אילו תנאים חייבים לעמוד בארגונים ויחידים עסקיים בתחום הנדל"ן?

הפחת את הסיכון להונאות והונאות

בהמשך לתוכנית ישיבות אמצע המושב השישי, אחר הצהריים של ה-16 בנובמבר, הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית (NASC) נתנה חוות דעת על טיוטת חוק הדיור (מתוקן) ועל טיוטת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן).

בדיווח על מספר סוגיות עיקריות בהסבר, קבלת ותיקון טיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן), אמר יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טהאן, כי בנוגע לתנאים עבור ארגונים ויחידים בעת ביצוע עסקי נדל"ן, דיווחה הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית: "במציאות, קביעת מטרת חיפוש הרווח במושג העסק בסעיף 21, סעיף 4 לחוק המיזם משנת 2020 ומושג עסקי הנדל"ן בסעיף 1, סעיף 3 לטיוטת החוק קשה ליישום."

לכן, אם לא תהיה תקנה על קריטריונים להבחנה לפי קנה מידה, הדבר יוביל לכך שכל פעילויות הקנייה, המכירה, השכרה, החכירה ורכישת בתים ועבודות בנייה ידרשו הקמת מפעלי נדל"ן, דבר שאינו בר ביצוע בפועל.

לפיכך, סעיפים 3 ו-6 בטיוטת החוק מתוקנים, ומוסיפים לסעיף 9 את סעיף 4 בכיוון: ארגונים ויחידים המוכרים בתים ועבודות בנייה שלא למטרות עסקיות, או המוכרים, משכירים או משכירים-קונים בתים ועבודות בנייה בקנה מידה קטן, אינם נדרשים לעמוד בהוראות טיוטת החוק, אך עליהם להצהיר ולשלם מיסים.

יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית וו הונג טאן (צילום: Quochoi.vn).

במקרה של מכירה או רכישה-חכירה של בתים או עבודות בנייה בין אנשים פרטיים, יש צורך לאמת את החוזה על ידי נוטריון בהתאם להוראות סעיף 5, סעיף 43, על מנת להבטיח את הבטיחות המשפטית של העסקה, להגביל את הסיכון להונאה, הטעיה והונאה, ולהשלים מידע למאגר עסקאות הנדל"ן.

יחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בקנה מידה קטן אינם חייבים להקים עסק נדל"ן, אך כפופים להיקף הצעת החוק, חייבים להצהיר ולשלם מיסים ולעמוד בהוראות אחרות של הצעת החוק; הוראה זו אינה חלה על ארגונים שנועדו להבטיח מקצועיות ולהקל על ניהול המדינה;

במקרים אחרים, ארגונים ויחידים חייבים להקים עסק נדל"ן; הממשלה תפרט בפירוט את הכמות והערך של כל סוג של נדל"ן כדי לקבוע עסק נדל"ן בקנה מידה קטן.

בנוסף, התנאים ליחידים העוסקים בעסקי נדל"ן בסעיף 9, סעיף 3, סעיף ב', בטיוטת החוק שהוגשה לאסיפה הלאומית להערות במושב השישי, בנויים על בסיס התנאים לארגונים וליחידים בעלי הזכות להקים ולנהל מפעלים בווייטנאם בסעיף 1 ובסעיף 17, סעיף 2, סעיף ה', בחוק המפעלים משנת 2020.

באמצעות סקירה, הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית מצאה כי במציאות ישנם מקרים בהם אנשים אינם עומדים בתנאים להיות מייסדים ומנהלים עסקים על פי הוראות חוק המיזם, אך עדיין זכאים לעסוק בעסקי נדל"ן ולבצע עסקאות אזרחיות הקשורות לנדל"ן.

לכן, טיוטת החוק מתוקנת בסעיף 3, סעיף 9, כך שלא יגביל את הזכויות הלגיטימיות והחוקיות של ארגונים ויחידים.

ניתן לגבות מקדמות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה.

