מס העברת נדל"ן: השפעה דו-צדדית וציפיות לטווח ארוך

המטרה היא להגביל את הספקולציות, לעודד אחזקות לטווח ארוך ולהגדיל את ההכנסות לתקציב. עם זאת, דעות רבות סבורות ששוק נדל"ן בריא אינו שוק הנשלט על ידי מיסים כבדים, אלא שוק בעל נזילות טובה, פעילות שקופה והוגנות הן עבור משקיעים והן עבור אנשים בעלי צרכים אמיתיים. נאמר כי למס העברת נדל"ן יש השפעות דו-צדדיות, אך אם המדיניות סבירה, יהיו לה השפעות ארוכות טווח.

לדכא ספקולציות או לחנוק את השוק המשני?

לאחרונה, בטיוטת חוק מס הכנסה אישי (מתוקן), הציע משרד האוצר שיטה לחישוב מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן המבוססת על הרווח הנקי - מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה והעלויות הנלוות. בהתאם לכך, שיעור המס המוצע הוא 20% על ההכנסה החייבת במס, המחושב עבור כל העברה. במקרה שלא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות, המס יחושב ישירות על מחיר המכירה בשיעור מס פרוגרסיבי בהתאם לתקופת ההחזקה: 10% אם פחות משנתיים ו-6% בין שנתיים לחמש שנים; 4% בין חמש לעשרה שנים; 2% אם מעל 10 שנים או נכסים בירושה.

מומחים אומרים שהצעה זו נחשבת למאמץ משמעותי להדק את הספקולציות לטווח קצר ולהגביר את השקיפות בתמחור העברה, מה שמאלץ מוכרים להצהיר במלואם על מחירי עלות וכן על עלויות בפועל, ובכך עוזרת למערכת הנתונים לשקף ערכים אמיתיים.

עם זאת, מומחים רבים סבורים שאם מדיניות המס לא תוכנן כראוי, הדבר יגרום לקיפאון בשוק המשני - אשר כיום ממלא תפקיד חשוב בנזילות. משקיעים קטנים יידחקו מהשוק, עסקי נדל"ן, בנקים ושוק הפיננסים ייפגעו גם הם.

ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), אמר כי יש צורך להגדיר בבירור את מטרות המדיניות. למרות שייתכנו תגובות שליליות ראשוניות, יש צורך להבטיח שהשוק יתפתח באופן בר-קיימא, בריא וישרת צרכים אמיתיים, ולא ימשיך לטפח פעילויות ספקולטיביות ורווחיות. מכיוון שרמת מס זו תאלץ משקיעים רבים, במיוחד אלו שמטרתם "גלישה", לשקול מחדש את אסטרטגיות ההשקעה שלהם.

במציאות, מדיניות המס החדשה בוודאי תגרום לירידה בעסקאות בשוק הנדל"ן, ותשפיע על כל מערכת השוק, החל מפעילות עסקית של חברות ועד למשקיעים. בטווח הקצר, כאשר פרויקטים עם מחירי מכירה גבוהים יהיו קשים יותר לביצוע עקב ביקוש מופחת.

זו תהיה אחת התוצאות הבלתי נמנעות שהשוק יצטרך להתמודד איתן אם מדיניות המס תפורסם כעת. עם זאת, לדברי מר דין, פרסום מדיניות המס נחוץ כדי לווסת את השוק בכיוון בריא יותר. לדוגמה, זה מאלץ את המשקיעים לשקול מחדש את אסטרטגיות התמחור שלהם. משם, עשויות להופיע הזדמנויות להתאים את רמת המחירים בשוק...

צריך מפת דרכים ברורה, ציבורית ושקופה

סקר שנערך לאחרונה על ידי Batdongsan.com.vn בקרב 1,000 אנשים המחפשים נדל"ן מראה כי עד 95% ממשתתפי הסקר קונים נדל"ן בעיקר למטרות השקעה במקום למגורים. ביניהם, מספר האנשים המחזיקים בנדל"ן בכוונה למכור תוך שנה מהווה חלק גדול. ממצא זה מראה שכיום, תושבי וייטנאם מעוניינים מאוד להשקיע בנדל"ן אך זמן ההחזקה קצר והם נוטים "למכור כשהמחיר נכון", תוך העברת גמישות של זרימת הון לנכסים אחרים שהם רווחיים יותר בכל עת.

מר דין מין טואן - מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, ציין כי חישוב מס על סמך רווח יהיה סביר יותר באופן עקרוני, אך קשה לקבוע את הרווח האמיתי המדויק מכיוון שיהיו עלויות נלוות רבות כגון עמלות תיווך, שיפוץ פנים, הלוואות... ללא חשבוניות או מסמכים תקפים שניתן לנכות מהמס. לנוכח מצב זה, מר טואן חושש שאם הדבר לא יהיה מוסדר בבירור, משלמי המסים יצטרכו לשלם שיעורי מס גבוהים יותר מאשר במציאות.

התאמת מס העברת הנדל"ן עדיין נחשבת הכרחית כדי להבטיח איזון ולהגדיל את ההכנסות לתקציב. עם זאת, עם השיעור המוצע של 10-20% על הרווח, יש צורך לעצב מנגנון ציבורי, שקוף וסביר, כמו גם מפת דרכים מתאימה כדי למנוע גרימת זעזוע בשוק, ויצירת נטל גדול על הציבור - ניתחו מומחים של Batdongsan.com.vn.

עורך הדין לה קאו - עורך דין מנהל במשרד עורכי הדין FDVN, ציין כי תקנה משפטית יכולה להיות יעילה ביותר רק כאשר היא מתאימה למציאות. לכן, לפני פרסומה, יש להתייעץ בקפידה עם מדיניות המס ולהעריך אותה באופן מקיף כדי לצפות ולפתור מצבים שעלולים להתעורר במציאות.

בנוסף לקביעת שיעורי מס סבירים, יש לכלול תקנות ספציפיות כדי למנוע סכסוכים בתהליך קביעת גורמים כגון: עלויות סבירות, מחיר קנייה - מחיר מכירה, תקופת החזקה וכו'. יחד עם זאת, יש לכלול בחוק גם הוראות חריגות כדי להבטיח הוגנות במקרים מיוחדים.

"ליבת ניהול שוק הנדל"ן, כולל מדיניות מס, היא בניית מערכת נתוני נדל"ן שקופה ומאוחדת ברחבי המדינה. נכון לעכשיו, עדיין קיימים ליקויים רבים, כגון נדל"ן הרשומים על שמותיהם של אנשים אחרים, זרימת כספים לא שקופה לנדל"ן, או קבוצות אינטרסים המבצעות מניפולציה של השוק וגורמות לעיוותים חמורים בערכי הנדל"ן", ציין עורך הדין לה קאו.

לכן, לדברי עורך דין זה, שקיפות נתונים היא אחד התנאים המוקדמים. כאשר תוקם פלטפורמת ניהול מבוססת נתונים ברורה, ניתן יהיה לעקוב בקלות אחר עסקאות, ערכי הנדל"ן יתקרבו לערך האמיתי. באותו זמן, השוק יפעל בצורה בת קיימא יותר, לאנשים תהיה גם גישה קלה יותר לנדל"ן העונה על צרכיהם האמיתיים, ותופעות ספקולטיביות המשבשות את השוק יוגבלו. מערכת ניהול מפורטת ושקופה לא רק מסייעת לשלוט בעסקאות אלא גם משמשת כ"מגן" להגבלת סכסוכים וסיכונים שעלולים להתעורר בעתיד.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445