פופולריזציה של 'בתים במחיר כפול'; הערות בעת רכישת דירות ללא ספרים ורודים; מציאת משקיעים לפרויקט הנופש הגדול ביותר בטויאן קוואנג

הצעה לשקול הוספת מנגנון לשליטה מחמירה יותר על עסקאות בקומות, טויאן קוואנג מחפשת משקיעים לפרויקט אזור הנופש העירוני הגדול ביותר במחוז, שימו לב בעת רכישת דירות ללא ספרים ורודים כדי להימנע מסיכונים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

(צילום: הואנג הא)" data-pagespeed-url-hash="3298852362" onload="pagespeed.CriticalImages.checkImageForCriticality(this);">

נציגי האסיפה הלאומית הציעו לשקול הוספת מנגנון לפיקוח מחמיר יותר על עסקאות המתרחשות בזירות מסחר בנדל"ן. (צילום: הואנג הא)

בתים דו-משפחתיים עדיין פופולריים

בתגובה לטיוטת החוק המתוקן בנושא עסקי נדל"ן באולם האסיפה הלאומית ב-29 באוגוסט, הציע מר לה טאן הואן (משלחת האסיפה הלאומית של מחוז טאן הואה ) לשקול הוספת מנגנון לפיקוח מחמיר יותר על עסקאות נדל"ן המתרחשות בזירות מסחר בנדל"ן. לדבריו, המצב של מכירת סחורות בשני מחירים הוא די נפוץ.

"מאופנועים, מכוניות ועד בתים, לא קשה לנו לחפש באינטרנט כאשר מחיר המכירה של המשקיע מפורסם בפומבי. אבל לקנות במחיר הרשום זה קשה מאוד", אמר מר הואן.

מר הואן שאל, היכן נמצא ערך העסקה האמיתי של נדל"ן המפורסם על ידי עסקים? אלו המחירים המתפרסמים בכל רחבי האינטרנט אך הופכים "באופן קסום" לשערים זרים, שערי העברה, מחירי משקיעים, אך עם סכום נוסף שלא צוין בחוזה המכירה, למעשה התחמקות ממס.

בנוגע לעיסוק בתיווך הנדל"ן, אמר מר הואן כי הצעת החוק ממשיכה לשכלל את המסגרת המשפטית החשובה כדי להתקדם לעבר שקיפות ונוחות בשוק הנדל"ן. מלבד צוותים רציניים, לא קשה לראות שפעילויות תיווך מתרחשות בצורות רבות ועשירות ומגוונות ללא פיקוח.

"התופעה של מה שנקרא מתווכי קרקעות נפוצה, ומשפיעה על הפעילות הלגיטימית של מתווכי נדל"ן. בנוסף, עדיין קיימים מצבים של פעילויות אופורטוניסטיות, רווחיות וקביעת מחירים מצד חלק מקבוצות התיווך, הגורמים נזק ללקוחות", הצהיר מר הואן.

לכן, ציר האסיפה הלאומית ביקש גם שהסוכנות המנסחת חוק זה תבחן ותשלים את התקנות בנוגע לאחריותם של ארגוני תיווך נדל"ן ויחידים, במטרה להגדיר בבירור מקרים אסורים.

ספציפית המקרים:

בעל עניין ישיר בנדל"ן, למעט עמלת ההנחה, מבלי לחשוף עניין זה לקונה הנדל"ן; הסתה של צד אחד להפר את חוזה הפיקדון או חוזה המכר כדי להתקשר בחוזה חדש עם אדם אחר.

העלאה או קביעת מחירי נדל"ן באופן שרירותי כדי לנצל את הצדדים המעורבים בעסקה בניגוד לרצונם; השתתפות בתיווך כדי לגרום לצדדים לחתום על חוזים אך לא ליידע את הצדדים המעורבים בעסקה באופן מלא וכנה על מידע הקשור לנדל"ן.

"חלק מהפעולות האסורות הנ"ל משמשות בסיס לשקילת אחריותם של ארגוני תיווך נדל"ן ויחידים. בהתאם לאופי ולהפרה, ניתן לשקול טיפול מנהלי, לרבות העמדה לדין פלילי", הדגיש מר הואן.