בנוגע לפיקדונות בעסקי דיור ופרויקטים עתידיים של בנייה (סעיף 5, סעיף 23), חלק מהדעות מסכימות עם אפשרות 1. חלק מהדעות מסכימות עם אפשרות 1 ומציעות לקבוע פיקדון מקסימלי של 5% ממחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה. חלק מהדעות מסכימות עם אפשרות 1 ומציעות לקבוע גובה פיקדון מקסימלי כפי שיקבע הממשלה אך לא יעלה על 10%. חלק מהדעות מסכימות עם אפשרות 1 ומציעות לקבוע גובה פיקדון מקסימלי של 15%. חלק מהדעות מסכימות עם אפשרות 1 ומציעות לקבוע תקנות ספציפיות יותר.

חלק מהדעות הסכימו עם אפשרות 2. חלק מהדעות הסכימו עם אפשרות 2 והציעו להפחית את יחס ההפקדה המקסימלי ל-5%.

כדי להבטיח את אופיו האמיתי של הפיקדון ובמקביל להגביל את הסיכונים עבור הקונה והשוכר, שלעתים קרובות הם הצד החלש יותר, טיוטת החוק מתוקנת בסעיף 5, סעיף 23 כדלקמן: "משקיעים בפרויקטי נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה של בתים ועבודות בנייה מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקים בהתאם להוראות חוק זה. הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה של בתים ועבודות בנייה".

משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות רק פיקדונות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה (צילום: Huu Thang).

בנוגע לתשלום ברכישה, רכישה בשכירות של בתים ועבודות בנייה עתידיות (סעיף 3, סעיף 25), תוך התחשבות בחוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית, הצעת החוק מתוקנת בסעיף 3, סעיף 25 בהתאם לשתי האפשרויות הבאות:

אפשרות 1: "אם הקונה או החוכר לא קיבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע, המוכר או המשכיר לא יגבו יותר מ-95% משווי החוזה; יתרת השווי של החוזה תשולם כאשר הגוף הממלכתי המוסמך העניק את תעודת זכויות השימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע לקונה או לחוכר."

אפשרות זו נועדה להבטיח את יציבות המדיניות הנוכחית; לקוחות רשאים לשמור לעצמם חלק משווי החוזה בזמן שהם ממתינים להנפקת התעודה. המגבלה של אפשרות זו היא שכאשר לקוחות נושאים בסיכון של אי תשלום 100% משווי החוזה, לא ניתן לקבוע בעלות; במקרים מסוימים, לקוחות מעכבים את השלמת התחייבויות התשלום שלהם מכיוון שאינם צריכים לקבל את התעודה באופן מיידי, למרות שהמשקיע מילא את התחייבותו והסוכנות הממלכתית המוסמכת הנפיקה את התעודה.

אפשרות 2: "אם הקונה או השוכר לא קיבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע, המוכר או המשכיר אינם רשאים לגבות יותר מ-95% משווי החוזה. יתרת שווי החוזה מועברת על ידי הלקוח לחשבון של המשקיע שנפתח במוסד אשראי לניהול והמשקיע אינו רשאי להשתמש בסכום זה; הלקוח זכאי לקבל הכנסה הנובעת מסכום זה. המשקיע רשאי להשתמש בסכום זה של כל לקוח רק כאשר הגוף הממלכתי המוסמך העניק תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע לקונה או לשוכר של הבית או עבודות הבנייה".

תוכנית זו שואפת להבטיח עקביות ואחידות עם התקנות לעניין מועד קביעת זכויות הבעלות בטיוטת החוק ובטיוטת חוק הדיור (מתוקן), תקנות לעניין השלמת התחייבויות כספיות בהתאם להוראות טיוטת חוק המקרקעין (מתוקן); הבטחת מילוי התחייבויות התשלום של הלקוחות.

המגבלה של אפשרות זו היא שעל הלקוח לשלם את 5% הנותרים משווי החוזה כל עוד לא הוענק האישור; עם זאת, בהתחשב בחוות דעת האסיפה הלאומית, אפשרות זו קבעה כי הלקוח נהנה מההכנסה הנובעת מסכום כסף זה.

בנוסף, סעיף 5, סעיף 80 לטיוטת החוק הוסיף הוראות בנוגע לאחריותו של בנק המדינה להנחות את ניהול ותשלום הרווחים כפי שנקבע בסעיף 3, סעיף 25.

הוועדה הקבועה של הוועדה הכלכלית הציעה לשמור על שתי אפשרויות ולקיים הצבעה כדי לבקש את חוות דעתם של חברי האסיפה הלאומית כבסיס לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית לשקול ולהחליט בנושא זה .

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html