שוק הקרקעות בהוק מון וקו צ'י נראה כ"גל" של קיצוץ הפסדים

[מודעה_1]

עבר את שלב העלייה בזמנים

אם בשלבים המוקדמים של 2021, שוק הנדל"ן ברובעים הוק מון וקו צ'י היה "רגוע" למדי, הרי שבתחילת 2022, המקום הזה הפך למרכז תשומת הלב של המשקיעים. בתחילת 2022, נראה כי קרקעות באזור זה סגרו רווחים גבוהים פי 2, 3 ממחיר הרכישה, והפכה לגולת הכותרת של שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי.

בהסבר לקדחת, אמרו מומחים רבים כי שוק הנדל"ן באופן כללי נדחק על ידי עליות המחירים המזעזעות באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי. מאז, גם השוק באזורי הפרברים התפתח, והצטרף למרוץ עליות המחירים מכיוון שעדיין יש מקום לפיתוח.

בנוסף, ההצעה לשדרג את רובע קו צ'י לעיר ישירות תחת הו צ'י מין סיטי מהווה גם היא דחיפה לשוק הנדל"ן בעיר. נקבעו מחירים חדשים באופן מיידי, שרובם עלו פי 1.2 עד פי 1.5 בהשוואה ליותר מחצי שנה קודם לכן.

ביניהם, ישנם כמה "נקודות חמות" בקו צ'י שמעניינות במיוחד משקיעים רבים, כמו אזור רחוב נגוין טי ראן (קומונת אן נהון טיי) שעלה פי 2-3 ל-8.2-8.5 מיליון דונג וייט/מ"ר; מחירי הקרקעות ברחוב בוי טי דיאט (קומונת נוואן דוק) עלו פי 4 ל-7.2 מיליון דונג וייט/מ"ר. על פי נתונים סטטיסטיים מסוימים, קרקעות באזורים מסוימים עם תשתית טובה במחוז קו צ'י אף מתומחרות בכ-17.5 מיליון דונג וייט/מ"ר.

עם הזמן שוק מגרשים גדל וגם סוללת החול הופיעה, תמונה 1 — התקופה שבה כולם הזמינו זה את זה ללכת לראות אדמות בפרברי הו צ'י מין סיטי הסתיימה.

בהוק מון, מחירי הקרקעות נמצאים במגמת עלייה מאז 2020, כאשר המידע לפיו הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי הציעה לשדרג את שלושת המחוזות הוק מון, בין צ'אן ונה בה למחוזות הופץ באופן נרחב. משקיעים רבים רכשו כאן מספר רב של מגרשים במחירים זולים ולאחר מכן העלו את המחירים באמצעות עסקאות מהירות. מאז, הוק מון הפכה לאחד ממוקדי קדחת הקרקעות. מחירי הקרקעות בהוק מון עלו די גבוה לאורך כבישים כמו פאם טי גיאי, דאנג ת'וק וין, טרין טי מיאנג, נגוין אן ת'ו ועוד.

בשנת 2020, מחיר הקרקע הנמוך ביותר בהוק מון ברחוב לה טי הא היה 25-27 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. המחיר הגבוה ביותר היה 45 מיליון וינדיש דונג/מ"ר, עם שטח חזית של כמעט 3000 מ"ר, מגרש זה היה שווה עד 13.5 מיליארד וינדיש דונג. מסלולים אחרים כמו הכביש המקביל של כביש לאומי 22, רחוב טראן ואן מואי ורחוב נגוין טי סוק הם המסלולים עם עליית מחירי הקרקע המהירה ביותר בהוק מון. בפרט, הכביש המקביל של כביש לאומי 22 חווה את עליית המחירים הנמוכה ביותר מ-13-14 מיליון וינדיש דונג/מ"ר ל-17-18 מיליון וינדיש דונג/מ"ר.

עם הזמן השוק גבר בפופולריות וגם דיונות החול הופיעו, תמונה 2 — מגרשים פינתיים בקו צ'י, אזור עם תשתית תחבורה טובה, היו בעבר מבוקשים ותחרותיים מצד משקיעים.

יחד עם עליית המחירים, נכסי נדל"ן באזורי קו צ'י והוק מון גם הם בראש תוצאות החיפוש בשווקי נדל"ן מקוונים. על פי נתונים סטטיסטיים של מנועי חיפוש מסוימים, לאחר ראש השנה הירחי 2022, יחד עם קרקעות במחוז 2 ומחוז 9, הוק מון וקו צ'י הן גם מילות מפתח שחיפשו רבות בקומות המסחר.

באותה תקופה, התחממות יתר של השוק עוררה חששות רבים לגבי הירידה הצפויה. מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, ששיתף את התקשורת, ציין כי אנשים מסוימים ניצלו מידע מהפגישות כדי להרוויח. לדברי מר צ'או, ספקולנטים, מתווכי קרקעות או עסקים לא ישרים גרמו למחירי הקרקעות במחוזות קו צ'י והוק מון "להשתגע".

