Thời cơ phát triển đô thị vệ tinh tại TP HCM và vùng lân cận

Người có nhu cầu ở thực vẫn khó tìm được chỗ "an cư lạc nghiệp" đúng nghĩa do nguồn cung khan hiếm

לאחר שהו צ'י מין סיטי הרחיבה את גבולותיה המנהליים, אנשים רבים ציפו שזה יהווה דחיפה לשוק הדיור, יסייע להגדיל את ההיצע, ובכך יביא את המחירים לרמה נגישה יותר. עם זאת, המציאות הייתה הפוכה, שכן מחירי הדירות המשיכו לטפס בעוד שההיצע נותר דל.

מגמות קניית דירות משתנות

דו"ח שוק הדיור עבור הו צ'י מין סיטי והסביבה באוגוסט 2025 על ידי DKRA Consulting (בתחת קבוצת DKRA) מראה כי נדל"ן למגורים בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים קיבל סימנים חיוביים של התאוששות. הוא ציין את פלח הדירות עם היצע של 28,114 יחידות שהובאו לשוק, עלייה של 58% לעומת אותה תקופה, עם שיעור ספיגה של יותר מ-20,000 יחידות, פי 3.1 יותר מאשר בשנת 2024. פלח הבתים המדורגים והווילות רשם היצע של 10,133 מוצרים, עלייה של 71% לעומת השנה הקודמת, עם 4,817 מוצרים שנצרכו, פי 4 יותר מאשר באותה תקופה. לחלקות קרקע לבדן היה היצע של 7,167 מוצרים, עלייה קלה בלבד של 3%, אך שיעור הספיגה הגיע ל-1,130 מוצרים, עלייה של פי 2.2.

אזור העיר המסחרי 826 EC הוא כיום מרכז ההשקעות והמגורים בדרום הו צ'י מין סיטי, בזכות יתרון המיקום שלו - צומת הרחבת לה ואן לואונג ולונג האו, עם ספרים אדומים לכל מגרש ומחירים סבירים.

לדברי מר וו הונג טאנג, סגן המנהל הכללי של DKRA Consulting, השוק נמצא בתהליך שינוי ברור. מחוז טיי נין מהווה כיום 40% מההיצע ו-67% מהצריכה העיקרית של בתים טוריים ווילות בשמונת החודשים הראשונים של השנה. פלח הדירות באזור בין דואנג הישן אף עקף את הו צ'י מין סיטי (הישנה), כשהוא מהווה 45.5% מההיצע ו-46.7% מהצריכה. עם זאת, עדיין קיים בידול חזק, הו צ'י מין סיטי מתמקדת בעיקר בפלח הדירות היוקרתיות, מחלקה A, בעוד שאזורים שכנים מובילים את השוק בפלח הדירות הבינוניות והמחירים הסבירים.

בנוגע לקונים, מר פאם לאם, יו"ר קבוצת DKRA, אמר כי ניתן כיום לחלק אותם לשתי קבוצות עיקריות: קונים למטרת מגורים וקונים למטרת השקעה. קבוצת ההשקעות היא בדרך כלל אלו שכבר מחזיקים בנדל"ן, בעלי כסף פנוי, מבינים את השוק והמימון, ומתעניינים ברווחיות, מיקום תנועה, תכנון עתידי, משקיעים ושיטות תשלום. לעומת זאת, קבוצת הקונים למטרת מגורים היא בדרך כלל בעלי בית בפעם הראשונה, עם סכומי כסף בינוניים, המקבלים החלטות זהירות, תוך תשומת לב רבה יותר לגורמים כמו מיקום, סביבת מגורים, שירותים, מחיר ותמיכה בנקאית.

מר לאם ציטט נתונים של DKRA Realty (סוכנות השיווק וההפצה הכללית של קבוצת DKRA) המראים כי שיעור לקוחות ההשקעה עדיין דומיננטי על פני קבוצת רוכשי הדירות למגורים. גיל רוכשי הדירות להשקעה הוא בדרך כלל בין 35 ל-44, המהווה 37%, בעוד שקבוצת רוכשי הדירות למגורים מרוכזת בקבוצת הגיל 25-34, המהווה 40%. ראוי לציין כי רוב לקוחות השקעות הנדל"ן עדיין גרים בהו צ'י מין סיטי.

לדברי יו"ר קבוצת DKRA, "גל" הנדל"ן התפשט לאזורי לוויין ולאזורים הגובלים בעיר הו צ'י מין המורחבת, כמו קאן ג'יו, קאן ג'ואוק ולונג האו. אלה הופכים לאזורי חיץ חשובים עם אשכולות של פרויקטים של דירות טוריות, שירותים סינכרוניים, ערך בר-קיימא, המתאימים לצורכי דיור אמיתיים עם תקציב של כ-3 מיליארד וונד. לדוגמה, פרויקט 826 EC הסמוך לפארק התעשייה לונג האו, שבוצע על ידי חברת המסחר בנדל"ן האי טאנה בע"מ, משך תשומת לב רבה הודות למדיניותו לתמוך בהלוואות של 70% ב-30 שנה, מימון ריבית של 15 חודשים, תקופת גרייס של 24 חודשים לקרן והנחות מועדפות לתשלום מהיר ורכישות סיטונאיות. פרויקט זה מספק 760 דירות טוריות בשטח של 80-120 מ"ר, עם תשתית שהושלמה ב-98% ומוכנה לבנייה.

מגמה נוספת שצוינה היא שצעירים נוטים יותר ויותר לבחור דיור באזורי לוויין. הם מעריכים חוויות מגורים ירוקות, הקשורות לאזורים עירוניים גדולים המתפתחים לכיוון תחבורה ציבורית. בנוסף, גורמים משפטיים שקופים נחשבים לתנאי הכרחי. כדי לעמוד בדרישה מחמירה זו, משקיעים רבים משפרים ללא הרף את מוצריהם, מפתחים אזורים עירוניים ירוקים - חכמים - בני קיימא, הקשורים לחיבורי תשתית שיטתיים.

צריך לפתח ערי לוויין

מנקודת מבט מאקרו, הכלכלן ד"ר קאן ואן לוק אמר כי התמונה הכלכלית העולמית בתקופה 2025-2026 עדיין מתמודדת עם גוונים אפורים רבים כאשר קצב הצמיחה צפוי להאט, מ-2.8% בשנת 2024 ל-2.3% בשנתיים הקרובות, על פי נתוני הבנק העולמי. הוא הצביע על הסיבות העיקריות הנובעות מהסכסוכים הגיאופוליטיים הבלתי פוסקים במזרח התיכון ובאוקראינה, לחץ אינפלציוני מתמשך, סיכוני חוב ציבורי גוברים והירידה בצמיחה בשלוש הכלכלות העיקריות של ארה"ב, סין והאיחוד האירופי. עם זאת, בתמונה זו עדיין יש נקודות אור כאשר ההשקעות הציבוריות העולמיות מראות סימני התאוששות.

עבור וייטנאם, לדברי ד"ר קאן ואן לוק, המצב אופטימי יותר במקצת הודות למנועי צמיחה חדשים ובולטים. אחד מהם הוא זרימת ההון הרשומה מהשקעות זרות ישירות (FDI), הצפויה להגיע ל-26.14 מיליארד דולר בשנת 2025, עלייה של 7.3% לעומת השנה הקודמת ועשויה לעלות ל-42-46 מיליארד דולר בשנת 2026, המקבילה לצמיחה של 12%-14%. מתוכם, מגזר הנדל"ן לבדו מהווה 5 מיליארד דולר, כ-20% מכלל הון ההשקעות הזרות הזרות בשמונת החודשים הראשונים של 2025. באופן כללי, נקודת האור של כלכלת וייטנאם טמונה בהתאוששות ההשקעות, בגידול בהשקעות הזרות הזרות, אם כי בהאטה מסוימת, ובפריחה של תעשיית התיירות.

בנוסף, כיוון המדיניות החדש יוצר השפעה ברורה גם על שוק הנדל"ן. ד"ר קאן ואן לוק אמר כי השלמת מוסדות הקרקע, עם תיקון חוק הקרקעות משנת 2024 וחוק עסקי הנדל"ן, יחד עם תהליך ההסדר המנהלי, פתחו הזדמנויות גדולות. הו צ'י מין סיטי לבדה, לאחר המיזוג, השטח גדל פי 2.4, האוכלוסייה גדלה ב-37%, ה-GRDP לנפש הגיע ל-2,078 טריליון וינדיש וייטנאמי, המהווים 67.74% מכלל האזור, ה-GRDP לנפש הגיע ל-19.49 מיליון וינדיש וייטנאמי. זהו הבסיס לצפות לפריצת דרך, שתשפיע רבות על שוק הנדל"ן.

לצד זאת, ישנה סדרה של מדיניות מרכזית כגון בניית מערך של מדיניות עמוד תווך לקידום כלכלה ירוקה ודיגיטציה, יישום החלטה 21/2021/QH15 בנושא דיור, גיוון מקורות הון באמצעות קרן הדיור הלאומית, חיזוק המאבק בשחיתות בניהול קרקעות, והמרת מודל ניהולי דו-מפלסי לשיפור יעילות הניהול. כל אלה נחשבים ככוחות מניעים המסייעים לשוק הנדל"ן, ובמיוחד לפלח הלוויין, לקבל הזדמנות להמריא.

מומחה התכנון, ד"ר למדעים והאדריכל נגו וייטנאם סון, מסכים עם נקודת המבט הנ"ל ומאמין כי מיזוג אזורים שכנים להרחבת מרחבה של הו צ'י מין סיטי יביא את העיר הזו לעידן ה"סופר-אורבני" מבחינת שטח, אוכלוסייה ותפקיד כלכלי. קנה המידה הגבוה מביא יתרונות גדולים מבחינת שטחי פיתוח ומשאבי שוק, אך יחד עם זאת מציב אתגרים משמעותיים מבחינת ניהול עירוני, הקצאת תשתיות ובקרת תנועת אנשים.

בהקשר זה, מומחה זה סבור כי תכנון האזור העירוני של הו צ'י מין סיטי חייב לכלול חזון ארוך טווח מהיום ועד 2030-2050 עם מודל רב-מרכזי. במקום לדחוס הכל למרכז, העיר המורחבת צריכה לפתח ערי לוויין בחגורה, שכל אחת מהן תיקח על עצמה פונקציות ייעודיות כגון תעשייה, שירותים, חינוך - הכשרה, עירוני חכם או אתרי נופש אקולוגיים. רשת רב-קוטבית זו יעילה באמת רק כאשר היא מחוברת על ידי מערכת תחבורה בין-אזורית מודרנית, הכוללת קווי חגורה, כבישים מהירים, מסילות רכבת עירוניות, המבטיחה תנועה נוחה בין המרכז לאזורי הלוויין. "חשוב מכך, התכנון מדגיש את הקריטריונים של 'ערי לוויין ראויות למגורים', כלומר ערים אלו חייבות להיות ראויות למגורים באמת כדי למשוך תושבים להתיישב לטווח ארוך. רק כאשר תשתיות טכניות וחברתיות מושקעות באופן סינכרוני, בליווי שירותים חיוניים בבריאות, חינוך ותעסוקה, אנשים ירגישו בטוחים להישאר. זהו המפתח לערים לוויין למלא את תפקידן בהפחתת הלחץ על המרכז, תוך קידום פיתוח מאוזן ובר קיימא עבור האזור כולו", הדגיש המומחה.

פורום נדל"ן למגורים 2025

בהקשר של שוק הדיור המתמודד עם בעיות רבות בנוגע להיצע ועליית מחירי הנדל"ן... איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) בשיתוף פעולה עם עיתון נגואי לאו דונג וקהילת הסקירה של נדל"ן ארגנו את "פורום הנדל"ן לדיור 2025" תחת הנושא "גלי לוויין" אחר הצהריים של ה-18 בספטמבר במלון ניו וורלד סייגון (HCMC).

הפורום יעלה את הסוגיות הבאות: כיצד מסמכים משפטיים משפיעים על שוק הנדל"ן; כיצד שלושת גורמי הנתונים המוסדיים-פיננסיים יעצבו את "סטנדרט הלוויין של וייטנאם" בחמש השנים הקרובות; אילו פתרונות יש לסוכנויות ניהול בניהול, תמיכה בעסקים, ייצוב השוק והכוונת פיתוח בר-קיימא עבור נדל"ן לווייני?

עשרות פרויקטים בקנה מידה גדול

על פי נתוני DKRA Consulting, בהו צ'י מין סיטי ובאזורים הסמוכים לה יש כיום כ-18 פרויקטים עירוניים בשטח של מעל 100 דונם, בשטח כולל של מעל 16,500 דונם, מתוכם 8 פרויקטים כבר מיושמים ומיושמים בשטח של מעל 3,500 דונם, המספקים לשוק למעלה מ-50,000 מוצרי דיור.

מקור: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm