האם שוק הנדל"ן באמת "חם"?

(דן טרי) - לדברי מומחים, נכון לעכשיו רק שוק הנדל"ן בערים הגדולות שוקק חיים, עם עלייה דרמטית במחירים, בעוד שבאזורים אחרים עדיין שקטים למדי.

ניגוד בין שוק הנדל"ן של האנוי למחוזות אחרים

על פי נתונים מיחידות מחקר, מתחילת השנה, מחירי הדירות הישנות והחדשות בהאנוי עלו באופן דרמטי. בהתאם, המחיר הממוצע של דירות חדשות בשוק זה נע כיום בין 65 מיליון וונד למ"ר ל-70 מיליון וונד למ"ר.

לא רק דירות, אלא גם מגזרים כמו בתים בסמטאות, בתים טוריים ווילות בהאנוי עלו לאחרונה. על פי נתונים של יחידת מחקר נדל"ן, מהרבעון הראשון של 2023 (כאשר השוק היה שקט) ועד היום, תנודות המחירים באזורים מסוימים בפאתי האנוי גדלו באופן משמעותי. באופן ספציפי, במחוז הואי דוק, מחירי הקרקעות עלו ב-81%, במחוז דונג אן ב-53% ובמחוז טאנה אואי ב-90% בהשוואה לתחילת השנה שעברה.

להיפך, שוקי הנדל"ן המחוזיים הראו רק מגמת התאוששות קלה, לא תוססת כמו האנוי. מר פאם דוק טואן - מומחה נדל"ן - אמר שכרגע רק השוק בהאנוי תוסס, והמחירים ברוב הסגמנטים עלו באופן דרמטי. בינתיים, שוקי הנדל"ן המחוזיים עדיין שקטים למדי.

לדבריו, בפרובינציות ובערים שבהן מחירי הקרקעות עלו בחדות בשנים 2021-2022, כולם נותרו שקטים, במיוחד בבק נין ובבק ג'יאנג . מצב זה דומה לזה של קוואנג נין והאי פונג, אך הודות למומנטום הפיתוח הכלכלי הטוב של שני היישובים הללו, השוק חזר לפעילות עסקאות.

חלקת אדמה בפרברי האנוי (צילום: דונג טאם).

אזור נוסף עם עסקאות קשות הוא מחוז הואה בין , אזור הידוע כשוקק נכסי נופש, אך כעת גם בו נזילות נמוכה.

בתאן הואה, אמר מר טואן שזהו גם היישוב שרשם את קדחת הקרקעות החזקה ביותר בשנת 2021, כאשר כולם הלכו לקנות קרקעות. עם זאת, גם כאן נפח העסקאות נמוך, רוב המשקיעים שרוצים למכור מחדש עדיין צריכים להפחית את המחיר בכ-20% בהשוואה לשיא.

מומחים: משקיעים נוטים להעביר את תזרים המזומנים לשוק הנדל"ן המחוזי.

בשיחה עם כתב דן טרי , מר לה דין צ'ונג - חבר בקבוצת העבודה לשוק של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - אמר כי "גל" הנדל"ן הנוכחי מתרחש רק באופן מקומי בהאנוי ולא התפשט למחוזות ויישובים אחרים.

לדבריו, רק ברבעון השני של 2025 שוק הקרקעות יוכל לחוות פיתוח שווה יותר במקומות רבים. עם זאת, השקעה בקרקעות כיום דורשת ראייה לטווח בינוני, עם תקופת התאוששות הון של לפחות שנה עד שלוש שנים, במקום לצפות ל"גלישה" מהירה.

קרקע מחולקת בהאנוי (צילום: דונג טאם).

מר צ'ונג הדגיש גם כי מחירי הקרקעות בפרברי האנוי גבוהים כיום, ומהווים סיכונים רבים. לכן, אם משקיעים רוצים להשקיע במגזר זה, עליהם לבחור באזורים עם תשתית סינכרונית, פיתוח כלכלי טוב אך מחירי הקרקעות לא עלו יותר מדי לאחרונה.

"חלק מהמשקיעים החלו את מסעם לרכישת קרקעות באזורים שבהם המחירים לא עלו בחדות לאחרונה. אנשים אלה נוטים להיות פרואקטיביים, משום שעל פי חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, אסור לחלק ולמכור קרקעות ב-105 ערים ועיירות ברחבי הארץ", אמר.

יחד עם זאת, מומחה זה ממליץ למשקיעים לא "לשים את כל הביצים בסל אחד", כלומר, לקנות בכמויות גדולות בשלב זה. במקום זאת, עליהם לבחור בפרויקטים בעלי מעמד משפטי ברור, מוצרים אטרקטיביים או אזורים עם שירותים מלאים.

בהסבירו את ההתפתחויות המנוגדות בשוק הנדל"ן בהאנוי ובמחוזות אחרים, אמר המומחה נגוין אן קה כי הביקוש להשקעות מצד תושבי האנוי גדול מאוד. בעבר, הם היו נוטים להתפשט למחוזות אחרים כדי לקנות ולמכור נדל"ן, מה שהופך את השוק האזורי לתוסס יותר.

עם זאת, לאחר שנתיים של שוק נדל"ן איטי, משקיעים בהאנוי שינו את התנהגותם. במקום "לדוג מהחוף" כמו בעבר, הם משכו את תזרים המזומנים שלהם מהפרובינציות ועברו להשקיע בנדל"ן תזרימי מזומנים במרכז האנוי, כגון דירות, בתים בסמטאות, בתים טוריים, וילות וקרקעות פרבריות. לכן, שוק הנדל"ן בהאנוי התחמם לאחרונה.

לדבריו, מחירי כל מגזרי הנדל"ן בהאנוי הגיעו לשיא באפריל. עבור דירות, היו פרויקטים שהמשיכו לעלות במחירם לאחרונה, אך רק באופן מקומי, ולא מייצגים את כל השוק. בנוגע לקרקעות פרבריות, חלק מהאנשים שהשקיעו בתחילת תקופת 2022-2023 החלו לממש רווחים.

מר קוה נתן תחזית, ואמר כי בתקופה הקרובה, חלק מהאנשים יטו להעביר את תזרים המזומנים שלהם לפרובינציות, שם מחירי הנדל"ן לא עלו הרבה בתקופה האחרונה.

עם זאת, רק בשנים 2026-2027 שוק הקרקעות המחוזי יוכל לחזור להיות תוסס. בפרט, מחוזות בעלי יתרונות בפיתוח תעשייתי ותיירותי יקבלו תחילה את תזרים המזומנים, ולאחר מכן הוא יתפשט באופן נרחב יותר למחוזות וערים רבות.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm