מה אנחנו רואים מסטארבקס, מקדונלד'ס... חוזרים ל"ארץ הזהב" של הו צ'י מין סיטי?

מותגים גדולים עוזבים את חנויותיהם ברחוב

לאחרונה חווה השוק סדרה של מותגי מזון ומשקאות שחזרו למיקומים מובילים בהו צ'י מין סיטי לאחר שנים רבות של קשר.

ראשית, סטארבקס נטשה את מיקומה ברחוב האן תוין (רובע 1). לאחר מכן, מקדונלד'ס הודיעה כי תפסיק להפעיל את סניף מקדונלד'ס בן טאן לאחר 10 שנים, וזה היה גם הזמן בו המותג נכנס לשוק הווייטנאמי.

הגיע תורו של בורגר קינג להיפרד ממיקומו ברחוב פאם נגו לאו, רובע 1, לאחר 11 שנות נוכחות כאן. מיקום זה נמצא מול פארק 23/9, במרחק כמה מאות מטרים מרחוב בוי ויין, כקילומטר משוק בן טאן.

על פי תצפיות, מחירי השכירות של הנכסים הללו יקרים. לאחר שסטארבקס עזבה, הנכס בגודל של יותר מ-200 מ"ר ברחוב האן תוין עדיין מפורסם להשכרה על ידי מתווכים רבים תמורת כמה מאות מיליוני דונג וייט לחודש. מחיר השכירות של הנכסים באזור בו ממוקם מקדונלד'ס בן טאן עומד גם הוא על כ-350 מיליון דונג וייט לחודש.

ייתכן ששכר דירה גבוה על רקע צמצום ההוצאות הוא הסיבה לכך שמותגים אלה מסכימים לסגור פעילות במיקומים מובילים.

בעבר, מותגים רבים אחרים החזירו את הנכס והפסיקו להשכיר את הבתים. Highlands Coffee החזירה את הנכס בפינת הרחובות נגוין דו ופסטר; YEN Sushi סגרה את הסניף ברחוב דונג קוי 8; MIA החזירה את הנכס בצומת פו דונג...

במציאות, מאז מגפת הקורונה ועד עכשיו, נכסים רבים ברחובות המרכזיים של הו צ'י מין סיטי כמו דונג קוי, נגוין הואה, לה לוי, האי בה טרונג, נגו דוק קה... נפלו למצב של ריקנות, ללא שוכרים.

מקומות רבים ברחוב שוממים (צילום: נאם אן).

דמי השכירות באזורים אלה יכולים להגיע עד כמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי לחודש, ורחוב דונג קוי אף מדורג בין נכסי ההשכרה היקרים ביותר בעולם . מחיר השכירות עבור נכסים ברחוב דונג קוי גבוה יותר מהרחובות היקרים ביותר במינכן (גרמניה), אמסטרדם (הולנד) או בנגקוק (תאילנד), על פי קושמן אנד ווייקפילד.

בתגובה לכתבי עיתון דן טרי לאחרונה, אמרה גב' טראנג בוי - מנכ"לית קושמן אנד ווייקפילד - כי קשיים כלכליים ודרישת מחירים גבוהים מאוד לבעלי נכסים הם הסיבות העיקריות לכך שקשה למצוא שוכרים בחנויות קמעונאיות ברחוב. מותגים חייבים לשקול בעיות עסקיות, לשקול עלויות ורווחים במקום לקדם את המותגים שלהם מהנכס.

שטח מרכז מסחרי מבוקש

בעוד שמרחב הרחוב נראה שומם, להיפך, מרכזי הקניות שוקקים למדי עם שיעורי תפוסה גבוהים.

דו"ח הרבעון השלישי של Savills Vietnam רשם כי שטחי קמעונאות בקניונים רשמו תפוסה של 94%, עלייה של 4 נקודות אחוז משנה לשנה. בחלק מהשטחים באזורים מרכזיים אף נרשמה תפוסה של 100% הודות לנפח תנועה גבוה, שוכרים מגוונים וניהול יעיל.

CBRE וייטנאם רשמה גם כי שיעור התפוסה בקניונים בהו צ'י מין סיטי תמיד גבוה, ומגיע ל-94%. בתוך 9 חודשים, שטחי הקמעונאות שהושכרו לאחרונה נרשמו בשטח של 87,000 מ"ר, הגבוה ביותר בשלוש השנים האחרונות. קניונים שנפתחו לאחרונה מלאים כמעט ב-100%.

הסיבה לכך שקניונים בהו צ'י מין סיטי כה אטרקטיביים היא בגלל ההיצע המוגבל בשלוש השנים האחרונות. על פי CBRE וייטנאם, בין השנים 2020 ל-2022, לא יהיה בהו צ'י מין סיטי היצע חדש לפלח שוק זה. השנה, נפתחו בשוק 4 קניונים חדשים.

עקב היצע מוגבל, מחירי השכירות של קניונים בהו צ'י מין סיטי עלו משמעותית בשנים האחרונות, ומיקומים מובילים עדיין מבוקשים באופן מתמיד על ידי שוכרים רבים.

גב' פאם נגוק ת'יאן טאנה - ראש מחלקת המחקר והייעוץ של CBRE בהו צ'י מין סיטי - ציינה כי יש גל של מעבר משטחי מסחר בצידי הרחוב למרכזי קניות. שטחי מסחר בסגנון טאונהאוס יהפכו בהדרגה מתאימים לשוכרים לטווח קצר שהמותגים שלהם אינם חזקים מספיק.

לקניונים יתרונות תחרותיים יותר בניהול ותפעול כגון מדיניות השכרה, תוכניות קידום מכירות ותוכניות אירועים חדשניות כל הזמן כדי למשוך צרכנים.

גב' קאו טי טאן הואנג - מנהלת בכירה למחקר, סאבילס וייטנאם - מאמינה שהביצועים הטובים עם התרחבות רשתות המותגים והביקוש החזק מצד קבוצות שוכרים מרכזיות יסייעו לקדם את שוק הקמעונאות בהו צ'י מין סיטי לביצועים טובים יותר. ברבעון האחרון של השנה, צפויים להיפתח יותר מ-27,600 מ"ר של שטח רצפה משלושה פרויקטים מחוץ למרכז העיר עם שיעור תפוסה של לפחות 80%.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-viec-starbucks-mcdonalds-tra-mat-bang-o-dat-vang-tphcm-20241010075530008.htm