בנקים "מצמצמים" הלוואות פיקדונות נדל"ן כדי להגן על אנשים

לדברי מומחים, הידוק הלוואות פיקדונות נדל"ן באמצעות הסכמים בכתב נועד להגן על אנשים ומשקיעים מפני פרויקטים "וירטואליים".

בנק המדינה הסניף האזורי 2 (NHNN אזור 2 - האחראי על הו צ'י מין סיטי ופרובינציית דונג נאי ) שלח זה עתה מסמך לבנקים מסחריים באזור כדי להשעות זמנית הלוואות לתשלומי פיקדונות בהתאם להסכם בכתב עם יחידות תיווך הנדל"ן.

במקרה שמסמכים אלה יאוששו כחוקיים, הרגולטור דורש שהבנקים יורשו להעניק הלוואות רק לאחר קביעת תהליכים ספציפיים להערכת סיכונים ובקרה.

מר נגוין מאן טואן, משקיע נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, אמר שאם הבנקים יגבילו הלוואות פיקדונות לנדל"ן באמצעות הסכמים בכתב בין לקוחות למתווכים, השוק ייכנס לשלב חדש.

לדברי מר טואן, אם הבנקים "יהדקו" את ההלוואות, משקיעים רבים יתקשו לפתור בעיות פיננסיות. כיום, רוב המשקיעים מאשרים לצד שלישי, חברת ברוקראז', לגבות כסף מלקוחות.

עבור פרויקטים של נדל"ן בעלי מעמד חוקי תקין, אנשים חותמים רק על חוזה פיקדון וחוזה מכירה. (איור: דאי וייט)

גב' דאו טאן הויאן, נציגת חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, שיתפה כי העובדה שבנקים "מצמצמים" את מתן ההלוואות לפיקדונות לרכישת נדל"ן באמצעות "מסמכי הסכם" מגינה על משקיעים ואנשים מפני פרויקטים וירטואליים.

לדברי גב' הויין, במציאות, פרויקטים רבים של נדל"ן שעדיין אינם חוקיים אישרו צדדים שלישיים, חברות תיווך, לקבל הזמנות ופיקדונות מאנשים. חלק מהמשקיעים לעתים קרובות "תופסים גנבים בידיים חשופות", ומגייסים הון באופן לא חוקי למרות שאינם מוסמכים.

לדברי גב' הויין, מכיוון שאינן עומדות בתנאים לפתיחה למכירה, חברות תיווך נוטות "לעקוף את החוק" על ידי חתימה על הסכמים עם לקוחות או חתימה על מסמכים מקבילים. לחלק מהפרויקטים אפילו אין תכנון של 1/500 אך עדיין נפתחים למכירה או משתפים פעולה עם בנקים לקבלת הלוואות, דבר שאינו בהתאם לתקנות.

"עבור פרויקטים שיש להם תכנון של 1/500, היתר בנייה, השלמת יסודות הפרויקט ומורשים לגייס הון, אין מסמכים כמו 'מסמכי הסכם'. אמרה גברת הויין.

גב' הוין שיתפה כי עבור פרויקטים של נדל"ן עם מסמכים משפטיים מתאימים, אנשים צריכים רק לחתום על חוזה פיקדון וחוזה מכירה. לאחר מכן, הבנק ישלם על סמך חוזה המכירה.

מר טראן טאנג לונג, מומחה נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, אמר כי בנק המדינה מבצע את חובותיו הניהוליות היטב בעת הנפקת אזהרות לבנקים מסחריים. זהו צעד מחמיר להגנה על האינטרסים של משקיעים ואנשים הרוכשים נדל"ן.

לדברי מר לונג, הסיכונים המשפטיים והפיננסיים בפרויקטים של נדל"ן כיום גדולים מאוד. אם לא תיזהרו, ההשלכות יהיו בלתי צפויות.

לדברי מר לונג, כדי לדעת האם פרויקט נדל"ן תקף מבחינה משפטית או לא, יש לשים לב לתנאים הבאים: על הפרויקט להיות בעל תכנון של 1/500, היתר בנייה ותשלום אגרות שימוש בקרקע. לאחר השלמת שלבים אלה, הפרויקט יקבל רישיון לגייס הון ולחלק כספים מהבנק.

"משקיעים מקצועיים ובעלי מוניטין בדרך כלל לא מאפשרים לצדדים שלישיים לקבל פיקדונות. רק פרויקטים שעדיין לא קיבלו הכשרה משפטית משתמשים בצדדים שלישיים כדי לקבל פיקדונות או לחתום על מסמכים קשורים." אמר מר לונג.

בעבר, עיתון VTC News אלקטרוני דיווח כי בנק המדינה של וייטנאם, סניף אזור 2 (SBV אזור 2 - האחראי על הו צ'י מין סיטי ומחוז דונג נאי) שלח מסמך לבנקים מסחריים באזור, ובו הזהיר מפני סיכונים משפטיים ואשראי הקשורים להלוואות לתשלום פיקדונות נדל"ן באמצעות הסכמים בכתב בין לקוחות ליחידות ייעוץ ותיווך.

על פי הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV), בנקים מסחריים המעניקים אשראי ללקוחות לתשלום פיקדונות על סמך "הסכמים בכתב" עלולים להוביל לסיכונים משפטיים חמורים.

במקרה שהמסמך מוכרז כבלתי חוקי, הבנק לא רק יצטרך להתמודד עם סכסוכים ותביעות משפטיות ממושכות, אלא גם עלול להיתקל בקשיים בטיפול ובגביית חובות, במיוחד כאשר נכסי הבטחונות הקשורים לפרויקט אינם שלמים מבחינה משפטית.

לצד הסיכונים המשפטיים, הרגולטור מזהיר גם מפני הסיכון לחובות אבודים ולהפסדים כספיים. חלוקת הלוואות לתשלום פיקדונות למתווכים או יועצים תלויה לחלוטין בהתקדמות ובחוקיות הפרויקט שהמשקיע מבצע. אם הפרויקט תקוע, מושעה או לא יהיה כשיר לביצוע, הבנק עלול להתמודד עם סיכון של אובדן הון.

בפרט, במקרים בהם הבנק לא העריך באופן מלא את היכולת הפיננסית של יחידת הייעוץ או התיווך או אינו יכול לשלוט בתזרים המזומנים לתשלום. לדוגמה, אם הוא אינו מבטיח שניתן יהיה להחזיר את הפיקדון כפי שהתחייב, סיכון האשראי גדול אף יותר.

זה לא רק גורם לחובות אבודים ולעלויות עיבוד, אלא גם משפיע ישירות על הבטיחות הפיננסית ועל התוצאות העסקיות של הבנק.

בנוסף לגורמים משפטיים ואשראיים, SBV אזור 2 שמה לב גם לסיכוני מוניטין. כאשר מתעוררים סכסוכים בין קונים למתווכים, לקוחות מאמינים לעתים קרובות שהבנק "סייע" במעשים בלתי חוקיים, במיוחד במקרים בהם הפרויקט נתקע או לא נמסר בזמן.

מקור: https://baolangson.vn/ngan-hang-siet-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-la-bao-ve-nguoi-dan-5062670.html