העברה חסומה של פרויקטים של דיור מסחרי

עקב צווארי בקבוק בהערכת שווי קרקעות, בפרויקטים רבים של דיור מסחרי טרם נקבעו דמי שימוש בקרקע למילוי התחייבויות כספיות כלפי המדינה, ולכן לא ניתן לבצע עסקאות העברה.

עקב צווארי בקבוק בהערכת שווי קרקעות, בפרויקטים רבים של דיור מסחרי טרם נקבעו דמי שימוש בקרקע למילוי התחייבויות כספיות כלפי המדינה, ולכן לא ניתן לבצע עסקאות העברה.

פרויקטים רבים של דיור מסחרי בהו צ'י מין סיטי אינם ניתנים להעברה עקב בעיות של אגרת שימוש בקרקע.

תקועים בגלל בעיות אגרת שימוש בקרקע

בשיחה עם כתבי עיתון דאו טו, שיתף מנכ"ל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי כי החברה שלו מחזיקה במספר פרויקטים פוטנציאליים, אך עקב קשיי תזרים מזומנים, היא נאלצת לחפש שותף להעברת פרויקט במחוז 7 (הו צ'י מין סיטי) כדי לארגן מחדש את מצבה הפיננסי. השותף מוכן, אך עסקת העברת הפרויקט לא הצליחה להתבצע עקב חסמים משפטיים, שאחת הבעיות הבולטות ביותר היא אגרות שימוש בקרקע.

על פי התקנות, כדי להעביר פרויקט, על המשקיע למלא את התחייבויותיו הכספיות כלפי המדינה, כולל דמי שימוש בקרקע. שלא לדבר על כך שהמיזם מתמודד עם קשיים כלכליים ואינו יכול למלא את התחייבויותיו הכספיות בקרקע, גם אם השותף מסכים להקדים סכום כסף לפתרון בעיה זו, המיזם עדיין לא יכול לשלם את דמי השימוש בקרקע של הפרויקט עקב צווארי בקבוק בהערכת הקרקע.

מאות פרויקטים של נדל"ן שנתקעו טרם עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות כלפי המדינה.

המיזם הנ"ל אינו המקרה היחיד. בשנת 2024, מפעלים רבים בהו צ'י מין סיטי "אותתו" על חיפוש שותפים להעברת הפרויקט, אך עד כה, אף עסקה לא הצליחה.

מידע ממחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי מראה גם כי בשנת 2024 לא יועברו פרויקטים מסחריים של דיור בעיר, למרות שמשקיעים זרים רבים להוטים לבצע עסקאות מיזוגים ורכישות (M&A), אך כולם נתקלים בקשיים בהליכים משפטיים.

תיקון מוצע לתקנות

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הודה כי העובדה שלא הועברו פרויקטים מסחריים של דיור במשך שנה שלמה מראה כי פעילויות מיזוגים ורכישות עומדות על שמר, בעוד שזהו הצורך בפועל של עסקים רבים לארגן מחדש השקעות כדי להתגבר על קשיים וליצור תזרים מזומנים.

לדברי מר צ'או, סעיף 39 לחוק עסקי הנדל"ן (2023) קובע עיקרון מחמיר מאוד: לאחר השלמת העברת פרויקט הנדל"ן כולו או חלקו, יורש הנעבר את זכויותיו וחובותיו של המשקיע המעביר. עם זאת, חוק זה קובע גם: התנאי להעברת הפרויקט הוא השלמת ההתחייבויות הפיננסיות בנוגע לקרקע של הפרויקט, לרבות דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ומסים, עמלות וחיובים הקשורים לקרקע (אם בכלל)...

מר צ'או אמר כי תקנות כאלה אינן עקביות באמת ואינן קרובות למציאות. משום שמשקיעים בפרויקטים של נדל"ן ודיור מסחרי ממלאים את התחייבויותיהם הכספיות ומשלמים דמי שימוש בקרקע למדינה רק פעם אחת, למעט במקרים בהם התאמות בפרויקט מובילות להתחייבויות כספיות נוספות.

לכן, HoREA הציע כי משרד הבינוי ישקול להגיש לראש הממשלה ולרשויות המוסמכות לשקול השלמת תקנות לפיהן במקרה שמשקיע מעביר את כל או חלק מפרויקט נדל"ן מבלי לעמוד בהתחייבויות כספיות בנוגע לקרקע, החברה המקבלת תהיה אחראית לביצוע התחייבות זו מטעם המשקיע הוותיק.

על פי HoREA, תיקון זה נועד להסיר צווארי בקבוק במיזוגים ורכישות, הן כדי להסיר קשיים לעסקים והן כדי לפנות חסימות לפעילויות העברת פרויקטים, ובכך לקדם את שוק הנדל"ן להתאושש ולהתפתח בצורה בטוחה, בריאה ובר קיימא, תוך תרומה להגדלת הכנסות תקציב המדינה.

יתר על כן, מאות פרויקטים של נדל"ן תקועים טרם עמדו בהתחייבויותיהם הכספיות כלפי המדינה. אם פרויקטים אלה מועברים, החברה הנרכשת היא בדרך כלל גוף בעל יכולות כלכליות ומנהליות, שיכול להפעיל מחדש את הפרויקט, או לבנות מחדש ולהתאים את הפרויקט לביקוש השוק, ובכך ליצור התחייבויות כספיות נוספות ולהגדיל את ההכנסות לתקציב המדינה.

"אם התקנה הנ"ל לא תתוקן, עסקים עדיין יכולים 'להתחמק' ממנה על ידי העברת מניות או מכירת העסק, שזו למעשה העברת פרויקטים של נדל"ן", הוסיף מר צ'או.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html