מחשש לבטיחות אש, בעלי דירות מיני רבות מוכרים בהפסד ונסוגים מהשוק.

[מודעה_1]

לאחרונה, דירות מיני רבות בהאנוי נמכרות בעשרות מיליארדי דונג, למרות שהכנסות השכירות של מגזר זה יכולות להגיע למאות מיליוני דונג בשנה.

מר טראן ואן לין אמר שהוא מוכר בניין דירות חדש בן 6 קומות עם 15 חדרים מרוהטים במלואם ברובע מיי דין, ברובע נאם טו ליאם, האנוי.

לדברי מר לין, למרות שהכנסות השכירות מגיעות ל-900 מיליון דונג וייטנאמי לשנה, הוא עדיין החליט למכור במחיר של 10.5 מיליארד דונג וייטנאמי.

הסיבה שמר לין הזכיר בעיקר הייתה נושא מניעת שריפות. מר לין שיתף בגלוי כי מכיוון שתכנון הבניין היה די מצומצם, היה צורך לתכנן מחדש את סידור המדרגות עבור כל הבניין, תוך השקעה של סכום כסף גדול. בינתיים, מצבו הכלכלי לא היה גדול, ולכן לא היה קל לעשות זאת.

הוא החליט להפסיק לקבל שוכרים חדשים ולמכור את כל הבניין בהפסד.

" קניתי את בניין הדירות הזה בשנת 2021 תמורת 11.5 מיליארד דונג וייטנאמי, אבל עכשיו אני מסכים למכור אותו תמורת 10.5 מיליארד דונג וייטנאמי בתקווה למכור אותו בקרוב כדי להחזיר את ההון שלי ", אמר מר לין.

בנייני דירות מיני רבים למכירה. (צילום מסך).

באופן דומה, גב' נגוין ביץ' נגוק (קאו גיאי, האנוי) אמרה גם שבסוף 2022, היא ובעלה קנו בניין דירות מיניאטורי שלם בקאו גיאי להשכרה תמורת 20 מיליארד וונד.

בהתאם לכך, בניין הדירות מכיל כ-30 דירות והוא מושכר, עם תזרים מזומנים חודשי של כ-70-80 מיליון דונג וייטנאמי. עם זאת, גב' נגוק אמרה שלאחר הפעלת עסק ההשכרה במשך כמעט שנה, החליטה למכור בהפסד של 500 מיליון דונג וייטנאמי משום שחששה מסיכון של שריפה ופיצוץ שעלולים להתרחש בכל עת ותצטרך לקחת אחריות.

" בעיית מניעת וכיבוי האש בדירות מיניאטוריות אינה יציבה באמת. בנוסף, קשה לשלוט במודעות הדיירים. בעוד שבעלי הדירות רחוקים, אם רק דייר אחד חסר מודעות, הכל יכול לקרות. באותו זמן, נצטרך לשאת בתוצאות. הלחץ הזה גדול מאוד, והוא מאלץ אותי להחליט לסגת מהשוק הזה ", התוודתה גב' נגוק.

בסקר מסחר נדל"ן מקוון רב, ניתן לראות דירות מיני רבות מפורסמות למכירה הן ברובעים המרכזיים והן בפרברים של האנוי. דירות אלו משתרעות על פני 50-100 מ"ר, גובהן 5-9 קומות, והן מפורסמות למכירה במחירים הנעים בין 6 ליותר מ-10 מיליארד דונג וייטנאמי. כאשר מתווכים מציעים בניינים אלה למכירה, הם מפרסמים לעתים קרובות שיעור רווח משכירות של 7-10% לשנה.

לדוגמה, בניין דירות מיניאטורי בן 6 קומות עם עליית גג אחת על שטח של 60 מ"ר ברובע קאו גיאי, הבעלים משלים 12 חדרים להשכרה. לאחר שריפת הדירות המיניאטוריות בקואנג הא, הבעלים החליט "לקצץ בהפסדים" ב-500 מיליון וונד בהשוואה לתחילת 2023, המחיר הוא 14.5 מיליארד וונד.

או בניין דירות מיניאטורי בתאן שואן בשטח של 58 מ"ר ו-17 חדרי שינה למכירה תמורת 12.2 מיליארד וונד, המפורסם כבעל הכנסות יציבות ותזרים מזומנים של יותר ממיליארד וונד לשנה. נכון לעכשיו, הבעלים הוריד את המחיר ל-11.5 מיליארד וונד.

בניין דירות מיניאטורי בהא דונג בשטח של כ-120 מ"ר ו-25 חדרים הופחת גם הוא ב-700 מיליון וונד לכמעט 15 מיליארד וונד.

לדברי מתווכים רבים, לאחר שריפת הדירות הקטנות בקואנג הא, מחיר המכירה של הדירות הקטנות ירד משמעותית. בפרט, משקיעים רבים בבנייני דירות, עקב חשש מאחריות, אינם מעוניינים עוד בצורת עסק זו. הם מקבלים הנחות משמעותיות כדי למכור את הבניין כולו, ובכך נמנעים מהצורך לנהל ולתפעל ולהשקיע במערכות כיבוי אש.

בנייני דירות מיניאטוריים רבים בהאנוי אינם מבטיחים בטיחות אש. (איור: קונג הייאו).

סטטיסטיקות של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מראות שכדי להגדיל את הרווחים, רוב בעלי דירות המיניאטוריות בונים יותר קומות מהמותר. בדירות רבות אין השקעה בתשתיות, או שהתשתיות פגומות אך חסרה תחזוקה לתיקון וחיזוק, מה שגורם לחוסר ביטחון לתושבים.

בפרט, סוגיות בטיחות אש הטרידו מעט את הקונים בשנים 2007-2010. בהמשך, המדיניות התבהרה והמודעות השתפרה, אך המצב נותר ללא שינוי במידה רבה או השתפר רק על הנייר.

ההשלכות של שריפות בבניינים עם קומות נוספות, צפיפות לא נכונה ואי הבטחת בטיחות במניעת וכיבוי אש הן חמורות ביותר מבחינת חיים ורכוש.

לדברי מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, בעבר בניית דירות מיני נחשבה לאפיק השקעה רווחי טוב.

מר טואן ציין כי בשנים 2015-2016, במקומות מסוימים בקאו גיאי ובת'אן שואן עדיין היו מחירי קרקעות של 40-50 מיליון וונד למטר רבוע. כאן, בעל הבית בנה בניין דירות מיניאטורי בן 10 קומות בהשקעה של 11-13 מיליון וונד למטר רבוע. עם מחיר מכירה של כ-18-20 מיליון וונד למטר רבוע, בעל הבית יכול היה להרוויח יותר מחצי מיליארד וונד למטר רבוע עבור דירה מעל 30 מ"ר.

עם זאת, לאחר השריפה בקואנג הא, אמר מר טואן כי בנוסף לבעיות משפטיות והלוואות, גם איכות הדירות במיני-דירות אינה מבטיחה מניעת שריפות. אלו יהיו חסמים שיגרמו לאנשים רבים לשקול רכישת מיני-דירות בעתיד הקרוב.

" שוק הדירות המיניאטוריות יתהדק, כך שמשקיעים יצטרכו להשקיע יותר כסף כדי שיוכלו לשכור. באשר לקונים, גם הם יהיו זהירים יותר בבחירת דירה מסוג זה ", ניבא מר טואן.

צ'או אן

[מודעה_2]
מָקוֹר