הידוק הלוואות פיקדונות בנדל"ן: השוק אולי מאט אך הופך לשקוף יותר

לדברי מומחים, לבקשה להפסיק את מתן ההלוואות באמצעות תשלומי פיקדון לפי "הסכמים בכתב" תהיה השפעה מסוימת על שוק הנדל"ן.

מר נגוין קוואנג הוי - מנכ"ל הפקולטה למימון ובנקאות (אוניברסיטת נגוין טראי) אמר כי בטווח הקצר, הרגולציה הנ"ל עלולה לגרום לקיפאון זמני בשוק, במיוחד במגזר הראשוני ובפרויקטים בשלבים מוקדמים של גיוס הון. חלק מהמשקיעים המשתמשים במינוף לטווח קצר יראו שהזדמנויותיהם יצטמצמו, והנזילות תפחת מעט.

עם זאת, בטווח הבינוני והארוך, זהו תהליך טיהור הכרחי: זרימת האשראי תוסדר כלפי קונים אמיתיים ופרויקטים אמיתיים; איכות הביטחונות הבנקאיים תשתפר ואמון השוק יתחזק על בסיס שקוף ויציב יותר.

אם תיושם באופן מתואם, עם הנחיות ברורות, מנגנוני חסימה שקופים ותהליכי בקרת סיכונים סטנדרטיים, מדיניות זו לא רק תמנע זרימות הון אלא גם תיצור מסגרת תפעול בטוחה יותר עבור בנקים, עסקים וקונים. משם, שוק הנדל"ן יכול לעבור משלב של "צמיחה המבוססת על מינוף" ל"פיתוח המבוסס על יכולת פיננסית אמיתית וערך אמיתי של נכסים".

הידוק הלוואות פיקדונות נדל"ן: השוק יטוהר. (צילום אילוסטרציה: מין דוק).

מר הוי ניתח עוד כי בנק המדינה של אזור 2 דורש מהבנקים להפסיק את תשלומי הפיקדונות להלוואות שימוש ב"הסכם בכתב" (או טופס דומה) בעת רכישת נדל"ן הוא אמצעי אסטרטגי לוויסות אשראי, המדגים את ההכוונה הזהירה של סוכנות הניהול בבקרת סיכונים ובניתוב זרימות הון חזרה למטרות פיתוח בר-קיימא.

במהותו, לא מדובר בפעולת הידוק קיצונית, אלא בצעד התאמה הכרחי להבטחת בטיחות המערכת הפיננסית והבנקאית, תוך השבת המשמעת לשוק הנדל"ן לאחר תקופה של צמיחה חמה ומינוף גבוה.

בפרקטיקה של אשראי נדל"ן, בנקים בדרך כלל מלווים רק 50-70% משווי הנכס המוערך ומשלמים רק כאשר הלקוח השלים את ההון העצמי. עם זאת, לאחרונה חלה תופעה של לקוחות מסוימים הלווים הון לתשלום המקדמה - השלב שבו הנכס טרם הוקם, הפרויקט טרם עמד בתנאים החוקיים, או אפילו קיים רק בצורה של הסכם הזמנה או חוזה מקדמה ראשוני.

באותה תקופה, בנקים העניקו הלוואות על סמך "הסכמים" חסרי בסיס משפטי ברור, מה שגרם לזרימות אשראי להיכנס לאזורים בסיכון גבוה, מה שהוביל בקלות לסכסוכים וחובות אבודים.

לא רק זאת, הלוואות פיקדונות גם מלבות בשוגג פעילויות ספקולטיביות, כאשר חלק מהמשקיעים משתמשים באותה כמות הון כדי להפקיד מוצרים רבים ושונים, בציפייה שהבנק ימשיך לחלק בהתאם ליחס.

מחזור מינוף זה יוצר ביקוש גדול להשקעות, התורם לעליות מחירים, ומשפיע מאוד על מאזן ההיצע-ביקוש, מה שהופך את השוק לפגיע להתחממות יתר. כאשר המגמה מתהפכת, עסקאות מינוף נסוגות במהירות, מה שמוביל לסיכון לביטול פיקדון, השעיית תשלומים, הפעלת לחץ על משקיעים והגברת הסיכונים למערכת האשראי.

