השוק מראה סימני "התחממות", עסקאות דירות שומרות על "הכס", מזרח הו צ'י מין סיטי "רותח" מפרויקטים חדשים.

השוק צומח באופן חיובי, אולם ישנם סימנים של "התחממות", עסקאות דירות הן עצומות; היצע הדירות במזרח הו צ'י מין סיטי פורח... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

שוק הנדל"ן של וייטנאם ברבעון השלישי בפרט, ובתשעת החודשים הראשונים של 2024 בכלל, הראה התאוששות חיובית לאחר תקופה קשה. (צילום: לין אן)

נפח עסקאות הדירות עדיין "מכריע" את השוק

על פי דו"ח שוק הנדל"ן של וייטנאם לרבעון השלישי ותשעת החודשים הראשונים של 2024 שפרסם לאחרונה איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מגזרי הנדל"ן, החל מדיור, נדל"ן מסחרי ועד נדל"ן תעשייתי, כולם מראים סימנים של צמיחה חיובית.

שוק הנדל"ן הוייטנאמי ברבעון השלישי ובתשעת החודשים הראשונים של 2024 בפרט הראה התאוששות חיובית לאחר תקופה קשה, הודות ליציבות הכלכלה ולמדיניות התמיכה של הממשלה. בהצגת דוח שוק הנדל"ן ברבעון השלישי ובתשעת החודשים הראשונים של 2024, אמרה גב' פאם טי מיין, סגנית מנהלת VARs IRE, כי שוק הנדל"ן למגורים החל להראות סימנים של "התחממות".

סיפור מכירות פומביות הקרקעות "לוהט" מתמיד, כאשר מכירות פומביות נערכות "בלילה", ומאות, ואף אלפי, אנשים הסכימו "לאכול ולחכות" כדי להתחרות על מקום. גם מחיר הזכייה הוא שיא, שווה ערך לקרקע בפרויקט עם תשתית מושקעת היטב.

את הלחץ בשוק מוביל גם מגזר הדירות, כאשר המחירים קובעים שוב ושוב שיאים חדשים, הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. הביקוש הגבוה גורם לאלפי בעלי דירות לקבל באופן קבוע שיחות המבקשות למכור את בתיהם. למרות מחירי המכירה הגבוהים, פרויקטים של דירות שהושקו לאחרונה רשמו שיעורי ספיגה טובים מאוד.

עם זאת, בנוסף לתוצאות מההיצע והביקוש בפועל, השוק הראה גם סימנים של "התחממות". מצב זה בא לידי ביטוי בספקולציות בקרקעות, בהעלאת מחירי הדיור וביצירת עסקאות נדל"ן לא שקופות. משקיעים קטנים רבים משתתפים בשוק למטרת גלישה, מה שגורם לעליית מחירי הנדל"ן באופן בלתי סביר.

סימנים של "התחממות" ניכרים גם בקטגוריית הדירות, כאשר רמת המחירים של הדירות המועברות עולה, עקב "סיוע" של כמה קבוצות ספקולטיביות. סימנים אלה נובעים כולם מחוסר היצע, אם כי הוא השתפר.

באופן ספציפי, גב' מיין אמרה כי ברבעון השלישי של 2024, שוק הנדל"ן למגורים המשיך לרשום היצע של 22,412 מוצרים שהוצעו בשוק, עם כ-14,750 מוצרים חדשים למכירה, ירידה של 25% בהשוואה לרבעון הקודם, אך עלייה של 60% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, רשם השוק 38,797 מוצרים חדשים למכירה. ההיצע עדיין רשם בידול חזק. בהתאם, 70% מההיצע החדש הגיע ממגזר הדירות. מתוכם, מוצרים במחירי מכירה של מעל 50 מיליון דונג וייט/מ"ר היוו את הרוב המכריע. השוק היה כמעט נטול לחלוטין מדירות מסחריות במחירים נוחים. מבחינת אזורים, הצפון הוביל את ההיצע החדש עם 46%, אחריו אזור המרכז עם 29% והדרום עם 25%.

נתוני מחקר של VARS מראים גם כי למרות שההיצע הוא בעיקר בפלח היוקרה והיוקרה, כלל השוק רשם כ-10,400 עסקאות מוצלחות ברבעון השלישי, שווה ערך לשיעור ספיגה של 51%. ממצא זה משקף את העניין של השוק במוצרי נדל"ן חדשים, למרות שרוב ההיצע החדש מושלם בסטנדרטים גבוהים ועלויות ההשקעה, במיוחד עלויות הקשורות לקרקע, עולות.

נפח העסקאות ושיעור הספיגה ירדו ב-25% ובנקודת אחוז אחת בהתאמה בהשוואה לרבעון הקודם, אך עלו ב-80% ו-28 נקודות אחוז בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. מתוכם, נפח עסקאות הדירות נותר "מכריע", והיווה 71% מכלל עסקאות הדיור ברבעון השלישי, כאשר פרויקטים חדשים של דירות רשמו שיעור ספיגה ממוצע של 75%. פרויקטים של דירות בהאנוי אף רשמו שיעור ספיגה של עד 90% זמן קצר לאחר פתיחתם למכירה.

