חוק חדש נכנס לתוקף, משקיעי נדל"ן משנים "טעם"

משקיעים בפרויקטים של נדל"ן מקדישים תשומת לב גוברת לחוקיות הפרויקט וליכולתו לענות על צרכי דיור אמיתיים - גורמים המסייעים למזער סיכונים ולהבטיח ערך בר-קיימא להשקעה.

משקיעים בפרויקטים של נדל"ן מקדישים תשומת לב גוברת לחוקיות הפרויקט וליכולתו לענות על צרכי דיור אמיתיים - גורמים המסייעים למזער סיכונים ולהבטיח ערך בר-קיימא להשקעה.

לקוחות מבקרים בבתים באקווה סיטי של נובלנד - פרויקט שזה עתה נפתרו בו בעיותיו המשפטיות. צילום: לה טואן

עדיפות משפטית

בשנת 2018, עקב הצורך לקנות בית למגורים, מר נגוין טרונג טאן ערך מחקר ובחר דירה בפרויקט באזור המגורים נאם ראץ' צ'יאק (רובע אן פו, רובע 2, כיום ת'ו דוק סיטי, הו צ'י מין סיטי). הפרויקט משתרע על פני 12 בנייני דירות, בגובה של 33-35 קומות ובסך הכל 3,175 דירות.

לדברי מר טאנה, באותו זמן, המשקיע חתם על חוזה עקרוני לרכישת הדירה עם הלקוח, המקדמה הראשונית הייתה 250 מיליון דונג וייטנאמי לדירה, מחיר המכירה היה 38 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עקב הליכים משפטיים, המשקיע לא יכול היה לפתוח במכירה כמתוכנן. לאחרונה, לאחר מאמצים להסיר מכשולים מצד הממשל המקומי, הוענק לפרויקט היתר בנייה.

עם זאת, המשקיע הודיע באופן חד צדדי על סיום החוזה העקרוני והתחייב לשלם ריבית של 15% לשנה על הסכום ששילם הלקוח. אם הלקוח עדיין מעוניין להמשיך להשתתף בפרויקט, שני הצדדים ימשיכו לפרק את החוזה העקרוני. לאחר שהפרויקט יהיה כשיר להפעלה, הלקוח יקבל הנחה של 15% על מחיר המכירה החדש.

הסיבה שניתנה על ידי המשקיע היא שההסכמים הקודמים אינם תואמים עוד את התקנות החוקיות הנוכחיות. באופן ספציפי, השינוי במדיניות המשפטית לאחר שחוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 נכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 מחייב את מוצרי הפרויקט לעמוד בתנאים להפעלתם.

עד כה, מוצרי הפרויקט טרם עמדו בתנאי העסק כפי שנקבעו בסעיף 24 לחוק עסקי הנדל"ן 2023. בנוסף, על פי סעיף 1, סעיף 8 לחוק עסקי הנדל"ן, עסקי נדל"ן שאינם עומדים בתנאים אסורים. לפיכך, הנוהג הקודם של המשקיע להכניס את המוצר לעסק באמצעות כריתת "חוזה עקרוני להבטחת הזכות לרכישת דירות עתידיות" עם לקוחות אינו רלוונטי עוד ואינו תואם את התקנות החוקיות הנוכחיות.

"מנקודת מבט משפטית, פעולות המשקיע אינן פסולות, משום שהוא הסכים לשלם פיצויי ריבית על סכום הכסף שהפקיד. אבל מנקודת מבט של השקעה, למרות שהם מקבלים פיצויים, הלקוחות עדיין הם הצד החסר, משום שמחירי הנדל"ן הנוכחיים עלו פי כמה בהשוואה לפני 6 שנים", אמר מר טאנה.

מה"לקח" הנ"ל, גם "הטעם" של המשקיעים השתנה מאוד. במקום לקנות בכמויות גדולות כמו בעבר, משקיעים נותנים עדיפות לפרויקטים עם מסמכים משפטיים מלאים כדי לנהל סיכונים. חלק מהמשקיעים האחרים בוחרים לקנות מוצרים עם ספרים אדומים או תעודות בעלות.

"פרויקטים חייבים להיות בעלי מסמכים משפטיים מלאים וברורים כדי למשוך משקיעים להשקיע בשלב זה. עם מוצרי קרקע בקהילה, משקיעים מסכימים למדידת קרקע או לרכוש רק כאשר הקרקע חולקה לחלקות ויש לה ספר משלה. פרויקטים הנמצאים בתהליך הגשת בקשה להליכי חלוקת קרקע כמעט ולא מושכים את תשומת ליבם של משקיעים. זהו שינוי ברור באופן שבו משקיעים מעריכים מוצרים לאחרונה", אמרה גב' טו, מתווכת בהו צ'י מין סיטי.

בנוסף, גב' טו הוסיפה כי התקנות החדשות בנוגע לחלוקת קרקעות גורמות למשקיעים רבים להסס. בינתיים, בשלב הקודם, משקיעים רבים "הוטעו" כאשר קנו קרקע וקיוו להגיש בקשה לחלוקת קרקע ולקבל תעודה, אך לאחר מכן נתקלו בבעיות משפטיות. לכן, כיום, הם זהירים מאוד ואינם קשובים עוד כמו בעבר.

התמקדו ביכולת לענות על צרכים אמיתיים

תצפיות של כתבים מראות שמשקיעים כיום לא רק מחפשים מוצרים בעלי ערך משפטי ברור, אלא גם מתמקדים בהיתכנות השימוש בנכסים לטווח ארוך, תוך הבטחת ערך השקעה יציב.

לא נדיר שחוזים של לקוחות יבוטלו על ידי משקיעים כאשר יש תנודות בשוק. כי אם החוזה עם הלקוח יישמר, סביר להניח שהעסק לא ירוויח עוד, או אפילו יסבול מהפסדים...

פרויקטים בעלי נזילות גבוהה, קלים להשכרה או המספקים מענה לצורכי דיור אמיתיים מקבלים עדיפות. זה משקף את המעבר מהשקעה לטווח קצר למוצרים בעלי ערך שימוש לטווח ארוך. באופן ספציפי, משקיעים רבים בוחרים בדירות ובתים דו-משפחתיים בעלי מיקומים טובים, תשתית מלאה וקריבה לשירותים ציבוריים.

בנוסף, מוצרים בעלי פוטנציאל ניצול עסקי כגון מבנים מסחריים, בתי חנויות או קרקעות באזורים בעלי פוטנציאל פיתוח חזק זוכים גם הם לתשומת לב רבה.

"משקיעים כיום לא רק מעריכים את פוטנציאל הרווח מהעלאת ערך הנדל"ן, אלא גם שוקלים את היכולת לייצר הכנסה יציבה מליסינג או פעילויות מסחריות. זה עוזר להם למטב את הרווחים ולמזער סיכונים בהקשר של תנודות שוק רבות", אמר מר טראן חאן קוואנג, מנכ"ל חברת ההשקעות בנדל"ן וייט אן הואה.

מר דונג מין טונג, מנהל חברת Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., אמר גם כי בהקשר הנוכחי, תחום הנדל"ן העונה על צרכי דיור אמיתיים מקבל תשומת לב רבה הודות למקדם הבטיחות הגבוה שלו. מוצרי קרקע, במיוחד קרקע ללא קרקע למגורים, טרם משכו תשומת לב רבה.

מר טונג, שייעץ למשקיעים, אמר כי למרות שפרויקטים של דיור לרוב אינם זוכים לתשומת לב רבה מצד משקיעים, לאורך עליות ומורדות השוק, מדובר במוצרים בעלי ערך סביר ויכולת לשמור או לעלות בערכם לאורך זמן. מבחינת ניהול סיכונים, לנדל"ן בפרויקטים יש מעמד משפטי ברור יותר כאשר הוא מתוכנן באופן סינכרוני ושיטתי, מיושם על ידי משקיעים בעלי מוניטין, ואינו מסוכן כמו מגרשים המחולקים באופן עצמאי בין האנשים.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html