נטישה מסיבית של פיקדונות קרקעות במכירה פומבית: ישנן קבוצות הרואות בכך בדיחה, ויש להעניש אותן בחומרה.

"התופעה של הצעת מחיר גבוהות מאוד עבור חלקות אדמה מסוימות, ולאחר מכן ויתור על מקדמות כדי לתמרן את השוק"

לאחרונה, תוצאות מכירות פומביות של קרקעות בפרברי האנוי כמו רובעי הואי דוק, טאנה אואי ודן פואנג... הדהימו אנשים רבים משום שהמחירים הזוכים היו גבוהים פי כמה ממחירי ההתחלה. בנוסף, מיד לאחר המכירה הפומבית, רוב מגרשים למכירה פורסמו בהפרש של 400-600 מיליון דונג וייט למגרש. לא רק זאת, לאחר מכרזים אלה, מחיר המכירה של הקרקעות בשוק שמסביב עלה מיד ל-5-10 מיליון דונג וייט למטר רבוע.

לאחרונה, במכירה פומבית של 68 מגרשים במחוז טאנה אואי, 55 מגרשים עם פיקדונות שהוחרמו, כולל המגרש היקר ביותר של מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מתוך 13 מגרשים עם תשלום מלא, המחיר הגבוה ביותר היה קצת יותר מ-55 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי משרד הבינוי , המכרז האחרון של זכויות שימוש בקרקע חשף מגבלות והיבטים שליליים. בתהליך ארגון מכרזי קרקע במקומות מסוימים, ישנה גם תופעה של "מתווכי מכירות פומביות", קנוניה... המשפיעה על משתתפי המכרז: "התופעה של תשלום מחירים גבוהים מאוד עבור חלקות קרקע מסוימות ולאחר מכן נטישת הפיקדון, יצירת רמת מחירים וירטואלית כדי לתמרן את השוק, קנייה ומכירה חוזרת של חלקות קרקע רבות המוצעות למכירה פומבית כדי להפיק רווחים בלתי חוקיים היא תופעה שכיחה למדי במקומות רבים ואף מאורגנת".

המכירה הפומבית האחרונה של 19 מגרשים בהואי דוק (צילום: דונג טאם).

לאחרונה, פרסמה ועדת העם של האנוי מסמך המורה ליחידות העוסקות במכרזים של זכויות שימוש בקרקע. האנוי ביקשה ממשטרת העיר לשקול צעדים מקצועיים לגילוי מיידי של הפרות של מכרזי קרקע, ולהנחות את ועדות העם של המחוזות, העיירות והערים לנקוט צעדים למניעת הפרות של תקנות המכרזים מהמשך השתתפות במכרזים.

בנוסף, על המשטרה להציע פתרונות למניעה ולהגבלת המשך ההשתתפות במכירות פומביות עבור אלו שהשתתפו במכירות פומביות, שילמו מחירים גבוהים "באופן חריג" כדי לזכות במכירות פומביות אך לא שילמו את כספי הזכייה כפי שנקבע.

האנוי ביקשה גם מהמחוזות לרשום רשימה של מקרים בהם מציעים שילמו מחיר גבוה ממחירי השוק כדי לזכות במכירה הפומבית אך לא שילמו. רשימה זו תפורסם לאחר מכן באתרי האינטרנט של המחוזות ושל מחלקת משאבי הטבע והסביבה.

"קבוצת האנשים ששילמה מחיר גבוה מאוד אך ויתרה על הפיקדון ראתה בזה בדיחה"

בשיחה עם כתב דן טרי, אמר עורך הדין פאם טאנה טואן - מומחה למשפטי נדל"ן - כי ישנן שתי סיבות לכך שמכירות פומביות אחרונות של קרקעות משכו מספר רב של משתתפים.

ראשית, בעבר, אספקת הקרקעות המחולקות הגיעה ממפעלי פיתוח פרויקטים ומקרקעות בבעלות המדינה שנמכרו במכירה פומבית, בדרך כלל ממרכזי וארגוני פיתוח קרנות קרקעות. עם זאת, החל מ-1 באוגוסט נכנס לתוקף חוק עסקי הנדל"ן, האוסר על מפעלי נדל"ן לחלק קרקעות באזורים עירוניים מיוחדים מסוג I, II ו-III.

