VNREA מציעה חבילת הלוואות חסרת תקדים לדיור חברתי לאנשים בעלי הכנסה נמוכה

החבילה המוצעת כוללת הפחתה חדה בריביות ההלוואות ל-2-4% בשנה, הארכת תנאי ההלוואה עד 25 שנים, ושיטות תשלום גמישות שיתאימו לבעלי הכנסה נמוכה.

חסמים מדיניותיים לדיור ציבורי

למרות שהביקוש לדיור ציבורי גובר, במיוחד בערים גדולות ובאזורי תעשייה, היישום עדיין קפוא.

אחד המכשולים הגדולים ביותר כיום הוא תקרת הרווח של 10% למשקיעים בדיור ציבורי, הנחשבת נמוכה מדי בהקשר של עלויות תשומות הגדלות ומתמשכות, מחומרי גלם ועד לעבודה.

יישובים רבים טרם הקצו באופן יזום תקציבים לתמיכה בפיצויים ויישוב מחדש - וזהו הצעד המרכזי לפתרון צווארי בקבוק ביישום. מצב זה הרתיע משקיעים רבים, במיוחד בהקשר של הקפאת עלויות כספיות עקב המתנה ממושכת להליכים.

ראוי לציין כי חוק הדיור משנת 2023 וצו 100/2024/ND-CP העניקו ליישובים את הזכות לארגן באופן יזום כספי קרקע לפיתוח דיור ציבורי, בשלוש צורות: שריון 20% מכספי הקרקע לפרויקטים מסחריים, הסדרה באזורי קרקע אחרים, או תשלום כספים מקבילים.

עם זאת, תנאי הבקשה הלא ברורים גרמו לבלבול ביישובים רבים, מה שהוביל לבחירה באפשרות הפחות מסוכנת - מה שאילץ משקיעים מסחריים לשריין 20% מקרן הקרקע שלהם לדיור ציבורי.

בפרט, לא רק שההליכים תקועים, גם הדיור הציבורי תקוע בהון. חבילות האשראי הנוכחיות התומכות בפיתוח דיור ציבורי הן בעיקר לטווח קצר, ללא מנגנון פיננסי יציב לטווח ארוך. היעדר הון תקציבי והון מועדף לטווח בינוני וארוך ממוסדות פיננסיים גורם לעסקים לא להיות מסוגלים ליישם פרויקטים.

בנק המדינה מכריז על ריביות מועדפות לקונים ומשקיעים בדיור ציבורי

קשיים של רוכשי דיור ציבורי

אפילו אנשים נזקקים מתקשים לקבל הלוואות לרכישת דיור ציבורי. על פי התקנות, לווים מקבלים תמיכה רק עד 80% משווי הדירה, את השאר יש לממן באופן עצמאי, דבר שאינו קל לעובדים עם הכנסה מתחת לממוצע.

עובדים עצמאיים נמצאים בעמדת נחיתות גדולה עוד יותר כאשר ביישוב אין הנחיות ספציפיות לאימות הכנסה, מה שמוביל לדחיית בקשותיהם. שלא לדבר על כך שאזורי דיור ציבורי רבים מתוכננים באזורים מרוחקים עם תשתיות לקויות ותחבורה לא נוחה, מה שגורם לעובדים להסס לעבור לשם.

הצעה לחבילת משכנתאות חסרת תקדים לבעלי הכנסה נמוכה

בהקשר של הביקוש הגובר והולך לדיור ציבורי, איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) שלח זה עתה דו"ח לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית ולסגן ראש הממשלה טראן הונג הא במטרה להסיר צווארי בקבוק, לנקות את זרימת ההשקעות והצריכה, ולהפוך את הדיור הציבורי לעמוד תווך של ממש במדיניות הביטוח הלאומי.

כדי שדיור ציבורי יהיה באמת אטרקטיבי למשקיעים, יש לעצב מדיניות תמריצים פיננסיים בצורה חזקה ובר-קיימא יותר. VNREA מציעה להפחית את שיעורי הריבית על ההלוואות למשקיעים ל-3-4% בלבד לשנה עבור פרויקטים למכירה ול-2-3% לשנה עבור פרויקטים להשכרה, עם תקופת הלוואה מינימלית של 20-25 שנים כדי להפחית את הלחץ הפיננסי לאורך מחזור חיי הפרויקט.

עבור הציבור, יש צורך להחיל ריבית של פחות מ-4% לשנה, תקופת הלוואה של 23-25 שנים, בשילוב עם מודל תשלומים גמיש שיתאים ליכולת התשלום של קבוצות בעלות הכנסה נמוכה. הצעה זו נחשבת חסרת תקדים במגזר הדיור הציבורי בווייטנאם.

במקביל, יש להפחית את מס הערך המוסף (מע"מ) של מפעלי השקעה בדיור חברתי ל-0-3% בלבד, במקום 5% הנוכחי. בנוסף, VNREA הדגישה את תפקיד גיוס הון נוסף מקרן ההשקעות לפיתוח מקומי, אג"ח ממשלתיות וסוציאליזציה כדי להגביר את קיימות מקורות ההון.

למעשה, חבילת האשראי המועדפת בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי שהוכרזה משנת 2023 ועד היום שולם רק בפחות מ-5%, בעיקר משום שהריבית בפועל עדיין גבוהה ותקופת ההלוואה קצרה מדי, מה שגורם הן לעסקים והן לרוכשי בתים להסס.

כדי שיהיה פרויקט, חייבת להיות קרקע. VNREA ממליצה שכל יישוב יערוך רשימה ספציפית של פרויקטים של דיור ציבורי, תוך מתן עדיפות להקצאת קרקע נקייה עם תשתית מלאה, תוך הימנעות ממצב של הקצאת קרקע על הנייר, או סידור דיור ציבורי באזורים מרוחקים חסרי שירותים.

תכנון דיור חברתי במיקומים עם תחבורה ותשתיות נוחות יעזור לעובדים לגשת ולגור בקלות, ובכך יגביר את יעילותן של מדיניות הדיור החברתי. זהו גם גורם חשוב למשיכת תשומת לבם של משקיעים בפיתוח פרויקטים איכותיים של דיור חברתי.

מקור: https://baonghean.vn/vnrea-de-xuat-goi-vay-mua-nha-o-xa-hoi-cho-nguoi-thu-nhap-thap-chua-tung-co-10301557.html