מקווה להתיר קשרים משפטיים, לפתור בעיות אשראי

[מודעה_1]

נגואי דואה טין (NDT): ראשית, ברצוני להודות לך על מענהך לראיון של נגואי דואה טין לרגל ה-21 ביוני. אדוני, נכון לעכשיו, הממשלה , משרדי הממשלה, הסניפים והרשויות המקומיות מעודדים באופן פעיל עסקים להשתתף בבניית דיור ציבורי. כעסק עם ניסיון רב שנים בבניית דיור ציבורי , כיצד אתה מעריך את הביקוש הנוכחי של אנשים לדיור ציבורי?

מר נגוין וייט הונג - ראש מחלקת מינהל משאבי אנוש, BIC וייטנאם: על פי הערכת משרד הבינוי , תוצאות פיתוח הדיור הציבורי בתקופה האחרונה לא עמדו בדרישות שנקבעו באסטרטגיה הלאומית לפיתוח דיור לשנת 2020, עם חזון לשנת 2030.

על פי תחזית משרד הבינוי, עד שנת 2030 תזדקק המדינה כולה ל-2.4 מיליון יחידות דיור ציבוריות כדי לענות על צורכי הדיור של עובדים בפארקים תעשייתיים ואנשים בעלי הכנסה נמוכה.

משרד הבינוי הציע גם פרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים (תקופה 2021-2030). מספר מיליון דירות הדיור הציבור, כאשר ייכנסו לשימוש, יענה על חלק מצרכי הדיור האמיתיים של האוכלוסייה.

עם זאת, מנקודת מבט עסקית, אנו סבורים שהבעיה הנוכחית היא שהביקוש לדיור ציבורי גדול מאוד אך ההיצע מהווה חלק קטן מאוד מהשוק.

חוץ מזה, משקיעים רבים אינם מעוניינים לפתח פרויקטים של דיור ציבורי עבור אנשים משום שהרווחים מוגבלים ללא יותר מ-10% וקשה לגשת למקורות אשראי מועדפים מבנקים.

במקביל, מדיניות העדפה לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכישת בתים אינה רבה וקשה לנגישות. הליכים משפטיים עדיין חופפים, מה שגורם להתארכות הזמן מתחילת ההליך ועד ליישום בפועל.

משקיע: ידוע ש-BIC וייטנאם מיישמת פרויקטים של דיור ציבורי. האם תוכל בבקשה לספר לנו אילו יתרונות וחסרונות נתקלה החברה בהם ביישום הפרויקטים הנ"ל?

מר נגוין וייט הונג: כמשקיע המפתח פרויקטים של דיור ציבורי, במהלך תהליך פיתוח הפרויקט, החברה שלנו קיבלה גם תמיכה רבה מסוכנויות ממשלתיות עבור תחום זה.

ראשית, בהקשר של מקורות אשראי נדירים בנדל"ן, הון לפרויקטים של דיור ציבורי עדיין זוכה לגישה מועדפת להלוואות על ידי הממשלה והבנקים.

שנית, קרנות הקרקע ניתנות להקלה על ידי הרשויות המחוזיות והעירוניות מבחינת זמן ונהלים ליישום, פטורות מדמי שימוש בקרקע, וכספי קרקע אלה מתוכננים, מסודרים ומאושרים לעתים קרובות מראש.

שלישית, פרויקטים של פיתוח דיור ציבורי נהנים מתמיכה ותמריצים מסוימים על קרקע, מיסים ותמריצי השקעה אחרים, שהם ברורים וספציפיים מאוד.

נדל — מר נגוין וייט הונג - ראש מחלקת ניהול משאבי אנוש של BIC וייטנאם שוחח עם נגואי דואה טין.

עם זאת, מלבד היתרונות, בניית דיור ציבורי עדיין מתמודדת עם כמה קשיים. נכון לעכשיו, חברתנו משלימה הליכים כדי להתחיל בקרוב בפרויקטים שיספקו לשוק דירות איכותיות, היענות על צרכי תושבי הבירה.

עם זאת, רישוי זה בהאנוי מתמודד כיום עם הליכים חופפים רבים ולוקח זמן רב. ישנם פרויקטים שסיימנו את פינוי האתר שלהם מאז 2020 אך עדיין ממתינים להחלטה להקצות קרקע מוועדת העם העירונית. יחד עם זאת, גם הנפקת היתרי בנייה לעבודות בנייה מתארכת, מה שגורם לחברה לעכב את ביצוע הפרויקט.

בנוסף, בעיה נוספת שמטרידה אותנו היא שיעורי הריבית. למרות התמריצים, לבנקים עדיין יש בעיות רבות בהליכי הלוואות, וקריטריוני האשראי לעסקים לגישה להון אינם ברורים כרגע.

משקיע: במציאות, מלבד יכולת הארגון, גם פתרונות בנושא קרקע, מנגנונים ומדיניות משחקים תפקיד חשוב מאוד. כארגון שבנה והשלים פרויקטים רבים של דיור ציבורי, כיצד אתה מעריך את המנגנונים והמדיניות של המדינה עבור מפעלי בנייה של דיור ציבורי בתקופה האחרונה?

מר נגוין וייט הונג: אנו מאמינים שפיתוח דיור ציבורי הוא מדיניות ואסטרטגיה נכונות, עם פריצות דרך בנקודות מבט, רעיונות, גישות ופתרונות יישום. יחד עם נחישות והשתתפות פעילה של הממשלה, משרדי הממשלה, הסניפים והרשויות המקומיות, מנגנונים ומדיניות יעילים הביאו לתוצאות חשובות רבות בתקופה האחרונה.

עם זאת, למדיניות ולמנגנונים הנוכחיים בנושא דיור ציבורי עדיין יש מגבלות, המעכבות את פיתוחו. כמה מהאתגרים שזוהו כוללים אתגרים בגישה לקרקע, אתגרים במחירי דיור גבוהים, תהליכי השקעה והקצאת קרקע מסובכים וחופפים עם נהלים רבים לא נוחים ולא ברורים.

בנוסף, אנו מאמינים כי המחסור בהיצע הדיור הציבורי נובע ממנגנון המאפשר המרת ייעודים. פרויקטים רבים מקבלים רישיון לדיור ציבורי, אך לאחר זמן מה הופכים לדיור מסחרי והמשקיעים מסכימים לשלם כדי להמיר את הייעוד. זה הופך את ההיצע המוגבל ממילא למוגבל עוד יותר.

שלא לדבר על כך שמשקיעים רבים מוגבלים במשאבי השקעה ובגיוס הון עבור שוק הדיור הציבורי, מה שמקשה על גישה להלוואות מועדפות. מגבלות או תקנות על ריביות ומקדמי סיכון להלוואות נדל"ן, כמו גם המאפיינים של מגזר זה, גורמים לכך שמקורות ההון של הבנקים עבור תוכנית זו לרוב חסרים יציבות לטווח ארוך.

משקיע: כפי שצוין בנוגע ליעד הממשלה של מיליון דירות דיור ציבורי עד 2030, כדי להשיג יעד זה, בנוסף לחבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד שנפרסה, הממשלה מבקשת גם ממשרדים, סניפים ורשויות מקומיות לעיין במסמכים ובבעיות שנותרו לפתרון עבור משקיעים. מנקודת מבטם של עסקים, אילו פתרונות לדעתך נדרשים?

מר נגוין וייט הונג: ראשית, אנו סבורים שמשקיעים שבבעלותם קרקע או קונים קרקע לדיור ציבורי צריכים להגיש בקשה למנגנון הצעות מחיר ייעודי, ולא לתהליך הצעות מחיר. היעדים מאושרים על ידי סוכנויות המדינה.

שנית, בנוגע לסוגיית התכנון. כיום, יש להתאים פרויקטים רבים של תכנון, תכנון מפורט 1/500 עבור דיור ציבורי, הקשורים ליעדי אוכלוסייה, מתקני תשתית חברתית וכו'.

זה מוביל לצורך להתאים את תוכנית התכנון והתוכנית המפורטת, דבר שייקח זמן רב. לכן, המיזם מציע להצטרף ליישובים להתאמת התוכנית המפורטת 1/500 בפרויקטים של דיור ציבורי כדי להאיץ את ההתקדמות.

שלישית, תהליך האישור הנוכחי לפרויקטים של דיור ציבורי אורך זמן רב. לכן, אנו ממליצים לקצר את השלבים שניתן לבצע במקביל, כגון מסמכי מכרז פומביים, בחירת משקיעים וכו', ל-90 עד 120 יום, כך שהרשויות המקומיות יוכלו להכריז על פרויקטים של דיור ציבורי ומיזמים יוכלו להשתתף בהגשת המסמכים.

רביעית, בנוגע לקרנות קרקע מתוכננות, פרויקטים רבים של דיור ציבורי מפוזרים, אינם מרוכזים, בקנה מידה קטן, ובעלי גישה ותשתיות לא נוחות ולא הולמות.

אנו מקווים שסוכנויות הניהול יישמו תכנון ברור ויהפכו את האזור המתוכנן לשקוף כדי לסייע לעסקים ליישם את הבנייה בהתאם לאסטרטגיה הכללית.

לבסוף, אנו מקווים להגדיל את הגישה להלוואות מועדפות, הנתמכות על ידי בנקים. במקביל, תהיה לנו גישה לקרנות קרקע "נקיות" ונגביר את תכנון הקרקע למען פרויקטים של דיור ציבורי.

משקיע: תודה על השיחה!

בשיחה עם משקיעים, אמר פרופסור דאנג הונג וו - סגן שר משאבי טבע וסביבה לשעבר, כי כדי לפתוח את היצע הדיור הציבורי, נדרשים שלושה גורמים: הון, מימון קרקע ומדיניות.

בינתיים, הנקודה החלשה ביותר של מערכת הניהול הווייטנאמית היא ההליכים המנהליים. למרות שזהו תחום השמור לאנשים בעלי הכנסה נמוכה, הגישה לרכישה, חכירה והשכרה של דיור ציבורי תמיד גורמת לעובדים קשיים רבים עקב ההליכים. ארגונים מתמודדים גם עם קשיים משפטיים ביישום פרויקטים בתחום זה.

"כיום, חבילת האשראי של 120 מיליארד דונג וייט עם שיעור התמריצים הגבוה ביותר של 2% לשנה אינה באמת מועדפת לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. לפני עשר שנים, חבילת האשראי של 30 מיליארד דונג וייט הייתה בעלת ריבית הלוואה מועדפת של 5.5%, כך שעובדים ואנשים בעלי הכנסה נמוכה יכלו בקלות לגשת אליה ורצו לגשת אליה", שיתף המומחה .

[מודעה_2]
מָקוֹר