לכן, היצע הקרקעות הצטמצם. אנשים שרוצים לקנות קרקע לבניית בתים יכולים לחפש רק מכירות פומביות של קרקעות המאורגנות על ידי המדינה. לסוג קרקע זה יש מעמד משפטי ברור והוא בטוח, ולכן הוא מועדף על ידי אנשים רבים.

השני נוגע למחיר ההתחלתי. בשנת 2017, מחיר ההתחלתי נקבע בשיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע. באופן ספציפי, ארגון הייעוץ להערכת שווי קרקעות יקבע את המקדם, ולאחר מכן יגיש אותו לאישור מועצת הערכת השווי המקומית ולוועדת העם המחוזית. לכן, מחיר ההתחלתי באותה עת היה קרוב למחיר השוק. משמעות הדבר היא שגם המקדמה (20% ממחיר ההתחלתי) של המשתתפים גבוהה.

עורך הדין פאם טאנה טואן - מומחה משפטי לנדל"ן (צילום: NVCC).

עם זאת, צו 12, שנכנס לתוקף מפברואר השנה, מחייב את קביעת מחירי ההתחלה שתאורגן על ידי ועדת העם המחוזית עצמה, ולא שכירת עוד חברת הערכת מחירים.

שיטת חישוב מחיר הקרקע ההתחלתי כעת היא להשתמש במקדם התאמת מחיר הקרקע השנתי במקום בשיטת מקדם ההתאמה הקודמת, כפול מחירי הקרקע המוסדרים על ידי הוועדה העממית של המחוז או העיר המנוהלת במרכז. זה מוביל למחיר התחלתי נמוך ופיקדון.

מחיר ההתחלה הנמוך מוביל אנשים רבים להשתתף עם הגישה של "אם זה בסדר, אז זה בסדר, אם לא, אז תשכחו מזה". חוץ מזה, הריביות הבנקאיות הנוכחיות נמוכות יחסית, לאנשים אין הרבה ערוצי השקעה. אז לרוב האנשים עדיין יש את הגישה של השקעה בקרקעות כדי לייצר רווחים.

בדיון בנושא זה, לדברי גב' פאם טי מיין - סגנית מנהלת המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARS IRE) - במכרזי הקרקעות האחרונים השתתפו אלפי משתתפים, בעוד שמספר מגרשים היה מוגבל. דבר זה מראה בבירור את בעיית היציאה מהאופן שבו היצע וביקוש אינם תואמים זה את זה כאשר הביקוש להשקעה ולדיור גבוה מאוד.

עם זאת, לדבריה, מחיר הזכייה גבוה בהרבה מהממוצע, דבר שקשה לקבל הן לצורכי השקעה והן לצורכי מגורים. בנוסף, ישירות במכירות הפומביות, ישנם אנשים המציעים למכור במחיר גבוה יותר, דבר המראה סימנים של ספקולציה ואינפלציה במחירים כאן.

"שיעור נטישת הפיקדון הנוכחי גבוה והמגרשים ששולמו במלואם נמצאים כולם במחירים מתונים, מה שאומר שהמגרשים הנטושים עם מחירים גבוהים מראים סימני ספקולציה", אמרה גב' מיין.

בנוגע לסוגיה האם ישנן קבוצות של "שחקנים גדולים" המשתתפים בספקולציות וגורמים למניפולציות בשוק, אמר מר פאם טאנה טואן כי החוקים הנוכחיים אינם כוללים תקנות להגדרה, תיאור וענישה של אינפלציית מחירים בתחום הנדל"ן. לכן, הטיפול עדיין ברמה האזרחית בלבד, כלומר, הזוכה במכירה פומבית שלא ישלם את מלוא הסכום יאבד את הפיקדון.

"החוק אינו קובע תקנות בנוגע לעונשים על התנהגות ספקולטיבית ואינפלציית מחירים המשבשת את שוק הנדל"ן. הסדרנו רק כמה צורות ספציפיות של התנהגות ספקולטיבית ואינפלציית מחירים כגון הונאה, הטעיה והונאה בעסקי הנדל"ן; זיוף מסמכים, זיוף מכוון של מידע על נדל"ן... לכן, לא נקבע מה מהווה אינפלציית מחירים או מניפולציה בשוק, ולכן אין בסיס משפטי להתמודד עם התנהגות הדומה לאינפלציית מחירים", אמר מר טואן.

לדבריו, זיהוי התנהגות ספקולציות הנדל"ן קשה, אך הטיפול בה קשה אף יותר. משום שגם אם מזוהה התנהגות אינפלציית המחירים, העונש, אם יוטל, אינו שווה את הרווח שהם מקבלים.

הטיפול במי שמשלמים מחירים גבוהים אך נוטשים את פיקדונותיהם במסגרת החוק הפלילי תלוי בתהליך החקירה לגילוי כל קנוניה בין המציע לבין הכרוז או ארגון המכירות הפומביות, ויש להמתין לתוצאות סוכנות החקירה.

לדברי מר טואן, ישנם אנשים פרטיים וקבוצות של אנשים שמשלמים מחירים גבוהים מאוד אך אינם מקדישים את הפקדתם משום שהם רואים בכך בדיחה. התוצאות גורמות לבלבול במידע בשוק הנדל"ן, ובמקביל יוצרות תחושה בקרב אנשים שמחירי הנדל"ן עולים וכולם מבצעים ספקולציות על קרקעות המוצעות למכירה פומבית. למעשה, כעת הופיעה מגמה של "מקצוע המכירה הפומבית".

בנוסף, תהליך רכישת הקרקעות על ידי המדינה וחברות לצורך יישום פרויקטים ייתקל בקשיים משום שהאנשים שאדמתם נרכשת יצטרכו להשוות את מחיר הקרקע המפוצה למחיר הקרקע המוצע למכירה פומבית.

המכירה הפומבית האחרונה של 68 מגרשים בטאנה אואי (צילום: דונג טאם).

כאשר המדינה מארגנת מכירות פומביות של קרקעות, יש לה שתי מטרות: ליצור דיור לאנשים ולייצר הכנסות לתקציב. ההצעה הגבוהה אך ללא הפקדה שברה את שתי המטרות הללו.

ישנן דעות הטוענות כי משתתפים שיאבדו את פיקדונות התקציב שלהם יגבו פיקדונות נוספים מהמשתתפים. עם זאת, חלקות הקרקע שיוחרטו יצטרכו להימכר שוב במכירה פומבית, מה שיעלה יותר לתקציב המדינה.

בנוגע להשלכות של מכרזים יקרים אך ביטולי מקדמה, גב' פאם טי מיין הצהירה כי מחיר השוק של קרקעות באזור המכרז יישאר גבוה. למרות שמתרחש מצב של ביטולי מקדמה, אנשים יזכרו רק את מחיר הזכייה הגבוה וישתמשו בו כנקודת התייחסות למכירת קרקעות. "ההשלכות יהיו עצומות אם הקרקעות באזור המכרז יידחקו למעלה ויעוגנו גבוה באופן בלתי סביר, ובכך יבלמו לאנשים עם צרכים אמיתיים להחזיק בקרקע ובדיור", אמרה.

מומחה: ללא סנקציות ספציפיות, מצב נטישת הפיקדון יחזור על עצמו

לדברי מומחים, המצב של מחירי מכרזים גבוהים ולאחר מכן ויתור על פיקדונות ימשיך לחזור על עצמו, במיוחד בתקופת המעבר, כלומר, המעבר מחוק הקרקעות משנת 2013 לחוק הקרקעות משנת 2024, כאשר מחירון הקרקעות הישן שפורסם בעבר עדיין נמצא בשימוש על ידי היישובים.

"כולם אומרים שהצעה גבוהה ואז ביטול הפיקדון היא פעולה של אינפלציית מחירים שגורמת למניפולציה בשוק. עם זאת, כדי לקבוע את המעשה הזה, יש להגדיר את החוק בבירור. כאשר אין רגולציה, אין סנקציה שתעניש על כך."

"עם זאת, גם אם קיים מנגנון ענישה, עדיין קשה למנוע ספקולציות ואינפלציה במחירים. לדוגמה, בתחום ניירות הערך, ישנן תקנות על מניפולציות שוק, אך הפרות עדיין מתרחשות. הבעיה היא שההטבות והענישה אינם קיימים כיום ויהיה קשה להתאים אותם. ברור שהחוק הנוכחי עדיין לוקה בחסר", אמר.