היצע חדש במערב ובמזרח האנוי יהווה 40% מנתח שוק הדירות.

מומחים מעריכים כי בתקופה הקרובה, היצע חדש במערב ובמזרח יהווה 40% מנתח שוק הדירות. בנוסף, מוצרי הנדל"ן באזורים אלה בפרט ובהאנוי בכלל ישתפרו יותר ויותר.

על פי סאבילס, שנת 2008 סימנה צעד חדש בפיתוח האנוי, כאשר הבירה הפכה לאחת מ-17 הערים הגדולות בעולם לאחר שהתמזגה עם שטח כולל של יותר מ-3,300 קמ"ר, פי 3.6 מבעבר.

בשנת 2011 אישרה הממשלה את תוכנית האב לבניית הבירה עד 2030, עם חזון לשנת 2050, שקבעה את המטרה להפוך את האנוי לעיר בת קיימא עם תשתית ומערכת טכנית סינכרוניות, תחרותיות גבוהה ופיתוח תרבותי הרמוני.

במקביל, במערב האנוי היו תנועות קודמות, כך שהתמונה העירונית הקיימת ברורה, מה שיוצר גל של הגירה לאזור זה כדי להתיישב. פיתוח טו הואו - לה ואן לואונג, כביש הטבעת 2, כביש הטבעת 3 וכביש הטבעת המתוכנן 3, 5 וכביש הטבעת 4 יצר מומנטום לפיתוח פרויקטים של נדל"ן. פרויקטים בקנה מידה גדול שפותחו לאורך צירים אלה במערב כמו The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.

מנהל בכיר למחקר וייעוץ בסאבילס האנוי דו תו האנג אמר כי מאז 2011, האזור המערבי במחוזות בק טו ליאם, נאם טו ליאם וקאו גיאי תמיד הוביל את השוק מבחינת נתח שוק האספקה עם כ-30%. בהתאם, לאזור זה יש את אספקת המשרדים הגדולה ביותר בבירה, עם נתח שוק של 50%. בעתיד הקרוב, אזור זה ימשיך להיות מרכז הפיתוח של האנוי.

במזרח העיר, על פי תכנון התחבורה של הבירה עד 2030, עם חזון עד 2050, האנוי תבנה 10 גשרים גדולים נוספים על פני נהר האדום במספר פרויקטים כגון: גשר וין טוי 2, גשר טראן הונג דאו, גשר טו ליין, ניו טאנג לונג, גשר ת'ונג קאט, גשר הונג הא 9.

מצד שני, השלמת פרויקטים של תשתית כגון הארכת כביש הטבעת 2 ותכנון כביש הטבעת 4 יקצרו את זמן הנסיעה מהאנוי ליישובים אחרים, ויגדילו את האטרקטיביות במזרח עבור צרכים מיישובים שכנים.

במקביל, תכנון העיר הפנימית ההיסטורית החל בשנת 2021 במטרה לקבוע את הצורך להפחית את האוכלוסייה בכ-215,000 איש בתקופה שבין 2020 ל-2030. בסך הכל, 6 פרויקטים של יעוד עירוני של העיר הפנימית ההיסטורית משתרעים על פני שטח של למעלה מ-2,700 דונם, כאשר הדרישה העיקרית היא בקרת אוכלוסייה, הפחתה מ-1.2 מיליון איש (בשנת 2009) לכ-672,000 איש, ותורמים לשיפור מערכת התשתיות החברתיות והתשתיות הטכניות.

לדברי גב' האנג, פרויקטים של דיור ייהנו מהגירה מאזור העיר הפנימית ההיסטורי. בפרט, חלק מתושבי הרובע העתיק לשעבר עברו למחוזות סמוכים ובולטים במזרח כדי להתגורר, הודות לתנאי תשתית טובים ותחבורה נוחה.

מנהל בכיר למחקר וייעוץ, Savills Hanoi Do Thu Hang, העריך כי בתקופה הקרובה, היצע חדש באזורים המערב והמזרחי יהווה 40% מנתח השוק של דירות.

