קוני דירות שוקלים ללכת רחוק כדי לרכוש בית

[מודעה_1]

בהקשר של עליית מחירי הבתים בהתמדה, קונים יכולים לשקול ולבחור לשכור, או לקבל מעבר למחוזות שכנים כדי לקנות במחיר סביר יותר.

מחיר מכירה גבוה

נתוני Savills שפורסמו לאחרונה מראים כי בשתי הערים הגדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, הביקוש השנתי הטבעי לדיור עומד על כ-50,000 בתים. זוהי תוצאה של הגירה, עזיבה של מבוגרים מהבית וירידה במספר הממוצע של אנשים בבית...

נתון ביקוש זה לא נענה על ידי מגבלות היצע מזה זמן מה, מה שגרם לביקוש גואה לדיור. בנוסף, גורמים מקרו-כלכליים כמו שוק הזהב התנודתי וריביות נמוכות גרמו למשקיעים לחפש אפיקי השקעה סבירים וארוכי טווח. גם הביקוש לנדל"ן במגזר הדירות גדל.

הביקוש לנדל"ן במגזר הדירות הולך וגובר. צילום: וייט דונג

עם זאת, דו"ח Savills ברבעון הראשון של 2024 הראה כי מחיר הדירות הראשוני בהאנוי הגיע ל-59 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 3% לעומת הרבעון המקביל ו-14% לעומת השנה המקבילה אשתקד. גם בשוק המשני נרשמה עלייה בנפח העסקאות וגם המחירים עלו בהשוואה למחירים קודמים.

בהו צ'י מין סיטי, נתונים של CBRE וייטנאם מראים כי בסוף הרבעון הראשון של 2024, מחיר הדירות הראשוני בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-61 מיליון וונד/מ"ר, ללא שינוי מהרבעון הקודם. המשקיעים ממשיכים לשמור על מדיניות מכירה ותשלום אטרקטיבית כדי להגדיל את נזילות המוצר. עם זאת, הנזילות אינה אופטימית במיוחד.

אין להכחיש שחוסר האיזון בין היצע לביקוש דחף את מחירי הדיור כלפי מעלה. עם זאת, מנקודת מבטו של המוכר, למשקיעים יש גם "סבל" משלהם שמקשה על הורדת מחירים, גם אם הם באמת רוצים בכך.

מנהל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי אמר שכדי להשלים פרויקט נדל"ן למגורים, החברה צריכה "לשאת" בעלויות רבות. לדוגמה, עלויות הקרקע של הפרויקט כוללות עלויות פיצויים, עלויות פינוי אתרים באמצעות קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע, דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ודמי הגנה על אדמות אורז (אם נעשה שימוש באדמות אורז) עבור המדינה.

עלויות הקשורות לקרקע מהוות בדרך כלל כ-15% מעלות פרויקט דירות, כ-30% עבור פרויקט בית דו-משפחתי וכ-20% עבור פרויקט וילה.

בפרט, עלויות הפיצויים ופינוי האתר מנוכות כיום על ידי הסוכנות הממלכתית המוסמכת בכ-70% מהעלויות בפועל שהחברה הוציאה. שאר העלויות בפועל שלא נוכו נחשבות לרווחים ועל החברה לשלם מס חברות נוסף בשיעור של 20% על רווח זה. לבסוף, עלויות אלו כלולות במחיר המכירה שעל הלקוחות לשלם בעת רכישת בית.

עלויות הבנייה מהוות כ-50% מעלות פרויקטים של דירות, כ-30% עבור פרויקטים של בתים עירוניים וכ-20% עבור פרויקטים של וילות. עלות מסוג זה נמצאת במגמת עלייה, לדוגמה, עלות של 1 מ"ר של שטח רצפה לבניית דירות עלתה כעת ל-13-15 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כמעט כפול מהרמה הקודמת של 7-8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר...

"כל העלויות הנ"ל מחושבות בתנאי שוק רגילים, עם זמן השלמת פרויקט של כ-3 שנים עבור פרויקטים של דיור מסחרי. אם זה ייקח יותר זמן עקב בעיות משפטיות כמו בעבר, עלות ההשקעה הכוללת תגדל משמעותית", שיתף מנהל העסקים הנ"ל.

הפרברים הם נקודות אור

לנוכח עליית מחירים, חלק מהפרויקטים תומחרו מעבר לשווים האמיתי. מומחים ממליצים לקונים לשקול היטב את ערך הפרויקט והתאמתו.

"באופן כללי, אם המחירים ימשיכו לעלות, קונים יבחנו את מצבם הכלכלי. בעוד שהביקוש האמיתי לדיור עדיין מהווה את הרוב, אם המחירים ימשיכו לעלות, קונים יכולים לשקול ולבחור לשכור דירות במרכז העיר, או לקבל את הביקוש המשתנה להיצע במחוזות שכנים עם מחירים סבירים יותר", אמרה גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה, מחלקת ייעוץ ומחקר, Savills Hanoi.

גב' דו טי תו ג'יאנג, מנהלת שירותי הייעוץ של סאבילס וייטנאם, אמרה שתהליך הבעלות על בית וצבירת הון מתחיל לעתים קרובות בדירות קטנות ובמחירים נוחים, ולאחר מכן, כאשר המשפחה צוברת נכסים, היא עוברת לדירות גדולות יותר. לכן, קניית בית במיקום טוב לרוב אינה אפשרית עבור קוני דירה בפעם הראשונה.

עם זאת, תשתיות נותרות המנוף החשוב ביותר בשינוי מבנה הערך של שוק הדיור. אספקת תשתיות מקצרת את זמני הנסיעה ופותחת אפשרויות רבות יותר באזורים הסמוכים, ובכך פותרת את בעיית יכולת הקנייה.

"היעדר דיור בר השגה בערים הגדולות אינו ניתן להכחשה. עם זאת, הדבר סביר, משום שזו אינה אופציה פוטנציאלית למשקיעים וגם לא מתאימה לרוכשי דירה ראשונה. דיור בר השגה זמין באזורי לוויין אחרים, וכאשר התשתיות ישופרו, המרחק מאזורים אלה למרכז העיר יתקצר", אמרה גב' ג'יאנג.

[מודעה_2]
מָקוֹר