הפרדוקס של שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי והצורך בדיור בר השגה

בעיית הדיור בר השגה תמיד תקועה בלולאה בין ביקוש להכנסה.

בעוד שאנשים רבים מתלוננים שקשה לקנות דירה מספקת במרכז העיר תמורת 5 מיליארד דונג וייטנאמי, במציאות ישנן דירות ישנות רבות או דירות באזורים פרבריים למכירה תמורת 2-3 מיליארד דונג בלבד, אך מעטים מתעניינים בכך. תמונה זו מראה את הפער הגדול בין הצרכים בפועל ליכולתם הפיננסית של קוני הבתים, ומשקפת בבירור את הריבוד בשוק הדיור העירוני.

אין מחסור בדירות במחיר של 2-3 מיליארד וונד.

על פי CBRE וייטנאם, ברבעון השני, המחיר הממוצע של דירות דו-משפחתיות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-160-300 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מחירי הדירות נעו בין 82-220 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 29%. באזורים מרכזיים, מציאת דירה בתקציב של 5 מיליארד דונג הפכה לקשה, אך סקרים בפועל הראו שבפרברים או עם פרויקטים שנמסרו תוך 10-20 שנים, היצע הדירות במחירים מתחת ל-3 מיליארד דונג עדיין גדול למדי. הבעיה טמונה בעובדה שמוצרים אלה לרוב אינם עומדים בקריטריונים המחמירים יותר ויותר של הקונים.

מר הוין ואן הונג ( מדונג טאפ ) סיפר כי פרסם מודעה לרכישת דירה בטווח מחירים של 2 מיליארד וונד בהו צ'י מין סיטי עבור בנו כדי שילמד באוניברסיטה, ומיד קיבל הודעות מעשרות מתווכים שהציעו למכור דירות חדשות וישנות ברובעים ובקומונות מרוחקות מהמרכז, כאשר המחירים הנפוצים נעים בין 2 ל-3 מיליארד וונד. לבסוף, הוא בחר לקנות דירה בשטח של כמעט 50 מ"ר בוינהומס גראנד פארק (רובע לונג בין) תמורת 2.6 מיליארד וונד לנוחות בנו הפועל בבית הספר הסמוך.

על פי סקר של כתב מעיתון נגואי לאו דונג, ישנן כיום דירות משניות רבות בפרויקטים מרוחקים מהמרכז כמו שדרות מונלייט (רובע אן לאק); גרין טאון בין טאן (קומונה וין לוק); ויז'ן, שדרות קוניק (רובע טאן טאו); אקארי סיטי (רובע אן לאק); ווסטגייט (קומונה בין צ'אן); סייגון אינטלה (בין הונג)... ​​המפורסמות למכירה במחיר של 2-3 מיליארד וונד בלבד, לא גבוה כפי שרבים חושבים.

קומפלקס הדירות סאנרייז ריברסייד (קומונה נהה בה) מוצע כעת למכירה במחיר של 2.5-3 מיליארד וונד לדירה.

אפילו במזרח הו צ'י מין סיטי, שהיה חם במשך שנים רבות, ישנן דירות רבות במחירים נוחים כמו Vinhomes Central Park (רובע לונג בין); 9 View Apartment (רובע פואוק לונג); The Art Gia Hoa (רובע פואוק לונג)... ​​עם זאת, לא תמיד קל למוכרים למצוא קונים. גב' הונג (המתגוררת בבניין הדירות גרין ריבר, רובע בין דונג), אמרה שפרסמה את דירתה, ששטחה יותר מ-70 מ"ר, למכירה במשך חודשים רבים לפני שמצאה קונה, למרות שהמחיר היה רק ​​2.7 מיליארד וונד. הסיבה העיקרית היא שמדובר בדירת דיור ציבורי, כך שהקונה אינו יכול להעביר את הבעלות באופן מיידי, ולכן העסקה איטית מאוד, למרות שהמיקום קרוב למדי למרכז והמתקנים מלאים.

ראוי לציין שכאשר משווים מחירים למטר רבוע, ההבדל ברור מאוד. פרויקטים חדשים, ליד המרכז, לעיתים רחוקות עולים פחות מ-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שפרויקטים שנמסרו לפני יותר מ-10 שנים עולים רק 31-37 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לדוגמה, בפרויקט פו הואנג אן (קומונה נה בה), דירה בשטח של 129 מ"ר מוצעת למכירה בכ-4.5 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, האטרקטיביות אינה גבוהה מכיוון שהפרויקט התדרדר במהירות, העיצוב אינו אופטימלי והשטח גדול מדי בהשוואה לביקוש הפופולרי. בינתיים, פרויקטים שכנים עולים עד 70-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, וזוכים לעלייה משמעותית בערכם.

חוסר התאמה בין צרכים ליכולות כלכליות

מר טא טרונג קיין, מנהל חברת הנדל"ן וייט א, אמר כי תוך שבועיים בלבד מכר 70 מתוך 100 הדירות ומשרדים שנותרו בפרויקט סאנרייז ריברסייד (קומונה נה בה). מדובר בדירות קטנות, בשטח של 50-55 מ"ר בלבד, במחיר של 2.5-3.3 מיליארד וונד לדירה. הודות למתקנים מלאים, קונים יכולים לעבור לגור או לשכור באופן מיידי, בנוסף למדיניות הלוואות בנקאיות, תוך צורך בהון ראשוני של כ-1.2-1.5 מיליארד וונד. "הלקוחות הם בעיקר זוגות צעירים או רווקים עם מכוניות, המחפשים מקום מגורים נוח ומודרני", שיתף מר קיין.

הבעיה הגדולה ביותר, לדברי מר קיין, היא עדיין חוסר ההתאמה בין הביקוש ליכולת הפיננסית. "קונים רוצים לעתים קרובות דירות מרווחות, 2-3 חדרי שינה, מיקום מרכזי, תוכנית רכישה מלאה ותמיכה בנקאית בתשלומים. אבל עם יכולת פיננסית של 3 מיליארד וונד, כמעט בלתי אפשרי לעמוד בקריטריונים אלה", אמר מר קיין.

מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של חברת שירותי הנדל"ן DKRA Group, הודה גם כי אין מחסור בדירות מתחת ל-3 מיליארד וונד בהו צ'י מין סיטי, במיוחד בפרברים או במחוז בין דונג הישן . עם זאת, פרויקטים אלה נמצאים לעתים קרובות רחוקים מהמרכז או שהם דירות ישנות חסרות נוחות ושירותים מודרניים. "צעירים כיום נוטים לתעדף נוחות, סביבת מגורים וניהול תפעולי, ולכן לעתים קרובות הם "לא אוהבים" דירות ישנות למרות שהן במחיר נמוך. בנוסף, גם לגורמים משפטיים יש השפעה חזקה על מחירי המכירה, מכיוון שפרויקטים עם ספרים ורודים ונוחות מלאה תמיד גבוהים ב-10% -30% מפרויקטים עם פחות שקיפות", הסביר מר טאנג.

הוא ניתח שכדי לקנות דירה ב-2.5 מיליארד וונד עם הון הלוואה, הקונה צריך שיהיו לו 1-1.5 מיליארד וונד זמינים. השאר זקוקים להכנסה יציבה של 35-40 מיליון וונד לחודש למשך 10 שנים כדי לפרוע את החוב. אבל קבוצה זו של אנשים עם הכנסה לרוב לא רוצה לקנות דירות ישנות חסרות שירותים, אלא תחפש פרויקטים יוקרתיים יותר, במחיר של 7-10 מיליארד וונד במרכז. להיפך, אנשים עם הכנסה ממוצעת של 15-20 מיליון וונד לחודש לא צפויים לחסוך מספיק כדי לקנות דירה ב-2-3 מיליארד וונד. לכן, בעיית הדיור בעלות נמוכה תמיד תקועה בלולאה בין ביקוש להכנסה: כאשר הקונים מוכנים, אין מוצרים מספקים, וכאשר המוצרים הזמינים עולים על יכולתם לשלם!

לדברי מומחים, שוק הדירות ימשיך לחוות בידול משמעותי בתקופה הקרובה. פרויקטים של דיור ציבורי יכולים לענות באופן חלקי על צרכיהם של עובדים בעלי הכנסה נמוכה, אך עם הכנסה של 10-15 מיליון דונג וייט לחודש, רכישת דירה אינה קלה. "אפילו קבוצות עם הכנסה מעל 20 מיליון דונג וייט לחודש לא צפויות ליהנות ממדיניות רכישת דיור ציבורי. זה מראה שהפער בין ההיצע לביקוש בפועל יימשך, במיוחד בהקשר של מחסור בקרנות קרקע ועלויות פיתוח פרויקטים הולכות וגוברות", הדגיש מר טאנג.

מקור: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm