלקת הבנייה ייעצה לוועדת העם של העיר להמשיך ולנהל את המחלקות והסניפים של העיר ולהטיל עליהן סמכויות להמשיך ולבחון פרויקטים של השקעה המתקשים ליישום עקב בעיות המתעוררות בתהליך עמידה בתקנות החוקיות, על מנת לקבל כיוון לטיפול בהם בהתאם לתקנות החוקיות, תוך הימנעות מבזבוז משאבי קרקע, אובדן יופי עירוני ובטיחות בבנייה...

חלק מפרויקטי הדירות בבינה דואנג מציגים תשואות שכירות העולות על 7% לשנה.

על פי נתוני שוק הדירות של Binh Duong לשנת 2024 של Batdongsan.com.vn, התשואה הממוצעת להשכרת דירות ב-Binh Duong עומדת כיום על 4.7%, ועולה על 3.7% בהאנוי ו-3.6% בהו צ'י מין סיטי. 3.6% היא גם התשואה הממוצעת להשכרת דירות ברחבי המדינה בשנת 2024.

ראוי לציין כי בכמה פרויקטים בבין דואנג רשמו תשואות השכרת דירות של 6% - 7.5% לשנה. ניתן לראות בכך שיא בווייטנאם, כמעט כפול מתשואת השכירות של דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

תשואה שכירות טובה שכזו בבינה דואונג נובעת במידה רבה מהעובדה שדירות יוקרה כאן בעלות מחירי רכישה מתונים, בעוד ששכר הדירה גבוה ושיעור התפוסה יציב. מוצר מסוג זה עם סטנדרטים של מסירה מושך לקוחות מהמגזר היוקרתי, המוכנים לשלם מחירי שכירות גבוהים יותר. בממוצע, כל דירה יוקרתית בבינה דואונג (מחיר רכישה של כ-45-50 מיליון דונג/מ"ר) ניתנת להשכרה תמורת 12 מיליון דולר לחודש עבור דירת חדר אחד, 15-16 מיליון דולר (דירת 2 חדרי שינה) ו-18-20 מיליון דולר עבור דירת 3 חדרי שינה. עם זאת, בהו צ'י מין סיטי או בהאנוי, דירה במחיר של 45-50 מיליון דונג/מ"ר ניתנת להשכרה רק תמורת כ-7-12 מיליון דולר לדירה, תלוי במספר חדרי השינה.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn אמר: "שיעור התפוסה של דירות יוקרה בבינה דואנג הוא כ-80-90%, אפילו חלק מהפרויקטים כמעט תמיד 'מלאים', זה נובע מביקוש גבוה להשכרה הודות לפיתוח חזק של פארקי תעשייה, המושכים עובדים ומומחים לעבודה."

בין דונג נמצאת כעת בראש המדינה במשיכת השקעות זרות ישירות ובמקום השני בשיעור ההגירה. המחוז מיייש גם מדיניות רבה לתמיכה בעסקים במשיכת ושימור עובדים. עם ההכנסה הממוצעת הגבוהה ביותר לנפש במדינה, בין דונג הפכה ליעד אטרקטיבי עבור מהגרים.

מבין 5 שוקי הנדל"ן להשכרה הגדולים ביותר במדינה מחוץ להאנוי והו צ'י מין סיטי, בין דואונג היא היישוב המוביל הן בגובה הריבית והן בשיעור הצמיחה של הריבית, ועוקפת מחוזות וערים אחרות כמו דא נאנג, האי פונג וחאן הואה. עד הרבעון השלישי של 2024, מספר החיפושים אחר דירות להשכרה בבין דואונג גדל ב-58% בהשוואה לרבעון הראשון של 2021.

בנוגע למבנה הלקוחות, העניין בדירות בבינה דואונג נובע בעיקר מהצורך לקנות להשקעה ומגורים ממשיים של תושבי הו צ'י מין סיטי, יחד עם צורכי המגורים האמיתיים של התושבים המקומיים. מתוכם, לקוחות מהו צ'י מין סיטי מהווים 49%, לקוחות מבינה דואונג והמחוזות הסמוכים מהווים 33%, על פי נתוני Binh Duong Apartment Market Overview 2024 של Batdongsan.com.vn.

פלח הדירות היוקרתיות בבין דואונג נחשב למנוף לתשואות השכירות במחוז זה. עם זאת, מחירן של דירות יוקרה כאן נמצא באזורים השפלה, נמוך ב-30-200% מאשר בהאנוי, הו צ'י מין סיטי וערים גדולות אחרות, מה שעוזר למשקיעים לגשת בקלות לשוק ועדיין להבטיח פוטנציאל רווח גבוה.

בבינה דואנג, דירות במחירים של 45-50 מיליון וונד רבוע למ"ר הן בעלות סטנדרטים גבוהים של מסירה ושומרות על שיעור תפוסה של 80-90%, עם מחירי שכירות חודשיים של כ-15 מיליון וונד רבוע לדירת 2 חדרי שינה. עם זאת, בהאנוי או בהו צ'י מין סיטי, ניתן לשכור דירות במחירים של 80-90 מיליון וונד רבוע למ"ר באותו מחיר.

וין פוק מכריז על מחירון קרקעות חדש

הוועדה העממית של מחוז וין פוק פרסמה מחירון קרקעות חדש בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024. ראוי לציין כי ב-54 מקומות תנודות מחירים הגדלות פי 5 עד פי 8.

בהתאם לכך, רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת והמשופעת הבטיחה במלואן את המיקומים, המסלולים ואזורי המגורים במחוז וין פוק בהתאם לתקנות החדשות של חוק הקרקעות משנת 2024.

באופן ספציפי, רשימת מחירי הקרקעות החדשה בת 318 העמודים הוסיפה 715 מיקומים ומסלולים והסירה 132 מסלולים.

מתוכם, מספר המשרות עם שיעור תנודה שגדל מפי 3 עד פי 5 הוא 159 משרות, המהוות 2.99%. מספר המשרות עם שיעור תנודה שגדל מפי 5 עד פי 8 הוא 54 משרות, המהוות 1.02%.

מחיר הקרקע הגבוה ביותר הוא בעיר וין ין, בקטע מרחוב נגו קווין עד לצומת עם רחוב נגוין וייט שואן במיקום 1 מחיר הקרקע מגיע ל-52 מיליון וינדיש וייט שואן/מ"ר.

בפרט, באזור התיירות טאם דאו, מחירי הקרקעות במקומות רבים עלו גם כן. בפרט, בקטע מצומת מלונות ונוס העובר סביב חגורת הפארק המרכזי ועד לצומת בתי הספר, מיקום 1, מחירי קרקעות למגורים מגיעים ל-49 מיליון וונד/מ"ר, ומחירי קרקעות מסחריות ושירותיות עומדים על 18.2 מיליון וונד/מ"ר.

רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית מונפקת על סמך תוצאות חקירות וסקרים של יישובים והשוואות של גורמים דומים של מיקומים כדי להעריך ולהציע מחירי קרקע.

מחירי הקרקעות החדשים במחוז וין פוק נכנסים לתוקף החל מ-20 בינואר ועד סוף 2025.

תקנות חדשות למכירת דיור ציבורי לאחר 5 שנות שימוש, אנשים נהנים ממאות מיליונים

בעת העברת יחידת דיור ציבורית, אנשים חייבים לשלם 50% מאגרת השימוש בקרקע, שהם כ-120-200 מיליון דונג וייטנאמי. עם התקנות החדשות בחוק הדיור 2023, אנשים אינם צריכים לשלם אגרה זו.

מחלקת המסים הכללית (משרד האוצר) פרסמה זה עתה מסמך בתגובה למחלקת המסים של האנוי בנוגע לגביית דמי שימוש בקרקע בעת העברת דירות דיור ציבורי.

על פי מחלקת המיסוי הכללית, בסעיף 89 בסעיף 1 ה', סעיף 1, קובע חוק הדיור 2023: "...לאחר 5 שנים ממועד התשלום המלא עבור רכישת הבית, קונה דיור ציבורי רשאי למכור מחדש בית זה בהתאם למנגנון השוק לנזקקים אם ניתן תעודה; המוכר אינו חייב לשלם דמי שימוש בקרקע ועליו לשלם מס הכנסה בהתאם להוראות חוק המס, למעט במקרה של מכירת דיור ציבורי כבתים בודדים, המוכר חייב לשלם דמי שימוש בקרקע בהתאם להוראות הממשלה ועליו לשלם מס הכנסה בהתאם להוראות חוק המס".

סעיף 42 לצו מס' 100/2024 קובע את תשלום דמי השימוש בקרקע בעת מכירת דיור ציבורי לאחר תקופה של 5 שנים.

לפיכך, בנוסף לסכומים שיש לשלם כפי שנקבע, על המוכר לשלם 50% מדמי השימוש במקרקעין. מועד חישוב דמי השימוש במקרקעין הוא מועד הגשת מסמכים תקפים להכרה בזכויות שימוש במקרקעין לפי הוראות חוק המקרקעין.

בנוסף, בסעיף 5, סעיף 198 לחוק הדיור משנת 2023, בנקודה ד', קובע כי במקרים בהם נמכר דיור ציבורי ויש לשלם דמי שימוש בקרקע לפני מועד תחילתו של חוק זה, אך עד מועד תחילתו של חוק הדיור משנת 2023 טרם שולמו דמי שימוש בקרקע, יש להמשיך ולשלם את הכסף בהתאם לתקנות.

בהתבסס על ההוראות הנ"ל, קבע מחלקת המיסוי הכללית כי במקרה בו קונה דיור ציבורי רשאי למכור מחדש את הבית בהתאם להוראות חוק הדיור ומעביר אותו לאחר 1 באוגוסט 2024 (תאריך תחילת חוק הדיור), הוא/היא אינו/היא חייב/ת לשלם דמי שימוש בקרקע ועליו/ה לשלם מס הכנסה.

במקרה של מכירת דיור ציבורי כדיור פרטי, על המוכר לשלם 50% מדמי שימוש בקרקע ומס הכנסה.

במקרה של מכירת דיור ציבורי, יש לשלם דמי שימוש בקרקע בהתאם להוראות חוק הדיור לפני תאריך תחילתו של חוק הדיור אך טרם שולמו דמי שימוש בקרקע, יש להמשיך ולשלם את הכסף בהתאם להוראות חוק הדיור לפני תאריך תחילתו של חוק זה.

בהאנוי, על פי נתוני השוק, פרויקטים רבים של דירות דיור חברתי נמצאים בשימוש למעלה מ-5 שנים וזכאים להעברה, כגון בניין דאי קים, סכר רייס סיטי לין, 43 טראן פו; 987 טאם טרינה...

סקרים בפרויקטים רבים של דיור ציבורי מראים שלמרות שהדירות היו בשימוש שנים רבות, מחירן עלה פי כמה וכמה, שווה ערך לדירות בפרויקטים של דיור מסחרי. מחיר המכירה במקומות מסוימים מגיע עד 50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בעבר, בעת העברת יחידת דיור ציבורית, אנשים היו צריכים לשלם 50% מאגרת השימוש בקרקע, שהייתה כ-120-200 מיליון דונג וייטנאמי. עם התקנה החדשה, אנשים אינם צריכים לשלם אגרה זו.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html