בדו"ח שנשלח לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית בנושא יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023, הצביע משרד האוצר על פרצות, ליקויים ומגבלות רבים בגיוס הון להשקעה לבניית פרויקטים של דיור מסחרי, העברת פרויקטים של השקעה וכן העברת נדל"ן.

סיכונים בעת העברת פרויקטי השקעה

בנוגע לגיוס הון להשקעה בבניית פרויקטים מסחריים לדיור, משרד האוצר מסר כי בעבר, על פי הוראות חוק הדיור, משקיעים הורשו לחתום על חוזים, מסמכי תרומת הון או חוזי שיתוף פעולה בהשקעות ומסמכים עם ארגונים ויחידים להשקעה בבניית דיור, והתורמים להון או למשתתפי שיתוף הפעולה בהשקעות הורשו לחלק את מוצרי הדיור על סמך יחס תרומת ההון המוסכם.

עם זאת, על פי התקנות הנוכחיות, משקיעים אינם רשאים להחיל גיוס הון לחלוקת מוצרי דיור או לתעדף רישום, הפקדה וליהנות מהזכות לרכוש דיור או לחלק זכויות שימוש בקרקע בפרויקט עבור הגורם שגויס, למעט במקרה של תרומת הון להקמת ישות משפטית חדשה שתמונה על ידי המדינה כמשקיעה בפרויקט בניית דיור.

לאחר השלמת בניית יסודות הבית בהתאם להוראות צו 71, המשקיע רשאי לחתום על חוזה למכירה ורכישה של בתים ומבנים עתידיים שיחליפו את חוזי תרומת ההון שנחתמו בעבר.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
על פי משרד האוצר, ישנן דרכים רבות לעקוף את החוק, מה שמקשה על סוכנויות המדינה לאמת את הערך האמיתי של עסקאות העברת נדל"ן. צילום: הואנג הא

לאחר חתימת חוזה למכירת דיור או עבודות בנייה עתידיות, תורם ההון רשאי להעביר את חוזה המכירה של דיור או עבודות בנייה עתידיות.

עם זאת, משרד האוצר מסר כי במציאות, גופים ממשלתיים טרם הצליחו לשלוט בעובדה שמשקיעים ממשיכים לחתום על חוזים (בצורות רבות) עם יחידים. רק כאשר ליחידים יש צורך להעביר ולהגיש מסמכים לרשויות המס, הם מגלים את האירוע.

בנוסף, ישנם מקרים בהם משקיעים מסכימים לשלם מס הכנסה אישי (PIT) מטעם הקונה, גובים PIT מהקונה בעת העברת חוזה התרומה ההונית אך אינם משלמים מס לתקציב המדינה.

בנוגע להעברת פרויקטי השקעה, משרד האוצר ציין כי משלמי מסים הם ישויות משפטיות המעבירות זכויות השקעה, מנצלות חלק או את כל פרויקט השקעה לארגונים או יחידים אחרים בצורה של הפרדה, מיזוג, המרת עסקים או העברת תרומה הונית בכפוף להסדרת החוקים בנושא קרקעות, השקעות, דיור ונדל"ן.

במקרה שהארגון המעביר הוא מיזם בבעלות המדינה, עליו לעמוד גם בהוראות החוק בנושא ניהול ושימוש בהון המדינה המושקע בייצור ובעסקים במפעלים ובחוק בנושא ניהול נכסים ציבוריים.

על פי משרד האוצר, פעילות זו כפופה לסיכונים רבים, כגון הצהרתו של הארגון על מחירי העברה שאינם תואמים את המחירים בפועל, הגורמת להפסדים לתקציב המדינה; העברת פרויקטים כאשר אינם עומדים בתנאי ההעברה הקבועים בחוק; מכירת נכסים ללא מכרזים, הגורמת להפסדים של נכסי ציבור ממלכתיים; ושימוש בקרקע למטרה שגויה.

יחידים שהם תורמי הון או בעלי מניות מייסדים ראשוניים מקבלים קרקע על ידי המדינה כאשר דמי שימוש בקרקע נגבים, המדינה חוכרת קרקע (משולמת מדי שנה או משולמת בסכום חד פעמי) לביצוע פרויקטים של השקעה, לאחר מספר העברות של תרומות הון ומניות, מה שמוביל להחלפת כל תורמי ההון הראשוניים ובעלי המניות המייסדים.

למעשה, המיזם המבצע את פרויקט ההשקעה לא השתנה (קוד מס המיזם לא השתנה), אך תורמי ההון של המיזם השתנו. ניתן לומר שפרויקט הנדל"ן נמכר למעשה באמצעות העברת הון של תורמי הון או בעלי מניות מייסדים.

משרד האוצר מסר כי פעילותם של משלמי המסים הנ"ל טומנת בחובה סיכוני מס רבים, הגורמים לאובדן הכנסות לתקציב המדינה ומסכנים את הוראות החוק בנושא ניהול קרקעות.

קשה לאמת את הערך האמיתי של עסקת ההעברה

בנוגע למחיר העברת הנדל"ן, ציין משרד האוצר כי משלמי המסים הצהירו על מחיר העברת הנדל"ן לצורך חישוב מס, דבר שלא היה בהתאם למחיר העברת הנדל"ן בפועל. הקונה והמוכר השתמשו בחוזה בכתב יד שנחתם על ידי שני הצדדים, ובו נרשם מחיר העסקה בפועל כדי למנוע סכסוכים בבית המשפט.

"לכן, קשה מאוד לסוכנויות מדינה מוסמכות לאמת את הערך האמיתי של עסקאות העברת נדל"ן, במיוחד מאחר שלרשויות המס אין כיום את תפקיד החקירה", נכתב בדו"ח משרד האוצר.

עבור חוזה העברת חוזה קנייה ומכירה של בתים ועבודות בנייה בעתיד, ערך חוזה קנייה ומכירה של בתים ועבודות בנייה בעתיד מהצד השני לצד השלישי שווה רק למחיר הרכישה מהמשקיע. או שכאשר הספר הונפק, משלם המסים מוכן להצהיר על מחיר נמוך יותר ממחיר המשקיע, מה שמוביל גם לאובדן הכנסות בחישוב הכנסות התקציב.

בנוגע לשיטת קנייה ומכירה של נדל"ן ופרויקטים של נדל"ן, משרד האוצר מסר כי המשקיע מסכים לאפשר לקונה לחתום מחדש על החוזה עבור הבית העתידי עם קונה חדש כדי להימנע ממס הכנסה אישי מהעברת נכס.

"המשקיע עוקף את תקנות חוק הדיור בנוגע למגבלת מספר הבתים שזרים מורשים להחזיק, על ידי חתימה על חוזי שכירות ארוכי טווח, ולשוכר יש זכויות מלאות כבעל הבית; עסקת הנדל"ן עצמה מאושרת על ידי רכישת מניות ולאחר מכן פיצול העסק", נכתב בדו"ח.

לצורך אישור העברת מקרקעין, משלם המסים המעביר את המקרקעין אינו חותם על חוזה העברה אלא חותם על חוזה הרשאה (שבו לאדם המורשה יש את הזכות להחזיק, את הזכות להשתמש ואת הזכות להיפטר מהמקרקעין) כדי להימנע מתשלום מס הכנסה אישי מהעברת מקרקעין.

נתונים של משרד האוצר מראים כי הכנסות מס הכנסה אישי מהעברות נדל"ן בתקופה 2017-2022 גדלו בהשוואה להכנסות בשנה הקודמת.

בשנת 2017, ההכנסות היו 10,818 מיליארד דונג וייטנאמי. בשנת 2018, ההכנסות היו 12,963 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 19.82%. בשנת 2019, ההכנסות היו 14,447 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 11.44%. בשנת 2020, ההכנסות היו 16,213 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 12.22%. בשנת 2021, ההכנסות היו 21,142 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 30.4%. השיא היה בשנת 2022, ההכנסות היו 34,746 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 64.34% בהשוואה לשנת 2021.

בשנת 2023 לבדה, הכנסות מס הכנסה אישי יפחתו ל-18,618 מיליארד דונג וייט בלבד עקב קשיי שוק וירידה בעסקאות.