בנוסף, מומחים רבים הזהירו מפני הטעיית השוק שעלולה לגרום למשקיעי קרקעות לבלוע פירות מרים, כאשר ערך הקרקע בפועל הועלה גבוה מדי. נראה כי אזהרה זו התממשה, שכן כיום, מידע רב מראה כי קרקעות באזור זה נמכרות בהפסד בכל מקום.

קיצוץ הפסדים מסיבות רבות

בהתייחס לחלק משווקי הנדל"ן וכן לקבוצות תיווך ברשתות החברתיות, מתפרסמים באופן נרחב מאמרים רבים עם הביטויים "מימוש סחורות במחירים חונקים", "קיצוץ הפסדים במהירות", "מכירת קרקעות כדי לפרוע חובות בנקאיים"... מוכרים רבים מוכנים לקצץ הפסדים של 30-40% משווי הקרקע כדי לקבל בחזרה את כספם מסיבות רבות ושונות, כגון תשלום חובות בנקאיים, תשלום כסף לאזורים אחרים כדי להימנע מקנס, או פירוק.

לדוגמה, ברחוב נגוין ואן קה, מגרש אדמה בשטח של 123 מ"ר נמכר על ידי הבעלים במחיר של 1.52 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ליותר מ-12 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. הבעלים אמר שזהו מחיר חיסכון של 500 מיליון דונג וייטנאמי מכיוון שמדובר במגרש אדמה יפהפה, קרוב לפארק התעשייה ולמתקנים אחרים. בנוסף, קונים יכולים לנהל משא ומתן על מחיר טוב יותר.

עם הזמן השוק גבר בפופולריות והחול הופיע גם בתמונה 3. — לא נדיר לראות חדשות כאלה על קיצוצי הפסדים באזורים קו צ'י והוק מון.

או מגרש פינתי נוסף בכביש הפרובינציאלי 8 (עיירה קו צ'י) בשטח של 90 מ"ר נמכר גם הוא בהפסד של מיליארד וונד. מגרש זה ממוקם גם הוא באזור תכנון מגורים חדש עם תשתיות מפותחות ושירותים רבים. בעל הקרקע אמר שהוא צריך כסף כדי לשלם לבנק, ולכן הוא צריך למכור את המגרש הזה בזול, והוא אפילו מוכן לתמוך בעמלות גבוהות עבור מתווכים כדי למצוא קונים במהירות.

בהוק מון, כמה מגרשים בשווי של יותר מ-5 מיליארד דונג וייטנאמי בתקופה שבין 2021 ל-2022, פורסמו למכירה על ידי בעלי הקרקעות תמורת 4 מיליארד דונג וייטנאמי בחודשיים האחרונים, אך לא קיבלו פניות. זהו גם המצב הנפוץ של משקיעים רבים אחרים שהחזיקו בקרקעות במהלך התקופה החמה.

מחקרים מצביעים על כך ששוק הקרקעות באזורים אלה ירד ב-5-15% בתקופה שבין סוף 2022 לינואר 2023. נכון לעכשיו, הירידה הכללית הגיעה ל-20-35% ומראה סימנים של עלייה בתקופה הקרובה, משום שבעלי קרקעות רבים נמצאים תחת לחץ מצד הבנקים. למרות שהיו כמה עסקאות "דיג תחתון" עם מגרשים שירדו בחדות, במקרים מסוימים עד 50%. עם זאת, רוב השוק אינו נזיל, במיוחד עם מגרשים גדולים.

מומחים מסבירים את המצב הזה, בין היתר, בגלל השפעת שוק הנדל"ן באופן כללי, כאשר תזרים המזומנים זורם דרך ערוצי השקעה אחרים בעלי רווחיות גבוהה לטווח קצר. בפרט, משקיעים רבים עדיין ממתינים לתפוס את התחתית בתקופה הנוכחית, ובכך גורמים לכך שהנזילות לא תשתפר. גל קיצוץ ההפסדים התפשט גם ממרכז הו צ'י מין סיטי למחוזות המרוחקים ולפרובינציות הסמוכות, ובכך גרם לשוק להיות בעל אפשרויות רבות מדי, כך שיש אזורים שאפילו אין להם נזילות.

בנוסף, השוק בהוק מון ובקו צ'י נפגע קשות, שכן בסוף שנת 2022 ביקשה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי מרובעים פרבריים שלא להגיש בקשה לאישור להפוך לרובעים או ערים. הייתה לכך השפעה פסיכולוגית משמעותית על החלטות השקעה ומסחר באזור זה, מה שגרם לירידה חדה בנזילות שוק הנדל"ן.

עם זאת, לפי הנתונים, במחיר ההפסד הנוכחי, משקיעים רבים המחזיקים בסחורות מהתקופה 2019-2020 עדיין נהנים מרווחים גדולים. לכן, לא 100% מהמגרשים המפורסמים למכירה בהפסד מפסידים בפועל כסף, הם פשוט מפחיתים את הרווחים כדי למכור סחורות, ומכינים את הכספים לתקופת השקעה נוספת עם רווחים טובים יותר.

[מודעה_2]
מָקוֹר