הידוק האשראי להלוואות לדירה שנייה לא יכול לפתור את שורש עליית מחירי הדיור

לדברי מומחים, במקום להדק את האשראי להלוואות לדירה שנייה, הגדלת ההיצע יכולה לקרר את מחירי הדיור.

מומחים אומרים שכדי לטפל ספציפית ב"מחלה" של מחירי דיור גבוהים ובלתי נשלטים, יש צורך ליישם פתרונות סינכרוניים רבים כדי להגדיל את ההיצע, במקום להדק את הביקוש כדי למנוע ספקולציות. בפרט, פיתוח דיור ציבורי ודיור להשכרה הם שני הפתרונות היעילים ביותר.

פיתוח דיור חברתי

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - הגיב: מחיר דיור חברתי בערים גדולות, המחיר נע בין 18-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כאשר חלק מהפרויקטים בהאנוי מגיעים עד ל-27 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עם זאת, בהשוואה לרמת המחירים הכללית של דירות, זוהי עדיין רמה אידיאלית בהקשר הנוכחי. לכן, פיתוח דיור ציבורי יהיה פתרון לשיפור ההיצע בשוק כדי לצנן את מחירי הדיור המסחרי.

מר דין מאמין שכאשר היצע הדיור הציבורי יגדל, מחירי הדירות יירדו לרמה המתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור.

פיתוח דיור ציבורי יספק היצע, ויסייע בהורדת מחירי הדיור. (צילום: עיתון ממשלתי ).

מר נגוין דה דייפ - סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי - חולק את אותה דעה, וציין כי כאשר היצע הדיור הציבורי יגדל, שוק הדיור המסחרי בוודאי יהיה תחת לחץ להוריד את המחירים, משום שאנשים נוטים לשנות את צרכיהם.

מר דיפ הסביר גם כי הסיבה לכך שמחירי הדיור הציבורי הנוכחיים אינם נמוכים כצפוי נובעת מעלויות התשתיות, הניהול והתפעול הגבוהות, ריבית ההלוואות ומחירי חומרי הבנייה. עם זאת, מחיר זה עדיין נמוך משמעותית מזה של דיור מסחרי. לכן, יישובים צריכים לארגן באופן יזום כספים לקרקע נקייה, להשקיע בתשתיות סינכרוניות כדי להפחית עלויות ומחירי מכירה, וליצור הזדמנויות לבעלות על בתים עבור רוב האנשים.

" עם זאת, כדי למשוך אנשים, נדרשת מסגרת משפטית ספציפית למשקיעים, ובמקביל, נדרשת השקעה בתשתית טכנית - לא רק בניית בתים אלא גם הבטחת איכות", הדגיש מר דיפ.

לדברי מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Property, המפתח ל"קירור" מחירי הנדל"ן יהיה אזורי דיור ציבורי עירוניים באזורי הכניסה של הבירה. כאשר פרויקטים אלה יושלמו, מחירי הדיור בהאנוי יירדו ב-30-40% בהשוואה להווה.

" כאשר היצע הדיור הציבורי גדל, דיור מסחרי נאלץ להתחרות במחיר, והשוק יבצע רגולציה עצמית ", אמר מר טואן.

הוא ציין כי בכמה יישובים כמו האי דונג (הישנה), שבהם דיור ציבורי מפותח מאוד, מחירי הדיור המסחרי אינם יכולים לעלות גבוה כמו בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי. לכן, בעת פרסום מדיניות, המדינה צריכה לאפשר לשוק לווסת את עצמו בהתאם לחוקי ההיצע והביקוש במקום להחיל צעדים אדמיניסטרטיביים.

על המדינה גם להשתמש באופן יזום בהון תקציבי לפיתוח דיור ציבורי. הגופים המבצעים יכולים אף להניח בצד את יעדי הרווח ולראות זאת כהשקעה ציבורית, המיושמת למטרות ביטוח לאומי.

הוא ציטט: "סינגפור היא אחת המדינות החלוצות ביישום מדיניות זו. מאז שנות ה-60, הקימה הממשלה את רשות פיתוח הדיור כדי להתמקד בפיתוח דיור ציבורי. נכון לעכשיו, שיעור בעלות הבתים בסינגפור עומד על כמעט 90%, בין הגבוהים בעולם. מתוכם, יותר מ-80% מהאוכלוסייה מתגוררת בפרויקטים של דיור ציבורי."

מר נגוין טרונג וו - יו"ר מועצת המנהלים של קבוצת סן - הביע גם הוא את דעתו: "הפתרון הטוב ביותר הוא לבנות יותר דיור ציבורי ולהרחיב עוד יותר את קהל היעד. " כאשר יש הרבה פרויקטים, ללקוחות יש הרבה אפשרויות, היצע גדול, מחירי הדיור לא יעלו במהירות כמו בעבר ", אמר מר וו.

כדי להגביר את היצע הדיור הציבורי, אמרו מומחים כי בתקופה הקרובה, משרד הבינוי, הבנקים והרשויות המקומיות צריכים להמשיך ולציין אזורי עדיפות ולפנות כספי קרקע לדיור ציבורי בתוכנית הבנייה; להאיץ את חלוקת תוכנית האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד, לתאם עם בנק המדינה כדי לתכנן מוצרי הלוואות ארוכי טווח מתאימים; לפתור במהירות צווארי בקבוק משפטיים, לפשט את תהליך האישור, לקבוע מחירי קרקעות ופינוי אתרים; לקדם שקיפות של מידע על הפרויקטים, וליצור אמון בקרב משקיעים וקוני בתים.

לקדם את מודל הדיור להשכרה

בנוסף לפיתוח דיור ציבורי, על פי מומחים, כדי לצנן את מחירי הדיור, יש צורך לקדם דיור להשכרה, ובכך לפתור חלקית את צמאונם של אנשים ל"דיור".

דירות מרוהטות במלואן להשכרה יסייעו גם הן לצנן את מחירי הדיור.

עם הרמה מחיר השכירות לא גבוה מדי, בלי להפעיל לחץ כלכלי על אנשים, ועדיין ליהנות משירותים מלאים, המגמה של שכירת בתים תגבר בעתיד. כאשר אנשים יראו את היתרונות של שכירת בתים, הם יפתחו בהדרגה את המנטליות שבתים הם המקום הטוב ביותר לחיות בו, ולא יראו בהם נכס, "חיסכון" עבור ילדיהם ונכדיהם. משם, מחירי הבתים בשוק יתקררו.

מר הואנג ליין סון - המנכ"ל של חברת השקעות ותיווך נדל"ן אלפא - אמר: " כאשר אנשים שוכרים דירה, העלות היא כ-10 מיליון דולר לחודש, אך אם הם עדיין לוקחים הלוואות מהבנק כדי לקנות את הדירה, עליהם לשלם תשלומים חודשיים של כ-14-15 מיליון וונד ריבית. משמעות הדבר היא שעלות השכרת בית היא רק כשני שלישים מעלות קניית בית ותשלום ריבית לבנק ."

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ניתח גם הוא כי במחירי הדיור הנוכחיים - דירות 2 חדרי שינה במחיר של פחות מ-3 מיליארד כמעט "נעלמו". לכן, גם אם יש לכם מימון זמין השווה לכ-30% משווי הדירה ובוחרים ללוות כדי לקנות את החלק הנותר, השווה ערך ליותר מ-2 מיליארד וייטנאם, הלוואה לרכישת בית לצעירים עדיין נתקלת בקשיים רבים.

בחירה לקחת משכנתא משמעותה צורך להחזיר את ההלוואה תוך 15-25 שנים, או צורך לקצץ בהוצאות רבות אחרות כדי לקצר את תקופת ההחזר. דבר זה ישפיע באופן משמעותי על איכות החיים. בנוסף, קשה "לחזות" את הריבית המשתנה וגורם לצעירים רבים לא להעז לקחת משכנתא.

בינתיים, בחירה לשכור בית במקום לקנות תעזור לצעירים לשמור על אורח חיים גמיש ולהפחית לחץ כלכלי בטווח הקצר.

מר נגוין ואן דין צופה שבטווח הארוך, המגמה של שכירות במקום קניית בית תמשיך לגדול מכיוון שמודלים חדשים רבים של השכרה, ההופכים בהדרגה לפופולריים בעולם, יהיו נוכחים יותר בווייטנאם.

לדוגמה, השכרה ארוכת טווח עם בעלות: השוכר משלם מדי חודש ולאחר תקופה מסוימת (5-10 שנים), הוא יכול לקנות את הבית בחזרה במחיר קבוע או שחלק מהשכירות ינוכה ממחיר הרכישה. או מודל הבעלות המשותפת: הקונה צריך לשלם רק 30-50% משווי הדירה מראש, השאר ממשיך לשכור ויש לו את הזכות לקנות אחוז נוסף של בעלות לאורך זמן.

" השכרה יכולה להפוך לאופציה פופולרית רק כאשר שוק השכירות יתפתח באופן מקצועי יותר ונתמך על ידי מדיניות פיננסית. לדוגמה, עסקי נדל"ן משתתפים בפיתוח מודלים של "בנייה להשכרה" או שלמדיניות משפטית יש מנגנונים להגנה על זכויות השוכרים, הגבלת עליות שכר דירה שנתיות ועידוד חוזי שכירות ארוכי טווח."

"במקביל, לבנקים יש חבילות אשראי למודלים של שכירות ארוכת טווח עם זכויות בעלות, המעניקות לשוכרים את ההזדמנות להיות הבעלים של בית לאחר תקופת שכירות ", העיר מר דין.

מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של PropertyGuru Vietnam, אמר גם כי מלבד סוגיות כלכליות, גם החשיבה על בעלות על בית משתנה בהדרגה, במיוחד בקרב הדור הצעיר. נכון לעכשיו, כ-28% מהשוכרים אמרו שהם בוחרים לשכור משום שהם אוהבים את הגמישות שבשינוי סביבת המגורים שלהם. לכן, המגמה של עלייה בביקוש להשכרה הופכת את מגזר ההשכרה בווייטנאם לפוטנציאלי יותר ויותר.

הוא אמר שהמגמה של חיפוש אחר בית לשכור גדלה בכמעט 22% בשנת 2024. קבוצת הלקוחות בגילאי 25-34 המחפשים לשכור הכי הרבה (כמעט 62%), אפילו קבוצת ההכנסה הגבוהה בין 21 ל-40 מיליון וונד לחודש חוותה גם היא שיעור חיפוש אחר בית לשכור עלה ל-42% בשנה האחרונה.

מקור: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html