ציפיות גדולות לקראת כניסתם לתוקף של חוקי הנדל"ן החל מ-1 באוגוסט 2024

[מודעה_1]

בסמינר "התמקדות בהשקעות נדל"ן בהקשר החדש", מומחים ומנהיגים עסקיים העריכו את השפעתם של חוקי הנדל"ן שייכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024.

החל מ-1 באוגוסט 2024 ייכנסו לתוקף רשמית חוק המקרקעין, חוק עסקי המקרקעין וחוק הדיור (בתוקן). אלו חוקים חשובים במיוחד, בעלי השפעה רבה על התפתחות שוק הנדל"ן בכלל ועל הכלכלה בפרט.

בסמינר " התמקדות בהשקעות נדל"ן בהקשר החדש" שאורגן על ידי מגזין TheLEADER , ציפו מומחים ועסקים כי החוקים הקשורים לנדל"ן, שנכנסים לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, ייצרו פריצת דרך חדשה, וייצרו מומנטום לפיתוח השוק.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם: " יצירת משחק טוב ומושך יותר"

בחוקים המתוקנים הללו, נקודת המבט של המחוקקים היא לאחד את התקנות המוסדיות הקשורות לשימוש בקרקע, למנוע חפיפות וסכסוכים בין חוקים, לסייע בפעילויות השקעה ובשימוש במשאבי קרקע להיות ברורים ושקופים, ולהתמקד באופן שבו ניתן לקדם יכולת מעשית.

הקשיים האחרונים בשוק הם גם מסנן משנה את כללי המשחק. בשוק יישארו רק עסקים בעלי יכולת. עסקים קטנים ייאלצו ליצור מיזמים משותפים ושותפויות כדי שיהיה להם מספיק כוח להתפתח ולשרוד בשוק.

כאשר החוקים ייכנסו לתוקף, עסקים לא יוכלו "לתפוס גנב בידיים ריקות", פיתוח פרויקטים יהיה קשה הרבה יותר. משקיעים חייבים להיות עובדים אמיתיים, שחקנים אמיתיים. לתפוס את הגל, גלישה וירטואלית לא תהיה אפשרית כאשר התקנות החוקיות החדשות ייכנסו לתוקף.

מספר נקודות חדשות בחוקים הקשורות לשוק הנדל"ן, כגון מחירי הקרקעות שנקבעו בעבר כל 5 שנים על ידי הממשלה המרכזית, אך כעת מחירי הקרקעות מתעדכנים מדי שנה, באופן מבוזר לאזור. המידע על מחירי הקרקעות הוא קפדני וברור, כדי להפוך את המשחק להוגן ושוויוני יותר.

בנוסף, ישנן תקנות בנושא השקעות, דיור ציבורי, מכירת בתים לזרים... אלו תקנות חדשות שייצרו משחק טוב ואטרקטיבי יותר בעתיד.

עם תקנות חדשות כאלה בחוק, השאלה היא האם הצווים והחוזרים במסגרת החוק ייצרו צווארי בקבוק נוספים או לא?

סוגיית איכות מסמכי משנה עדיין מהווה דאגה גדולה עבור עסקים ומשקיעים. האם מסמכים אלה באמת יסייעו להסיר קשיים עבור עסקים?

בפרט, סוגיית מחירי הקרקעות מהווה גם היא צוואר בקבוק עצום. אם לא תיפתר, היא תמשיך לגרום לעומס בפרויקטים, מה שיוביל לבעיות רבות בשוק הנדל"ן.

מר נגוין הואנג נאם, מנכ"ל G-Home: "משקיעים בטוחים יותר בפיתוח דיור ציבורי"

לפני כניסת החוקים לתוקף ב-1 באוגוסט, הצווים המנחים בנושא דיור ציבורי כבר היו בתוקף. בפרט, פתרון תהליך הערכת הקרקע מסייע לקיצור משמעותי של תהליך פיתוח דיור ציבורי.

בנוסף, משקיעים בדיור ציבורי אינם נדרשים עוד להפריש 20% מהשטח להשכרה, ויכולים למכור רק לאחר 5 שנים. זה "משחרר" מאוד את מחיר השכירות, שכיום מפורסם בפורטלים של מידע, אך עדיין יקר יותר מהמחיר הממוצע לאנשים לשכור בעצמם, שלא לדבר על ההליכים המשפטיים המסובכים מאוד. קנייה, מכירה או השכרה צריכים להיוותר בידי השוק.

בנוסף, עם התקנות הקודמות, אנשים שהיו זכאים לרכוש דיור ציבורי לא היו בעלי מספיק כסף, בעוד שאנשים מהמעמד הבינוני שלא היה להם מספיק כסף לרכוש דיור מסחרי לא עמדו בתנאים לרכישת דיור ציבורי. יחד עם זאת היו תקנות חופפות ומסובכות בנוגע לסוגיות של משקי בית ורישום משקי בית.

לבסוף, הסרת הדרישה שהכנסתו של אדם (בעל/אישה) לא תעלה על מיליון וונד לחודש, אך הוספת החישוב הרשמי של סך ההכנסה של בני הזוג שלא יעלה על 30 מיליון וונד לחודש, הקלה רבות על האנשים, מה שמראה שמשרד הבינוי והממשלה הקשיבו לדעותיהם של מומחים.

ארבעת הגורמים הנ"ל יעזרו למשקיעים להרגיש בטוחים יותר בפיתוח דיור ציבורי.

כיום, במדינות מפותחות, 1 מכל 5 אנשים גר בדיור ציבורי. עובדה זו מראה את הסבירות והבסיס של "הנתון של 20%" על פי התקנות שנקבעו על ידי סוכנויות הניהול.

עם הקלות משפטיות חזקות, אני מצפה שהחוזר החדש יסייע להסיר את כל הקשיים כדי שמשקיעים יוכלו להרגיש בטוחים בבניית דיור ציבורי.

מר נגוין דונג מין, סגן מנכ"ל MIKGroup: "בתקווה שהשוק יכלול יותר אזורים עירוניים גדולים של כמה מאות דונם"

אני מצפה שבזמן הקרוב החוקים החדשים ייצרו הזדמנויות למשקיעים גדולים ליזום פרויקטים חדשים בקנה מידה גדול שיביאו ערך אמיתי לחברה. בחמש השנים האחרונות, פרויקטים בקנה מידה גדול כמו Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark... יצרו ערך מוסף רב.

לדוגמה, בפרויקט Smart City Tay Mo, לפני ארבע שנים מחיר המכירה היה רק כ-30 מיליון וונד/מ"ר, וכיום הוא הגיע ל-80-90 מיליון וונד/מ"ר. זה לא מוכיח שהשוק נמצא בצמיחה חמה, אבל מראה שהפרויקט מושקע בצורה שיטתית, בעל קנה מידה ותשתית טובים, והוא הביא ערך אמיתי לקונים.

אני חושב שהבעיה לטווח קצר של היצע מוגבל היא אחד הגורמים המשפיעים על מחיר המכירה. מעכשיו ועד סוף השנה ותחילת השנה הבאה, מחיר המכירה הממוצע יעלה עוד יותר.

בתקופה הקרובה, עם המסדרון המשפטי החדש, אני מקווה שהשוק יכלול יותר קרנות קרקע גדולות ואזורים עירוניים גדולים באמת של כמה מאות דונם או יותר.

מר נגוין טו טוין, יו"ר קבוצת BHS: "ישנן הזדמנויות למשקיעים קטנים ובינוניים"

לדעתי, ההשפעה של שלושת החוקים המתוקנים על משקיעים קטנים ובינוניים אינה חשובה כמו האם למפעלים יש מספיק משאבים או לא. ההערכה הכללית של BHS היא שלפחות שלושה סוגי חוקים אושרו, ואושרו מוקדם.

כמו כדורגל, אני מאמין שאין חוק שמועיל או מזיק רק לקבוצה מסוימת של אנשים. חוקים חדשים יכולים להיחשב כגבול עבור משקיעי נדל"ן לעקוב אחריהם ולפתח מוצרים מתאימים.

למעשה, שוק הנדל"ן הוייטנאמי משתרע על פני מחוזות וערים רבות עם אלפי משקיעים. לכן אנו עדיין צופים הזדמנויות למשקיעים קטנים ובינוניים. לדוגמה, G-Home יישמה בהצלחה דיור ציבורי במחוזות הרריים.

אני מאמין שההשפעה של גורמי השוק היא אמיתית, כאשר ישנם גופים רבים המרכיבים את מגזר הנדל"ן, כולל כוחות היצע, ביקוש, משפט ותיווך מכירות. לאחר ששוק הנדל"ן חווה יותר משנתיים של קשיים ונזילות לקויה, השוק התחדש אך מרוכז בערים גדולות.

למשקיעים קטנים ובינוניים אין יתרון של משאבים, ולכן קשה להתחרות בשווקים גדולים. אך עדיין קיימות הזדמנויות בשווקים פריפריאליים ובשווקים חדשים.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html