המגמה של פיתוח דירות קטנות כדי להפחית את הערך הכולל של הדירה, להתאים יותר לצרכים וליכולתם הכלכלית של רווקים ומשפחות צעירות הולכת ומתבהרת. זהו גם סוג הנכס בעל הנזילות הטובה ביותר.

הו צ'י מין סיטי תפרסם רשימת מחירי קרקעות לא יאוחר מה-20 באוקטובר.

אחר הצהריים של ה-14 באוקטובר, משלחת האסיפה הלאומית של הו צ'י מין סיטי קיימה ישיבת עבודה עם ועדת העם של העיר בנושא המצב החברתי-כלכלי, יישום החלטות האסיפה הלאומית ותוכנם שנרשם לאישור במושב השמיני של האסיפה הלאומית ה-15.

בפגישה, הצירה נגוין טראן פואנג טראן (יו"ר איגוד הנשים של הו צ'י מין סיטי) העלתה את סוגיית פרסום רשימת מחירי הקרקעות של העיר ואמרה כי הבוחרים התעניינו מאוד בנושא זה.

בתגובה, נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי אמר כי רשימת מחירי הקרקעות החדשה הוגשה למועצת ההערכה של העיר.

"הבוקר התכנסה המועצה והטילה על משרד משאבי הטבע והסביבה את השלמת ההגשה והחתימה. הצפי הוא שעד ה-20 באוקטובר לכל המאוחר יפורסם רשימת מחירי הקרקעות שתשרת את שנת 2025", אמר נציג משרד משאבי הטבע והסביבה.

קודם לכן, בסוף ספטמבר, דיווחה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי למועצת העם העירונית על התקדמות ותוכן טבלת התאמת מחירי הקרקע. בהתאם לכך, מחלקת משאבי הטבע והסביבה תשלים את הדוח שיוגש למועצה. צפוי כי לפני ה-10 באוקטובר המועצה תקיים ישיבת הערכה. על פי התוכנית, טבלת מחירי הקרקע המתוקנת תפורסם על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי לפני ה-15 באוקטובר.

במהלך התקופה בה רשימת המחירים המתוקנת אינה זמינה, ב-21 בספטמבר, אישרה הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי למחלקות, לסניפים, לוועדה העממית של העיר טו דוק ולמחוזות להחיל את רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית ואת מקדם התאמת מחירי הקרקע כדי לקבוע התחייבויות כספיות ומיסים.

מחוז בפאתי האנוי 'סוגר' מכרז קרקעות לאחר 20 שעות

ב-13 באוקטובר, מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי תיאם עם חברת המכירות הפומביות הלאומית מספר 5 לארגון מכירה פומבית של 54 חלקות אדמה באזור הקרקעות למכירה פומבית בכפר סון טרונג, בקהילת ין סון, מחוז קווק אואי, בשטח כולל של כמעט 5,200 מטרים רבועים.

שטח הקרקעות המוצעות למכירה פומבית הוא 92.5-121.4 מ"ר, עם מחיר התחלתי של כמעט 12.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

במכירה הפומבית השתתפו כמעט 300 לקוחות עם יותר מ-1,000 בקשות, שווה ערך ליותר מ-5 לקוחות שהתעניינו בחלקת אדמה.

שיטת המכירה הפומבית היא הצבעה ישירה במספר סבבים, עם מינימום של 5 סבבים חובה. המחיר המקובל למגרשים הוא 2 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. המכירה הפומבית מסתיימת רק כאשר אין עוד לקוחות המשתתפים במכרז.

לאחר כמעט 20 שעות ו-12 סבבים, בסביבות השעה 2 לפנות בוקר ב-14 באוקטובר, 54 חלקות אדמה נמכרו בהצלחה במכירה פומבית, כאשר המחיר הגבוה ביותר הגיע לכמעט 55 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 4.4 ממחיר המכירה ההתחלתי. המחיר הנמוך ביותר שזכה בו היה כמעט 45 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 3.6 ממחיר המכירה ההתחלתי.

הסכום הכולל שגבה מחוז קווק אואי מהמכירה הפומבית היה כמעט 243 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרש של כמעט 180 מיליארד דונג וייטנאמי מהמחיר ההתחלתי.

על פי סקר באתרי נדל"ן, מחירי הנדל"ן למכירה בקומונה ין סון בשוק נעים בין 28 ל-50 מיליון דולר למ"ר.

בשוק הקרקעות האחרון, למרות שהמחירים עלו באזורים מסוימים, העסקאות נותרו שקטות למדי. במקומות מסוימים, משקיעים המתמודדים עם קשיים כלכליים הפחיתו מחירים כדי לצמצם הפסדים, אך העסקאות עדיין קשות.

היצע הדירות בהו צ'י מין סיטי פורח במזרח

בנובמבר הקרוב, שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי יראה את פתיחתו הרשמית של פרויקט קינג קראון אינפיניטי למכירה. פרויקט קינג קראון אינפיניטי, הממוקם ברחוב וו ואן נגן (רובע בין טו, ת'ו דוק סיטי), מורכב משני מגדלים בני 30 קומות, אפולו וארטמיס, המספקים לשוק 729 דירות. בהתאם למיקום ולאזור, מחיר המכירה של דירות בקינג קראון אינפיניטי יתחיל מ-90 מיליון דונג וייט למ"ר.

פרויקט דירות נוסף בהו צ'י מין סיטי שהשיק רשמית מוצרים חדשים בחודשים האחרונים של השנה במזרח הו צ'י מין סיטי הוא Eaton Park של המשקיעה Gamuda Land. הפרויקט, הממוקם ברחוב Mai Chi Tho, מספק לשוק 2,000 דירות יוקרה. המחיר בשלב הראשון הוא כ-120 מיליון דולר למ"ר, שווה ערך לכ-6-7 מיליארד דולר לדירת חדר אחד, בין 8-10 מיליארד דולר לדירת 2 חדרי שינה, בין 13-15 מיליארד דולר לדירת 3 חדרי שינה. לאחר מימוש כמעט כל בנייני A5 ו-A6, ברבעון הרביעי של 2024, Eaton Park תמשיך להשיק את סל המוצרים של בנייני A1 ו-A2 הכולל 550 דירות במחיר ממוצע של 142 מיליון וונד למ"ר.

כמו כן, ברבעון הרביעי של 2024, היצע הדירות במזרח הו צ'י מין סיטי יתווסף על ידי שכונת Opus One באזור העירוני Vinhomes Grand Park. שכונת Opus One היא שילוב של המשקיעה Vinhomes והשותפה היפנית SAMTY. ידוע כי הפרויקט מורכב מ-4 מגדלים, המוסיפים לשוק 2,000 דירות יוקרה במחירים החל מ-80 מיליון וונד למטר רבוע.

המזרח יקבל בברכה גם היצע חדש של דירות בהו צ'י מין סיטי מפרויקט פיאטו אפטאון ברובע טאם פו, בעיר טו דוק. פיאטו אפטאון מורכב מ-4 בנייני דירות הממוקמים על שטח של 1.6 דונם, עם כמעט 400 דירות למגורים ודירות שירות מסחריות. מחיר המכירה של הדירות בפיאטו אפטאון הוא החל מ-55 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

נתוני שוק הנדל"ן מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלו ברציפות לאורך השנים. בין השנים 2015 ל-2023, מדד עליית המחירים של דירות בהו צ'י מין סיטי עלה על קצב הצמיחה של הכנסות האנשים. בין השנים 2015 ל-2023, לאחר 8 שנים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלו ב-56%, בעוד שהכנסתם של אנשים באזורים עירוניים עלתה רק ב-39%.

על פי דו"ח של Cushman & Wakefield, במהלך 10 השנים האחרונות, מחיר הדירות הממוצע בהו צ'י מין סיטי עלה בכ-12% בשנה. בשוק הראשוני, מחיר המכירה הממוצע של דירות בהו צ'י מין סיטי הוא מעל 60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. בשוק המשני, מחיר הדירה הממוצע הוא 45 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

ברבעון השלישי של 2024 בלבד, על פי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, דירות בהו צ'י מין סיטי היו הנקודה הבהירה ביותר בשוק. זהו סוג הנכס עם הצמיחה החזקה ביותר בריבית, שהגיעה ל-19% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

דירות הן גם סוג הנכס עם העלייה החזקה ביותר במחיר המכירה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והגיעו ל-12%. ראוי לציין שלמרות המחיר הגבוה, לחלק מהפרויקטים עדיין יש נזילות טובה למדי בשוק, במיוחד בפרויקטים עם מסמכים משפטיים מלאים וממשקיעים גדולים ובעלי מוניטין. שיעור הנזילות של הפרויקטים מגיע ליותר מ-60% בכל השקה.

בהתייחסו למציאות זו, אמר מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, כי במציאות, ההיצע העתידי מוגבל למדי עקב מחסור באדמה נקייה. צווארי בקבוק משפטיים עדיין נמצאים בתהליך של פתרון, מה שמקשה על משקיעים ליישם פרויקטים חדשים. בנוסף, לחץ כלכלי גדול גורם למשקיעים רבים להיעדר הון ליישום פרויקטים.

בנוסף, הסעיף החדש בחוק המקרקעין 2024 בנוגע להתאמת מחירון הקרקע החדש ישפיע על עלויות התשומות של מפעלים ועל מחירי המכירה ללקוחות, מה שיוביל למגמת עלייה במחירי המכירה העתידיים. דירות עדיין מהוות חלק גבוה מהביקוש להשקעות לטווח ארוך ולנדל"ן. לכן, לדירות עדיין תהיה ספיגה טובה בשוק ומחירי המכירה ימשיכו לעלות.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html