שליטה במחירי הנדל"ן: פתרון לצינון שוק הנדל"ן

סוכנות הניהול מתכננת לנקוט בסדרה של צעדים כדי לצנן את מחירי הנדל"ן, במיוחד בפלח היוקרה, שבו ספקולציות ואינפלציה במחירים נפוצים.

מחלקת הבנייה של העיר הו צ'י מין פרסמה זה עתה מסמך המבקש מעסקי נדל"ן לציית בקפדנות לתקנות החוק בנוגע לגילוי פומבי של מידע על פרויקטים, עסקאות וזכויות בעלות. בהתאם לרוח חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וצו 94, 96/2024/ND-CP, עסקים חייבים לפרסם מידע על הפרויקט לפני פתיחת העסקה, לדווח על סטטוס העסקה בכתב ובקבצים אלקטרוניים, ולהיות אחראים לדיוק הנתונים.

איסור עקיפה, אישור למתווכים

ראוי לציין כי המסמך אוסר בתוקף על משקיעים לאשר לארגונים או יחידים אחרים לחתום על חוזים לפיקדונות, מכירות, העברות, חכירה-רכישה של דיור או זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים. משקיעים רשאים למכור או חכירה-רכישה של דיור עתידי רק לאחר שהודיעו בכתב לסוכנות הניהול הממשלתית על עמידה בתנאי העסקה.

לפני שמשרד הבנייה פרסם מסמך זה, פרויקטים רבים בהו צ'י מין סיטי נפתחו למכירה תחת אישור. קומות תיווך רבות ברמות F2 ו-F3 קיבלו פיקדונות מלקוחות, בעוד שהפרויקטים לא קיבלו היתרי בנייה ולא עמדו בדרישות החוק. לקוחות רבים מהמחוזות הצפוניים טסו להו צ'י מין סיטי כדי "לשלם פיקדונות מוניטין" אך במציאות לא חתמו על חוזה עם המשקיע.

בפתיחת פרויקט שנערך לאחרונה, גב' לואן (המתגוררת ברובע טאן הונג, הו צ'י מין סיטי) אמרה כי ביצעה "פיקדון מוניטין" של 50 מיליון דונג וייטנאמי דרך קומת הקרקע, ולאחר מכן שילמה עוד 10% מערך הדירה, אך רק באמצעות חברת תיווך ולא בשיתוף פעולה עם המשקיע. "חשבתי שזה תהליך רגיל, אבל כששאלתי מאוחר יותר, גיליתי שאני לא מוסמכת לפתוח למכירה", שיתפה.

מנהל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי הודה כי במשך זמן רב, משקיעים רבים מנסים "לעקוף את החוק" על ידי מתן אישור לרצפות ברוקרים לקבל פיקדונות מלקוחות. "קיצור דרך" זה באמצעות שיווק ותקשורת גורם ללקוחות לדעת רק על רצפת המסחר ללא קשר ישיר עם המשקיע.

לדברי מומחה כלכלי - ד"ר טראן נגוין דן, המצב של משקיעים ש"עוקפים את החוק" באמצעות משטחי תיווך כדי לגייס הון קיים כבר זמן רב. "פרויקטים רבים מגייסים עד 90% - 95% משווי הדירה לפני חתימת חוזה המכירה. סוכנויות ניהול רואות בבירור אך אינן מטפלות, מה שגורם לעיוות השוק, ויוצר ביקוש וירטואלי ופסיכולוגיית FOMO (פחד מהחמצה) עבור הקונים", ניתח מר דן.

לדבריו, גישה זו לא רק מנפחת את מחירי הנדל"ן, אלא גם מעמידה את הסיכון בצד של הקונה. כי אם יקרה תקרית, הוא יקבל החזר רק על הפיקדון או הריבית הבנקאית שלו, בעוד שהמשקיע עדיין יפקיע את ההון. "ללקחים היקרים מכמה אירועים גדולים בשוק בעבר עדיין יש ערך אזהרה", הדגיש.

במקביל, טיוטת ההחלטה של ​​הממשלה בנושא מנגנון שליטה במחירי הנדל"ן משכה גם היא תשומת לב ציבורית. בטיוטה זו, סוכנות הניהול מציעה כי עסקאות נדל"ן חייבות להתבצע באמצעות רצפת מסחר המנוהלת על ידי המדינה, תוך הידוק האשראי ללווים הרוכשים דירות שנייה ושלישית. בנוסף, הטיוטה מעודדת גם פיתוח של דיור מסחרי בר השגה, תוך הרחבת היצע הדירות בטווח הביניים כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים.

מר וו הונג טאנג, סגן מנכ"ל הייעוץ בחברת DKRA Consulting, אמר כי על פי סקר של קבוצת DKRA, עד 70% מהלקוחות שקנו פרויקטים חדשים בעבר היו להשקעה, מתוכם 50%-60% כבר היו בעלי דירה שנייה ויותר מ-20% היו בעלי דירה שלישית או יותר. עם זאת, יש לשקול גם האם הידוק האשראי כדי לסייע בהפחתת הביקוש הספקולטיבי, קירור המחירים והשבת השוק לערכו האמיתי.

הוא גם ציין כי אם מדיניות זו תיושם, אשראי בנקאי למגזר הנדל"ן יגדל באיטיות, נזילות השוק עשויה לרדת בכ-30%. "ספקולנטים יצטרכו לשקול היטב, בעוד שאנשים עם צרכים אמיתיים יוכלו לגשת למוצרים מתאימים יותר" - העיר מר טאנג.

לקוחות לומדים על פרויקט נדל"ן בהו צ'י מין סיטי. צילום: טאן טאנה

הטמע פתרונות סינכרוניים וארוכי טווח

מר וו הונג טאנג תומך במדיניות מס הנדל"ן כדי להגביל את הספקולציות, אך הוא מקווה שהממשלה, המשרדים והסניפים יקבלו תוכנית יישום שלב אחר שלב, עם מפת דרכים, חישובים זהירים, וימנעו מיישום פתאומי. "אם המס יוחמר מהר מדי, השוק עלול להגיב חזק, ולהשפיע על הנזילות ועל הצמיחה הכלכלית הכוללת, מכיוון שנדל"ן הוא תעשייה בעלת השפעה רבה על תחומים אחרים", העיר מר טאנג.

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי, מס על עסקאות נדל"ן הוא כלי יעיל להגבלת ספקולציות.

הוא הציע להחיל מס בהתאם לתקופת החזקת הנכס: אם הנכס בבעלות פחות מ-12 חודשים, המס יהיה 20% ממחיר המכירה, בין 12 ל-36 חודשים 10%, בין 36 ל-60 חודשים 5% ומעל 60 חודשים יש לשמור על השיעור הנוכחי של 2%. "יש להחיל שיעור מס זה גם על מקרים של קנייה ומכירה מורשות כדי להימנע מפרצות משפטיות", אמר מר תואן.

הוא מאמין ששיטת מס זו פשוטה וקלה יותר ליישום מאשר כפיית עסקאות דרך בורסות ציבוריות מקוונות, דבר שאינו מתאים בהקשר הנוכחי. "מס המבוסס על זמן בעלות מסייע להגביל את הגלישה אך אינו מעוות את השוק. אלו שמשקיעים לטווח קצר יצטרכו לשלם מיסים גבוהים, בעוד שאלו שמחזיקים לטווח ארוך יקבלו תמריצים, וזה הוגן וסביר" - הדגיש מר תואן.

בנוסף, מר תואן הציע גם לבנות מחירי קרקעות שנוטים לרדת עם הזמן, תוך התייחסות לקרקע כאמצעי ייצור, ולא כסחורה לספקולציה. כאשר מחירי הקרקעות נשלטים כראוי, בשילוב עם מיסי עסקאות גמישים, השוק יחזור לערכו האמיתי, וייצור הזדמנויות לאנשים לקנות בתים, תוך תרומה לייצוב הביטחון הסוציאלי.

לדברי ד"ר טראן נגוין דאן, התמודדות עם ספקולציות חייבת להיעשות באופן סינכרוני ולטווח ארוך, ואי אפשר לפתור אותה בן לילה. הוא מאמין שבנוסף למיסוי, יש צורך לשלב כלים אשראי ומנהליים. "יש לקבוע דירוגי אשראי ללווים ולחייב את הבנקים להשתתף בבקרה. לווים הרוכשים בית שני צריכים לשלם ריביות גבוהות יותר ויחסי הלוואה נמוכים יותר, למשל, רק 50% עבור הבית השני ו-30% עבור הבית השלישי", הציע.

ד"ר דן הדגיש גם שאם לקוח מבקש מקרוב משפחה להשתמש בשמו כדי להימנע מתשלום מס, האדם המשתמש בשמו ייאלץ לשאת גם הוא בתוצאות, כגון הגבלת הלוואה או חיוב מס ברכישה הבאה. "יש צורך בתיאום בין סוכנויות ניהול, בנקים ומערכת המס כדי להבטיח הוגנות ולמנוע פרצות משפטיות", הוסיף.

לדבריו, זוהי בעיה הדורשת מפת דרכים של 5-10 שנים, עם תיאום בין משרדים, סניפים ורשויות מקומיות כדי לייצב את השוק. "מחירי הנדל"ן יכולים לרדת ולהתייצב רק כאשר נתאם בין מדיניות המס והאשראי לבין חוקיות הפרויקט. כאשר אנשים עם צרכים אמיתיים יוכלו לגשת בקלות לדיור, הספקולציות יפחתו באופן טבעי", העיר מר דן.

עליות מחירים אינן נובעות רק מספקולציות.

ד"ר טראן נגוין דן ציין בגלוי כי הסיבה להתייקרות מחירי הנדל"ן אינה רק ספקולציות אלא גם הליכים משפטיים ממושכים. "פרויקטים רבים אורכים 7-8 שנים להשלמת הליכים, מה שגורם לעלייה בעלויות ההון. כאשר העלויות עולות, עסקים נאלצים להעלות את מחירי המכירה כדי לפצות, והקונים הסופיים סובלים. לכן, המדינה צריכה להגדיר בבירור את האחריות של כל שלב וכל סוכנות בתהליך אישור הפרויקט כדי לקצר את הזמן ולהפחית עלויות", אמר מר דן.

דא נאנג מתחקה אחר "אינפלציה" במחירי הקרקעות וספקולציות

ב-13 באוקטובר, משרד הוועדה העממית של העיר דא נאנג הודיע ​​כי יו"ר הוועדה העממית של העיר חתם והוציא צו רשמי בנוגע לפיקוח, סקירה, תיקון וטיפול בפעולות של מניפולציה במחירים וספקולציות בנדל"ן; וחיזוק הניהול והשימוש בקרקעות באזור.

בהתאם לכך, יו"ר הוועדה העממית של העיר דא נאנג הטיל על מחלקת החקלאות והסביבה לנהל ולתאם עם מחלקת הבנייה, המרכז לפיתוח קרנות הקרקע, ועדות העם של הקומונות, הרובעים והיחידות הקשורות לארגון פיקוח, בדיקות וסקירות של כל פעילויות הערכת הקרקע הספציפיות ופיתוח והוצאה של רשימות מחירי קרקעות; פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע; ופעילויות מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע.

נכון לעכשיו, דה נאנג תיעדה סימנים רבים של "קדחת קרקעות" בפרברים ובאזורי פרויקטים חדשים, במיוחד במקומות עם מידע תכנוני, סידור יחידות מנהליות או יישום של פרויקטים גדולים של תשתית.

ה.דינה

מקור: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm