הבנקים שופעים בהלוואות נדל"ן

זרימת הון לנדל"ן

הדו"ח הכספי לרבעון השני של 2025 מראה כי במחצית הראשונה של השנה, נדל"ן היווה תרומה משמעותית לצמיחת האשראי של בנקים רבים.

לדוגמה, בטקקומבנק , בששת החודשים הראשונים של השנה, הלוואות לעסקי נדל"ן (כולל אשראי ואג"ח) היוו 59% מסך האשראי המצטבר. כולל לקוחות פרטיים, שיעור הלוואות הנדל"ן בטקקומבנק הגיע ליותר מ-64% מסך יתרת ההלוואות המצטברות של הבנק כולו. צמיחת האשראי המאוחדת לעסקי הנדל"ן של טקקומבנק (אשראי בלבד) הגיעה ל-21.5% בהשוואה לסוף 2024 (כמעט כפול מצמיחת ההלוואות של הבנק, שעמדה על 11.6%).

בבנקים מסחריים רבים אחרים, גם הלוואות עסקיות נדל"ן רשמו במחצית הראשונה של השנה עלייה חזקה מאוד. באופן ספציפי, ב-HDBank, הלוואות עסקיות נדל"ן הגיעו ל-83,125 מיליארד דונג וייט, עלייה של 22% בהשוואה לתחילת השנה והיוו 16.4%. ב-SHB , הלוואות הנדל"ן הגיעו ל-163,754 מיליארד דונג וייט, עלייה של כמעט 28.4% בהשוואה לתחילת השנה, והיוו 27.5%, במקום 24.5% בסוף 2024. ב-MB, הלוואות עסקיות נדל"ן הגיעו ל-85,834 מיליארד דונג וייט, עלייה של כמעט 34% בהשוואה לתחילת השנה והיוו 9.72% (עלייה מ-8.26% בסוף השנה שעברה).

הלוואות עסקיות נדל"ן נכון לסוף יוני 2025 ב- TPBank עלו ב-32%, ב-PGBank עלו ב-30%, ב-VietBank עלו ב-19%, ב-MSB עלו ב-15%...

נכון ל-30 ביוני 2025, אשראי הנדל"ן המצטבר מוערך ב-3.18 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, פי 2.4 יותר מאשר בסוף 2024 ומהווה 18.5% מסך החוב המצטבר של המערכת כולה.

לא קשה להסביר מדוע בנקים ממהרים להעניק הלוואות לנדל"ן. אנליסטים ב-SSI Research מאמינים כי בהקשר של אי ודאות בשוק העולמי בנוגע למדיניות המס, הכוח המניע לצמיחת האשראי מגיע בעיקר מנדל"ן ותשתיות. גם אלה שני תחומים המקבלים תשומת לב מדיניות גוברת, בהתאם למאמצי הממשלה לעורר את הביקוש המקומי ולשמור על תנופת הצמיחה הכלכלית.

עם זאת, מר טראן נגוק באו, המנכ"ל של WiGroup (חברה המתמחה באספקת נתונים כלכליים פיננסיים) הזהיר כי העלייה החדה באשראי לנדל"ן בהקשר של ייצור וצריכה חלשים מהווה סיכון לזרימת אשראי "לא מסונכרנת".

הרבה הון, הון זול, אבל צריך להזרים אותו לכיוון הנכון

מר נגוין אן טואן, מנהל חטיבת הבנקאות הקמעונאית של טקקומבנק, הסביר את המיקוד בהלוואות נדל"ן ואמר כי הביקוש של אנשים לבעלות על בית גדול מאוד. זהו צורך ארוך טווח וקיים תמיד. מנהיגי טקקומבנק אישרו גם כי חובות אבודים (NPL) בפלח הלוואות הדיור של טקקומבנק נשלטים בקפדנות, ונשמרים על כ-2%. שיעור זה נשלט בקפדנות הודות לאסטרטגיה של בחירת בטחונות מההתחלה, כמו גם ליכולת לטפל ביעילות בבטחונות. להלוואות יש בטחונות, כך ששיעור ההפסד בפועל נמוך מאוד.

למרות שבנקים טוענים שהסיכון נמוך, מומחים עדיין מזהירים מפניו. נכון לעכשיו, חבילת ההלוואות לדיור חברתי (145,000 מיליארד דונג וייטנאמי) מחולקת באיטיות רבה עקב מחסור בהיצע. אשראי הנדל"ן גדל בחדות בעיקר משום שהבנקים היו אגרסיביים בהלוואות לפרויקטים יוקרתיים של נדל"ן. אם מצב זה יימשך, תורגש חוסר יציבות הן בשוק הנדל"ן והן בבנקים.

השנה, הממשלה קבעה יעד צמיחת תמ"ג של 8.3-8.5%. כדי להשיג יעד זה, מומחים כלכליים סבורים כי האשראי לשנה כולה עשוי לגדול בעד 18%, במקום יעד של 16% שקבע הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV) בתחילת השנה.

לאחרונה (31 ביולי), הבנק המרכזי של וייטנאם הודיע על העלאת יעד צמיחת האשראי למוסדות אשראי. יחד עם זאת, בנק המדינה של וייטנאם ביקש ממוסדות אשראי לכוון את זרימת ההון לייצור, לעסקים, למגזרים בעלי עדיפות ולמנועי צמיחה; לפקח בקפדנות על אשראי עבור מגזרים שעלולים להיות מסוכנים, תוך הבטחת בטיחות ויעילות.

על פי מומחים כלכליים, השנה, צמיחת אשראי של 18-20% תואמת את קצב צמיחת התמ"ג ואת רמת האינפלציה, עדיין לא "חמה". עם זאת, קצב צמיחת אשראי זה בטוח רק בתנאי שהון יזרום למגזרים בעלי עדיפות. להיפך, אם אשראי יזרום למגזרים ספקולטיביים כמו מניות, נדל"ן וכו', אז עלולות להיווצר בועות נכסים, שיפעילו לחץ על הריביות, האינפלציה, יגרום לסיכוני חובות אבודים וחוסר יציבות מקרו-כלכלית.

"אם הון יזרום למגזרים בעלי עדיפות, האשראי השנה יצטרך לגדול רק ב-17-18% כדי לעמוד בדרישת צמיחת התמ"ג של 8.3-8.5%. עם זאת, אם הוא יזרום למגזרים ספקולטיביים כמו ניירות ערך, נדל"ן וכו', האשראי חייב לגדול ביותר מ-20% כדי להשיג את יעד צמיחת התמ"ג של 8.3-8.5%", אמר פרופסור חבר, ד"ר נגוין הואו הואן (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה).

בהקשר של צמיחת אשראי חזקה, בחודשים האחרונים, כמה בנקים מסחריים החלו להעלות מעט את שיעורי הריבית על פיקדונות לתקופות רבות, החלים על פיקדונות גדולים.

לנוכח מצב זה, ב-4 באוגוסט, קיים בנק המדינה פגישה עם בנקים מסחריים, וביקש מהם לייצב את שיעורי הריבית על הפיקדונות; להמשיך להפחית את עלויות התפעול, לקדם טרנספורמציה דיגיטלית ולהיות מוכנים לחלוק חלק מרווחיהם כדי להפחית את שיעורי הריבית על ההלוואות. מר פאם צ'י קוואנג, מנהל מחלקת המדיניות המוניטרית (SBV), אמר כי שיעור הריבית הממוצע על הפיקדונות החדש שנוצר היה רק 4.18% לשנה, יציב באופן מהותי בהשוואה לשנת 2024. שיעור הריבית הממוצע על ההלוואות ירד ל-6.53% לשנה, ירידה של 0.4 נקודות אחוז בהשוואה לסוף שנת 2024.

הבנק המרכזי של וייטנאם דורש ממוסדות אשראי, בנוסף לשמירה על ריביות יציבות, לשאוף להפחית את הריביות תוך הפניית אשראי לייצור, לעסקים, למגזרים בעלי עדיפות ולמנועי צמיחה; לפקח בקפדנות על אשראי למגזרים שעלולים להיות מסוכנים, תוך הבטחת בטיחות ויעילות.

מקור: https://baodautu.vn/ngan-hang-ram-ro-cho-vay-bat-dong-san-d350030.html