בנוגע לסוגיית חשיפת זהותם של המציעים הגבוהים ביותר שאיבדתם את פיקדונותיהם בהאנוי, אמר מר טואן כי זהו צעד אינפורמטיבי בלבד ולא יהיו לו השלכות כלשהן על אלו שאיבדו את פיקדונותיהם. מכיוון שהם אינם מנועים מלהשתתף במכירה הפומבית וגם לא נפגעו האינטרסים שלהם.

לדבריו, החוק המתוקן בנושא מכירות פומביות של נכסים הוסיף סנקציות לטיפול בהפרות נגד משתתפי מכירות פומביות בסעיף 70. בהתאם לכך, במקרה של הקצאת קרקע או חכירה לביצוע פרויקטים של השקעה או זכויות ניצול מינרלים, הזוכה במכירה הפומבית אשר יאבד את הפיקדון, ויגרום לביטול התוצאות, לא יורשה להשתתף במכירה הפומבית למשך 6 חודשים עד 5 שנים.

עם זאת, הוראה זו חלה רק על מקרים בהם עורך המכירות הפומביות מבצע פרויקטים של השקעה או זכויות ניצול מינרלים. החוק המתוקן למכירות פומביות של נכסים ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2025.

מציאת וזיהוי נושא אינפלציית מחירי הנדל"ן לא יהיו יעילים. כדי למנוע ספקולציות, יש צורך בכלי מיסוי נדל"ן המבוסס על כמות או זמן העברה. לדוגמה, נדל"ן המועבר תוך חודש יהיה בעל שיעור מס שונה מאשר נדל"ן שנקנה ונמכר לאחר 5 שנים. בנוסף, ניתן למסות לפי כמות ושטח בהשוואה לצורכי השימוש הממוצעים של כל אדם.

גב' מיין שיתפה פעולה בנוגע לפתרונות למניעת ספקולציות, ואמרה כי כיום קיימות תקנות ברורות לפיהן אם מחירי הנדל"ן יעלו באופן חריג ב-20% תוך 3 חודשים, או כאשר יש תנודות אחרות בשוק המשפיעות על היציבות החברתית -כלכלית, המדינה תתערב כדי לווסת.

עם זאת, כדי לעכל את העלייה החריגה במחירי הנדל"ן, יש צורך לבנות מערכת מסד נתונים ולעדכן אותה באופן קבוע, כך שהמדינה תוכל לנקוט באמצעי התערבות בזמן.

במקביל, היא אמרה כי יש צורך להשתמש בכלי מס ובהתערבות במדיניות אשראי. באופן ספציפי, מקרים של בעלות על נכסי נדל"ן רבים אך אי שימוש בהם אך השארתם נטושה יחייבו תשלום מיסים גבוהים יותר. נכסי נדל"ן שנרכשו ונמכרו תוך זמן קצר יהיו כפופים למסים גבוהים. ככל שתקופת העברת הנדל"ן ארוכה יותר, כך המס יהיה נמוך יותר.

בנוגע למדיניות האשראי, אמרה גב' מיין שאם השוק יראה סימנים של חוסר יציבות, רמות האשראי יופחתו.

לדוגמה, בדרך כלל הוצאת ההון היא 30%, 70% הנותרים יושאלו מהבנק. אך אם השוק משתנה באופן בלתי צפוי, רמת האשראי תופחת לכ-40-50%, וההון הנותר יהיה הון של הקונה. ייתכן אף שייושם ריבית גבוהה יותר. עם זאת, היא ציינה כי יש להחיל צעד זה רק על אלו הרוכשים בית שני או יותר. עבור אלו הרוכשים בית ראשון למגורים, צריכה להיות מדיניות מועדפת יותר.

בנוסף, כדי למנוע מצב של הגשת הצעות מחיר גבוהות אך נטישת הפיקדון, אמרה גב' מיין כי יש לנקוט באמצעים להערכת רמת המוניטין. אלו שיזכו במכירה הפומבית אך ינטשו את הפיקדון ייאסרו להשתתף לתקופה מסוימת.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm