מ"אדמה נקייה" ל"אדמה מוזהבת" - לקחי תכנון מאזור GO! Yen Bai

בהקשר של שוק הנדל"ן הארצי שמחפש את האיזון שלו, מכרז הקרקעות באזור Go! Yen Bai, מחוז Yen Bai, מחוז לאו קאי ב-4 בדצמבר יצר "דחיפה מתפרצת" עם יותר מ-1,000 בקשות שהשתתפו וההצעה הזוכה עלתה בהרבה על הציפיות. מאחורי מספרי השיא הללו לא רק צירוף מקרים, אלא תוצאה של חשיבה ניהולית שיטתית: במקום למכור "אורז ירוק", המדינה השקיעה באופן יזום בתשתיות סינכרוניות, והפכה אדמה גולמית ל"אדמת זהב" לפני שהוציאה אותה לשוק.

בבוקר ה-4 בדצמבר 2025, האווירה באולם בית התרבות של קבוצת המגורים ין נין 13, ברובע ין באי, הפכה למרגשת מתמיד. מאות משקיעים ממחוזות וערים רבות, כולל זרימות הון מנוסות מהאנוי, פו טו ובק נין, התאספו כאן כדי לחפש הזדמנויות לבעלות על מגרשים בפרויקט האזור העירוני החדש על הכביש מגשר באך לאם לגשר טואן קוואן.

התשתית של פרויקט הבנייה העירוני החדש (ליד מרכז המסחרי גו! ין באי) נמצאת בהשלמה.

תוצאות המכירה הפומבית שברו את כל השקט בשוק הנדל"ן בחודשים הראשונים של השנה. על פי הדיווח הרשמי של המארגן, מתוך 102 מגרשים שהוצעו למכירה פומבית, 87 מגרשים מצאו את בעליהם באופן מיידי. סך ההצעה הזוכה הגיע לסכום מרשים: מעל 322.7 מיליארד דונג וייטנאמי. ראוי לציין כי סכום זה עלה על מחיר ההתחלה של יותר מ-21.2 מיליארד דונג וייטנאמי, ויצר מקור הכנסה גדול לתקציב וביסס רמת מחירים חדשה לאזור המרכז המסחרי בדרום מחוז לאו קאי .

בדיון על המכירה הפומבית, מר הואנג טאנה סון - מנכ"ל חברת המכירות הפומביות Nhat An Phu Joint Stock Auction Company, מפעילת המכירות הפומביות, לא יכול היה להסתיר את הפתעתו מקסמו של הפרויקט: "בנובמבר ובתחילת דצמבר קיימנו 4 מכירות פומביות, אבל המכירה הפומבית באזור Go! Yen Bai באמת התפוצצה עם מספר שיא של מסמכים של יותר מ-1,000 סטים".

מר סון הדגיש גם כי הגורם המרכזי שסייע למכירה הפומבית להצליח מעבר לציפיות, תוך הבטחת ביטחון וסדר, היה שיטת הארגון. "אנו מיישמים את שיטת ההצבעה העקיפה. זהו הפתרון האופטימלי עבור הלקוחות, המעניק להם את החופש לבחור את חלקת הקרקע ואת המחיר העצמאי, תוך הימנעות מוחלטת מקנוניה, דיכוי מחירים או התערבות של 'צוותים כחולים ואדומים'. תוצאות המחיר הזוכה משקפות במדויק את הביקוש בפועל בשוק."

גב' טראן טי לה קווין, תושבת רובע ין באי, שנכחה במכירה הפומבית וזכתה למרבה המזל בזכויות השימוש בקרקע, שיתפה את הסיבה להחלטתה להשקיע. לדברי גב' קווין, ערך הקרקע אינו מופיע בשרטוט אלא נוכח ממש לנגד עיניה:

"אני רואה בקרן הקרקע הזו פוטנציאל רב. ראשית, מבחינה טכנית, זהו אזור ללא הצפה, לא מדרון, הקרקע יפה מאוד ויש לה נוף ישיר לנהר."

גב' קווין ניתחה עוד: "מבחינת שירותי מגורים, מיקום זה נוח מאוד. התחבורה מתחברת ישירות לגשר באך לאם, גשר טואן קוואן, וקל להגיע לאזורים מרכזיים. ממש לידו נמצא מרכז הקניות גו!, ליד שוק בן דו ואזורים עירוניים אחרים, מה שיוצר נוף מגורים מתורבת מאוד".

הערתה של גב' קווין היא גם הגישה הרווחת בקרב רוב המשקיעים. הם לא קונים קרקעות כדי לחכות לתכנון, הם קונים בנייה מוכנה. מיקומו ליד סופרמרקט Go! והחיבור הישיר לכביש נוי באי - לאו קאי הופך את המקום הזה ל"נקודת ציון מוזהבת" הן לצורכי נדל"ן והן לעסקים מסחריים.

פרויקט הבנייה החדש באזור העירוני משך אליו למעלה מ-1,000 מסמכי מכרז.