בפרט, האזור המזרחי, כולל רובעי לונג ביין וג'יה לאם, עם קרנות קרקע ותשתיות גדולות, מפותח באופן משמעותי בהשתתפות משקיעים גדולים כמו וינגרופ ואקופארק, אשר מושכים קונים ממרכז האנוי. לדברי סאבילס, שיעור היצע הדירות במזרח ביחס להיצע הכולל של השוק כולו גדל מרמה נמוכה מאוד בשנת 2011 ל-12% במחצית הראשונה של 2023.

בנוסף, אזור זה חווה גם את הצמיחה החזקה ביותר בהיצע של בנייני מגורים נמוכים בשנים האחרונות, עם עלייה מ-8% מנתח שוק האספקה של האנוי בשנת 2014 ל-15% במחצית הראשונה של 2023.

בינתיים, גם מחירי מוצרי הדיור משתנים בין שני האזורים. לפי Savills, במערב, מחירי הדירות הממוצעים הראשוניים במחצית הראשונה של 2023 הגיעו ל-58 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

המחיר הממוצע של דירות בסגנון ראשוני במזרח הוא כ-48 מיליון דונג וייט למ"ר. עבור דירות בסגנון נמוך, המחיר הראשוני בששת החודשים הראשונים של 2023 במערב הוא 157-225 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע ובמזרח הוא 158-168 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע.

לדברי גב' דו תו האנג, הפרש המחירים בין שני האזורים נובע מכך שהאזור המזרחי נוצר והתפתח מאוחר יותר אך די מהר, כך שעדיין קיים פער מחירים כזה לעומת האזור המערבי.

טויאן קוואנג: מחפש משקיעים לפרויקט נופש עירוני עם הון של יותר מ-17,000 מיליארד דונג וייטנאמי

מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז טויאן קוואנג הודיעה זה עתה על חיפוש משקיעים לפרויקט אזור הנופש העירוני מיי לאם - טויאן קוואנג, עם הון השקעה כולל של יותר מ-17,000 מיליארד וונד. פרויקט אזור הנופש העירוני מיי לאם - טויאן קוואנג צפוי ליצור פריצת דרך בפיתוח החברתי-כלכלי של היישוב והאזורים הסמוכים.

פרויקט זה משתרע על פני 540 דונם, הממוקם ברובע מיי לאם (עיר טויאן קוואנג) ובקומונה מיי באנג (מחוז ין סון). ההשקעה הכוללת בפרויקט היא כ-17,100 מיליארד דונג וייטנאמי. עלויות הפיצויים והסיוע ליישוב מחדש עומדות על למעלה מ-1,200 מיליארד דונג וייטנאמי.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

פינה של העיר Tuyen Quang, מחוז Tuyen Quang. (מקור: BXD)

לוח הזמנים לביצוע הפרויקט הוא 4 שנים ממועד אישור ההשקעה. משך הפרויקט הוא 50 שנים. משקיעים יכולים להגיש הצעות החל מהיום ועד ה-29 בספטמבר.

זהו פרויקט לבניית אזור עירוני אקולוגי המשלב נופש ושירותים מגוונים ודוגמאיים. ניצול אלמנטים טבעיים וירוקים של הנוף. בעבר, ב-10 ביולי, חתם סגן ראש הממשלה טראן הונג הא על החלטה מס' 820/QD-TTg המאשרת את מדיניות ההשקעה של פרויקט אזור הנופש העירוני מיי לאם - טוין קוואנג בצורה של הגשת מכרז למשקיעים נבחרים.

עד כה, זהו פרויקט אזור הנופש העירוני הגדול ביותר במחוז טויאן קואנג. הפרויקט צפוי ליצור פריצת דרך בפיתוח חברתי-כלכלי, ולהניע את פיתוח העיר טויאן קואנג והאזורים הסמוכים שכבר מיושמים ומיושמים באזור.

