הצעה לתיקון והשלמה של תקנות בנושא פרויקטים של חדירת ים

[מודעה_1]

הצעה לתיקון והשלמה של הצו על הקמה, הערכה ואישור של פרויקטים של השקעה בפלישה לים

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), תקנות בנוגע לפעילויות שיקום קרקעות מביאות יתרונות רבים ולכן הן נחוצות ביותר. משרד משאבי הטבע והסביבה צריך להשלים בקרוב את הצו לפרסום, ולתרום לפתרון פרויקטים קיימים של שיקום קרקעות המצויים במבוי סתום.

בתגובה לטיוטת הצו בנושא פעילויות חדירת מים שנשלחה לראש הממשלה ולמשרד משאבי הטבע והסביבה, אמר יו"ר HoREA כי הוא מקווה שהממשלה תוציא צו זה כדי לפרט את יישום סעיף 190 לחוק הקרקעות משנת 2024, שייכנס לתוקף החל מ-1 באפריל.

HoREA מסכים באופן עקרוני עם טיוטת הצו בנושא פעילויות חדירת לים (טיוטת הצו) ונותן הערות על כמה חששות שנותרו בטיוטת הצו.

באופן ספציפי, מר צ'או הציע לתקן ולהשלים את סעיף 2, סעיף 3 של טיוטת הצו, משלוש סיבות.

ראשית, בפרויקט ההשקעה בשיקום קרקעות, סעיפי שיקום הקרקעות בפרויקט ההשקעה ביישובים עשויים לכלול אזורי סחף חופיים, או אדמות יער מגוננות חופיות, או אדמות חקלאות ימית חופית. המרת ייעודי הקרקע עבור סוגי קרקעות אלה חייבת להתבצע בהתאם להוראות חוק הקרקעות והחוקים הרלוונטיים.

שנית, פרויקט ההשקעה בפלישה לים, סעיף הפלישה לים בפרויקט ההשקעה על פי התכנון לא רק שואף ליצור מימון קרקע אלא יכול גם "ליצור מימון קרקע עם פני ים ייעודיים" כדי ליישם פרויקטים של השקעה לאורך המסלול כגון: רציף מהיבשת לאזורי ים עמוק, או פרויקטים של אנרגיית רוח חופית, פרויקטים של אנרגיית רוח ימית, או צינורות נפט וגז או כבלי חשמל, כבלים אופטיים.

שלישית, פרויקט ההשקעה בפלישה לים, סעיפי הפלישה לים בפרויקט ההשקעה באזור ים מסוים, או באזור סחף חופי, או אדמות יער להגנה על חופים, או אדמות חקלאות ימית חופית חייבים להיות מיושמים בהתאם לתכנון, ועליהם לעמוד בהוראות החוקים הרלוונטיים.

בנוסף, יו"ר HoREA הציע גם לתקן ולהשלים את סעיף 5 לטיוטת הצו בנושא הקמה, הערכה ואישור של פרויקטים של השקעה בפלישה לים או פריטי פלישה לים של פרויקטים של השקעה.

זה לא רק תואם את הוראות דיני הבנייה אלא גם את החוקים הקשורים אליו כגון דיני השקעות, דיני דיור, דיני עסקי נדל"ן, דיני ימי, דיני ייעור וכו'.

הסיבה שניתנה על ידי HoREA היא שפרויקט שיקום הים הוא פרויקט השקעה ציבורית "שמטרתו ליצור קרנות קרקע, קרנות קרקע עם פני ים ייעודיים למטרות פיתוח חברתי-כלכלי" לאחר "קבלת השלמת שיקום הים", ולאחר מכן יבוצע תהליך הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים מרכיבים או פריטי בנייה במסגרת פרויקט שיקום הים.

פרויקט שיקום ים הוא פרויקט השקעה "המשתמש בהון זר מהשקעות ציבוריות ובפרויקטים המשתמשים בהון אחר" (הון פרטי). על פי הוראות חוק PPP 2020 וחוק ההשקעות 2020, "המשקיע האסטרטגי" או "המשקיע שנבחר בהתאם להוראות חוק PPP 2020 וחוק המכרזים 2023" יבצע גם פעילויות שיקום ים וגם יבצע פרויקטים מרכיבים או פריטי בנייה במסגרת פרויקט שיקום הים.

במקרה זה, על המשקיעים לא רק לציית ל"הוראות חוק הבנייה", אלא גם ל"חוקים רלוונטיים" כגון דיני השקעות, דיני דיור, דיני עסקי נדל"ן, דיני ימי, דיני ייעור, דיני חקלאות, דיני דיג וחוק הגנת הסביבה.

כיצד לקבוע דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור "פרויקטים של חדירת לים"?

HoREA הציע לתקן ולהשלים את סעיף 6 של "טיוטת הצו" בנושא "הקצאת קרקע, חכירת קרקע והקצאת שטחי ים לפלישה לים" בכיוון של "העתקה" של תוכן סעיפים 3 ו-5, סעיף 68 של צו 43/2014/ND-CP וסעיף 21, סעיף 1 של צו 148/2020/ND-CP, במקום "להתייחס" לסעיפים 3 ו-5, סעיף 68 של צו 43/2014/ND-CP וסעיף 21, סעיף 1 של צו 148/2020/ND-CP.

על פי ניתוח HoREA, צווים 43/2014/ND-CP ו-148/2020/ND-CP יפוגו במועד כניסתם לתוקף של חוק הקרקעות 2024 והצו המפרט את יישום מספר סעיפים בחוק הקרקעות החל מ-1 בינואר 2025, או שייתכן שהאסיפה הלאומית תשקול כי ייכנסו לתוקף החל מ-1 ביולי 2024.

פקידי מדינה, עובדי מדינה ועובדי ציבור צריכים רק להתבסס על צו זה כדי ליישם אותו, מבלי לחפש צווים קשורים קודמים.

מוצע להוסיף את המקרה של "אי הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע" או את המקרה של הקצאת קרקע או חכירת קרקע ל"משקיעים אסטרטגיים, משקיעי פרויקטים PPP" לסעיף 2 ג', סעיף 6 של "טיוטת הצו" מכיוון שסעיף 124 לחוק הקרקעות 2024 קובע "מקרים של הקצאת קרקע או חכירת קרקע ללא מכרז של זכויות שימוש בקרקע, אי הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע" וחוק PPP 2020 קובע את בחירת המשקיעים באמצעות הגשת הצעות מחיר לפרויקטים של PPP.

בנוגע לקביעת דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור פרויקטים של חדירת קרקע לים, האיגוד מסכים עם התקנה לפיה קביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע מתבצעת בהתאם להוראות חוק הקרקעות, בסעיף 1, סעיף 8 לטיוטת הצו.

HoREA מסכימה עם התקנה: "במקרה של יישום שיטת העודפים לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, אומדן עלויות הפיתוח הכוללות חייב לכלול עלויות שיקום קרקע שאושרו על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות."

בנוסף, HoREA ביקשה גם מראש הממשלה וממשרד משאבי הטבע והסביבה לשקול היטב את הצעת המומחה להוסיף עלויות ריבית בהערכת עלויות הפיתוח הכוללות בעת יישום שיטת העודפים.

מכיוון שהוצאות הריבית הן הוצאה בפועל גדולה מאוד, מכיוון שלכל המשקיעים יש צורך ללוות הון אשראי לטווח בינוני וארוך. במקרים מסוימים, משקיעים צריכים ללוות בריביות גבוהות, מה שגורם להוצאות ההלוואה להוות יותר מ-20% מסך ההשקעה בפרויקט.

[מודעה_2]
מָקוֹר