הצלחת המכירה הפומבית של פרויקט האזור העירוני החדש אינה "מזל" של השוק, אלא "הפרי המתוק" של החשיבה התכנונית השיטתית של מחוז לאו קאי. במקום לרדוף אחר כמות, למכור קרקע גולמית כדי לגבות במהירות את התקציב, מחוז לאו קאי בחר: להשקיע תחילה בתשתיות.

מר פאם דוק טרונג - סגן מנהל האחראי על מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז לאו קאי אמר: "היחידה מיקדה את מאמציה לפתור את הבעיה הקשה של פינוי אתרים והשקעה סינכרונית בתשתיות טכניות".

"עבור קרן הקרקע הסמוכה לסופרמרקט Go!, אנו מזהים זאת כפנים העירוניות החדשות. לכן, התנאי המוקדם הוא יצירת קרן קרקע "3 לא" (ללא שיפוע, ללא הצפות וללא בעיות משפטיות). כל הקרקע מיושרת, החשמל והכבישים הושלמו ב-100% לפני שיוצעו למכירה פומבית" - הוסיף מר טרונג.

מר טרונג שיתף עוד על החזון ארוך הטווח של המחוז: "לא רק באזורי מגורים בודדים, בעתיד, יחד עם מרחב הפיתוח של מחוז לאו קאי החדש, נציע ייעוץ בנוגע לפיתוח קרנות קרקע לפי מודל TOD. באופן ספציפי, נתמקד בפיתוח אזורי לוויין עירוניים סביב תחנות הרכבת לאו קאי - האנוי - האי פונג, תוך מעקב צמוד אחר הכבישים המהירים. זהו מודל שמדינות מפותחות נקטו בו, במטרה למקסם את הערך המוסף מהקרקע".

האסטרטגיה של השלמת השקעות בתשתיות לפני קריאת השקעה סייעה לעלות בחדות בערך הקרקע באזור זה, מה שהביא תועלת כפולה: המדינה מגדילה את הכנסות התקציב, בעוד שאנשים נהנים מסביבת מגורים איכותית. מנקודת מבט מקרו-כלכלית, למכירה הפומבית ב-4 בדצמבר יש משמעות מכרעת עבור תרחיש הכנסות התקציב לשנת 2025 של מחוז לאו קאי.

על פי נתונים ממרכז פיתוח קרן הקרקעות המחוזי, יעד ההכנסות התקציבי ממקורות שימוש בקרקע שהוקצו לשנת 2025 הוא 1,539 מיליארד דונג וייטנאמי. נכון ל-5 בדצמבר 2025, הודות להצלחת המכירה הפומבית של פרויקט הבנייה העירונית החדשה יחד עם הכנסות מ-6 קרנות קרקע במחוזות ין באי, ואן פו, נאם קואנג ומחוז לוק ין, הסכום הכולל של המכירות הפומביות והקצאות הקרקעות המוצלחות הגיע לכ-825 מיליארד דונג וייטנאמי.

לפיכך, היחידה השלימה יותר מ-53% מהמסע. הלחץ לקראת שלב ה"ספרינט" בסוף השנה גדול מאוד, אך ראשי מרכז פיתוח קרן הקרקעות המחוזית עדיין אופטימיים בזכות "עתודה" של פרויקטים איכותיים שהוכנו.

מר פאם דוק טרונג חשף את תוכנית ה"ספרינט" בדצמבר: "מעתה ועד סוף השנה, נמשיך לארגן מכרזים של 3 קרנות קרקע גדולות בצורה של בחירת משקיעים ליישום הפרויקט. קרנות קרקע אלו ממוקמות בעיקר במיקומים מרכזיים באו לאו וין באי, בשווי כולל מוערך של כ-826 מיליארד וונד. אם השוק ימשיך לספוג היטב כמו במכירה הפומבית האחרונה, אנו בטוחים לחלוטין שנשלים, ואף נעבור את היעד של 1,539 מיליארד וונד שהוקצה על ידי המחוז."

מנהיגי מרכז פיתוח קרן הקרקעות המחוזית ויחידת המכירות הפומביות בדקו את חלוקת הקרקעות ואת בניית התשתיות באזור העירוני.

מאדמה ריקה לאורך נהר האדום, אזור גו! ין באי הפך למרכז השקעות בעל ערך גבוה. סיפור הצלחה זה משאיר לקח עמוק על תכנון יישובים, במיוחד בהקשר של איחוד אדמיניסטרטיבי. בעזרת הצעדים המתודולוגיים והאסטרטגיים של מרכז פיתוח קרן הקרקעות המחוזית, שוק הנדל"ן של מחוז לאו קאי פותח הזדמנויות לפיתוח מבריק, ומבטיח להביא מראה עירוני מודרני ומשגשג.

מקור: https://baolaocai.vn/tu-dat-sach-den-dat-vang-bai-hoc-quy-hoach-nhin-tu-khu-vuc-go-yen-bai-post888253.html