בהקשר זה, ניתן לראות בהשעיית הלוואות פיקדון צעד זהירות סביר, המסייע לשוק לחזור למסלול פיננסי בריא. מדיניות זו שואפת להגן על קוני בתים אמיתיים, ולאלץ עסקאות לחזור לבסיס משפטי סטנדרטי: רק כאשר הפרויקט כשיר למכירה, הנכס מוערך בצורה שקופה, הבנק ייתן אשראי ויחלק בהתאם להתקדמות. על הקונים להיות בעלי סכום הון עצמי מתאים, ובכך לשקול בזהירות רבה יותר לפני ביצוע הפקדה, ולמזער את הסיכון להיתפס בפרויקטים שלא הושלמו מבחינה משפטית או שיש להם חוזים מורכבים.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), שחולק את אותה דעה, אמר גם כי דרישה ממוסדות אשראי לא להלוות או לשלם פיקדונות לביצוע עסקאות עתידיות שבזמן ההפקדה לא עמדו בתנאים היא הכרחית.

" במקרים של חלוקה ומכירה בלתי חוקיים של פרויקטים של קרקעות או דירות שלא הושלמו היסודות ואינם עומדים בתנאים לגיוס הון בהתאם לתקנות, לקוחות לא יוכלו ללוות הון לצורך ביצוע פיקדון. זאת כדי להגן על הזכויות והאינטרסים החוקיים והלגיטימיים של לקוחות הרוכשים או שוכרים נדל"ן ודיור עתידי, ולתרום לבניית שוק נדל"ן בריא ", אמר מר לה הואנג צ'או.

מר ג'יאנג אן טואן - מנהל טואן אן נדל"ן, הביע גם הוא את הסכמתו לדרישה החדשה הזו, משום שהיא תסייע לטהר את השוק ולהפחית סיכונים הן עבור הבנקים והן עבור הלווים. מר טואן הוסיף כי משקיעים שאין להם מעמד חוקי מספיק כדי למכור מוצרים חייבים לגייס הון דרך ערוץ הפיקדונות. לכן, הידוק ההלוואות יסייע לחסל משקיעים עם מצב כלכלי חלש.

באשר ללקוחות שלוקחים הלוואות כבר משלב הפיקדון, גם זה מראה שהפוטנציאל הפיננסי שלהם חלש, והם ספקולנטים ש"תופסים גנבים בידיים חשופות". החמרת תשלום ההלוואה עבור הפיקדון יכולה לצמצם את קבוצת הקונים הספקולטיביים, הגולשים ואלו שאין להם צרכים אמיתיים לדיור, ובכך לסייע לרוכשי דירות עם צרכים אמיתיים להתקרב להזדמנות לרכוש בית.

לדבריו, דרישה זו היא לשלוט בקפדנות על מטרת השימוש בהון של לווים ולשלוט בסיכוני אשראי.

עבור פרויקטים אשר בעת ההפקדה זכאים לביצוע על פי הוראות החוק, מוסדות אשראי עדיין מעניקים הלוואות לתשלום פיקדונות לביצוע עסקאות עתידיות רגילות. לכן, אין מדובר בצעד של הידוק הון, כך ששוק הנדל"ן לא יושפע הרבה.

עסקי נדל"ן העומדים בחוק אינם מושפעים משום שפרויקטים עתידיים של נדל"ן ודיור העומדים בתנאים לגיוס הון עדיין יכולים לשמש לקוחות כדי ללוות אשראי לתשלום פיקדונות.

קוני בתים יגבילו את הסיכונים. (איור: מין דוק).

בעבר, בהביעו את דעתו בנושא זה, הצהיר המומחה הכלכלי , ד"ר דין דה הואן, כי עקרון הפעולה של בנקים הוא ניהול סיכונים. בנקים בדרך כלל מעניקים הלוואות רק בהתאם לאופי המקרה. יתר על כן, הפיקדון הראשוני נמוך מאוד וזו רק ההתחלה, אם לקונה הנדל"ן אין אותו, כיצד הבנק יכול להעז להלוות?

ביטול פיקדונות ונדל"ן שאינם עומדים בתנאים להשלמת הליכים משפטיים הוא נורמלי וקורה לעתים קרובות במציאות. באותו זמן, הלוואה זו תהיה מסוכנת מדי מכדי להפוך לחוב אבוד עבור הבנק.

לדבריו, פעילויות השקעה כגון פיקדונות ותרומת הון ראשונית אינן שוות הלוואה לבנקים. כמו כן, התקנות להוכחת יכולת כלכלית בעת שליחת ילדים ללימודים בחו"ל, הבטחת תרומה הונית להקמת עסק, אך בנקים מלווים, מאבדת את המשמעות של הוכחת יכולת כלכלית לפעילויות אלו.

לכן, עבודה זו נחוצה וניתנת ביתר פירוט כדי להגביר את בטיחות מערכת הבנקאות, מבלי לפגוע במצב ההלוואות הכללי של הבנקים או בשוק הנדל"ן.

מקור: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html