סיכונים בקנייה ומכירה של דירות ללא ספרים ורודים

על פי התקנות, עדיין ניתן לקנות ולמכור דירות ללא ספר ורוד למעט במקרים חריגים, אך במקרים אחרים נדרש ספר ורוד. לכן, קונים צריכים לחקור ולשקול היטב האם לקנות דירה ללא ספר ורוד או לא כדי להימנע מסיכונים כאשר "הפקידו כסף".

בהתאם לסעיף 11, סעיף 11, סעיף 1, לחוק הדיור משנת 2014, יחידים וארגונים רשאים לקנות ולמכור כאשר ברשותם תעודה (המכונה בדרך כלל ספר אדום או ספר ורוד) למעט במקרים הבאים: קנייה ומכירה של דיור עתידי; העברת חוזה לקנייה ומכירה של דיור מסחרי בפרויקט השקעה בבניית דיור, גם אם הבית נמסר אך לא הוגשה הבקשה לספר ורוד; קנייה ומכירה של דיור ציבורי.

עבור כל אחד מהחריגים הנ"ל, החוק דורש לעמוד בתנאים הבאים. באופן ספציפי, כדלקמן: תנאים לקנייה ומכירה של דיור עתידי (בהתבסס על סעיף 1, סעיף 72, צו 99/2015/ND-CP). אין דרישה לפנקס ורוד של דירת מגורים. חייב להיות מסמך מהמשקיע שנשלח למחלקת הבינוי כדי להחליף אותו. מסמך זה חייב לעמוד בתנאים הבאים: אישור שהדירת מגורים כשירה למכירה; מלווה במסמכי פרויקט, שרטוטים, היתרי בנייה, מסמכי קבלה... או מסמכים על שחרור משכנתא (אם משועבדת בעבר) עם התחייבות לקחת אחריות מהמשקיע.

תנאים להעברת חוזה מכירה ורכישה של דיור מסחרי בפרויקט השקעה בבנייה למגורים: נעשים בכתב, עם או בלי אישור נוטריוני לבקשת הצדדים. מספר החוזים: 6 עותקים, 3 עותקים נשמרים אצל המשקיע, עותק אחד ברשות המסים, עותק אחד אצל המעביר, עותק אחד אצל הנעבר ועותק אחד אצל ארגון הנוטריון.

תנאים לקנייה ומכירה של דיור ציבורי (בהתבסס על סעיף 2, סעיף 63 לחוק הדיור): יש להצטייד במסמכים הבאים: מסמכי פרויקט השקעה בבנייה, תכנון טכני, היתר בנייה; מסמכים המעידים על השלמת בניית יסודות, מערכת אספקת מים וניקוז, חשמל וכו'.

על פי התקנות הנ"ל, דירות ללא ספר ורוד, למעט מקרים חריגים, עדיין ניתנות לקנייה ולמכירה. במקרים אחרים, נדרש ספר ורוד. לכן, אם אין ספר ורוד והתנאים הנ"ל אינם מתקיימים, לא ניתן לרכוש ולמכור את הדירה.

הסיכון החמור ביותר הוא כאשר הצדדים אינם מורשים לקנות ולמכור דירות אך עדיין עוברים על החוק ועושים חוזה מכר זה עם זה, אז חוזה זה ייחשב כבלתי חוקי. כאשר החוזה מוכרז כבלתי חוקי, הקונה יכול "להפסיד" את הכסף שהוצא לרכישת הדירה.

בנוסף, אם המכירה לא בוצעה, הצדדים "עוקפים" את החוק על ידי עריכת חוזה פיקדון או אישור, אך במציאות מדובר במכירה, אז באופן דומה, חוזים מסוג זה עשויים להיות חסרי תוקף.

לכן, כדי לשקול האם לקנות דירה ללא ספר ורוד, על הקונה לשקול תחילה את הסיבה לקיומו של מצב זה. לאחר גילוי הסיבה, אם הדירה שייכת לקטגוריה של אלו ללא ספר ורוד ונרכשת ונמכרת, ניתן לקנות ולמכור אותה כרגיל.

להיפך, אם מסיבות אחרות וסיכונים פוטנציאליים, על הקונים לשקול ולהחליט לא לקנות את הדירה.

[מודעה_2]
מָקוֹר