הון לעסקי נדל"ן: אגרות חוב מצטמצמות, אשראי מתרחב

במחצית הראשונה של השנה, הואטה הנפקת אג"ח על ידי עסקי נדל"ן, בעוד שהאשראי לעסקי נדל"ן המשיך לעלות בצורה חדה.

אשראי נדל"ן עולה בעוד שאג"ח נדל"ן מצטמצמות, שכן לאחרונה, פרויקטים רבים של נדל"ן קיבלו אישור משפטי, ובכך נותנים לעסקים תנאים טובים יותר לגישה למקורות אשראי. צילום: ST Graphics: Thanh Huyen

כמעט 3.2 מיליון מיליארד דונג וייט הושקעו בנדל"ן

הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) מסר כי עד סוף יוני 2025, היקף האשראי של הכלכלה כולה הגיע ל-17.2 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם אשראי לעסקי נדל"ן לבדו היווה 18.47%, או כ-3.18 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, שהוזרם בעיקר למשקיעים, בעוד שהביקוש למשכנתאות התאושש באיטיות.

ד"ר לה שואן נגיה, מומחה כלכלי, אמר כי מחירם הגבוה של בתים גורם לקונים להסס, שוק הנדל"ן הופך ל"מגרש משחקים" עבור ספקולנטים - משקיעים ובנקים. זו הסיבה לכך שאשראי זורם בעיקר לעסקי נדל"ן, במקום הלוואות לרכישת בתים כמו בתקופה הקודמת.

על פי ניתוח מומחים, האשראי לעסקי נדל"ן גדל בחדות מסיבות רבות.

ראשית, התאוששות שוק הנדל"ן הופכת את הבנקים לבטוחים יותר בהלוואות ובהליכים קלים יותר.

שנית, סוגיות משפטיות נפתרו, מה שמקל על משקיעים רבים גישה להון.

שלישית, שוק האג"ח טרם נמלט מקשיים, תנאי ההנפקה הדוקים, הריביות גבוהות, בעוד שריביות הלוואות בנקאיות סבירות ותנאי ההלוואה גמישים יותר מבעבר, מה שגורם למשקיעים לנטות לעבור לערוצי אשראי.

מר נגוין קוואנג תואן, המנהל הכללי של FiinRatings, הצהיר כי במחצית הראשונה של השנה, הנפקת האג"ח גדלה ב-72.3% בהשוואה לתקופה המקבילה, אך 75% מסך שווי ההנפקה שייך למגזר הבנקאות. אג"ח נדל"ן עמדו על כ-33,000 מיליארד וונד, נמוך יותר משנה שעברה.

מומחה זה סבור כי הסיבה לעלייה באשראי הנדל"ן היא שלאחרונה, פרויקטים רבים עברו אישור משפטי, מה שמקל על הגישה לאשראי. חברות נדל"ן איטיות בהנפקת אג"ח חדשות, אך ממהרות לרכוש בחזרה אג"ח לפני מועד הפירעון. הסיבה לכך היא שהריביות על אג"ח שהונפקו בעבר גבוהות, ולכן משקיעים ממהרים להגיע למועד הפירעון כדי להפחית את נטל הריבית.

למרות שעליית מחירי הדירות בהאנוי הואטה, אין סימני התקררות, כאשר דירות רבות שנפתחו לאחרונה מתומחרות בין 120 ל-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מחירי הדיור הגבוהים פוגעים בביקוש האשראי של קונים בעלי צרכים אמיתיים לדיור.

נכון לעכשיו, ריביות הלוואות לדיור בבנקים מסחריים הן 6-7% לשנה בשנה הראשונה ומשתנות בשנים שלאחר מכן (בסביבות 10% לשנה). זהו עדיין נטל עבור קוני בתים, בעוד שחבילת הלוואות הדיור הציבורי בסך 145,000 מיליארד וונד "לא נמכרה" עקב חוסר היצע.

מר נגוין שואן בק, סגן מנהל מחלקת האשראי למגזרים כלכליים (SBV), אמר כי מאז השקת התוכנית, ה-SBV הודיעה שש פעמים על הפחתת ריביות ההלוואות מ-8.7% לשנה למשקיעים ו-8.2% לרוכשי דירות, ל-6.4% לשנה למשקיעים ו-5.9% לשנה לרוכשי דירות, בהתאמה. עם זאת, מחזור התשלומים הנוכחי הגיע רק ל-4,094 מיליארד וונד. הסיבה העיקרית לאיטיות בתשלום תוכנית ההלוואות היא חוסר היצע. בנוסף, ה-SBV תיעד גם כי 28 מתוך 103 פרויקטים של דיור נוכחיים דווחו על ידי משקיעים כלא זקוקים להלוואות.

הון ימשיך לזרום בחוזקה לנדל"ן ולתשתיות.

בדו"ח שפורסם לאחרונה, אנליסטים של SSI Research אמרו כי הכוח המניע לצמיחת האשראי במחצית השנייה של 2025 ו-2026 יהיה תלוי בנדל"ן ובתשתיות. אלה גם שני תחומים שמקבלים תשומת לב מדיניות גוברת, בהתאם למאמצי הממשלה לעורר את הביקוש המקומי ולשמור על תנופת הצמיחה הכלכלית בהקשר של התנודות הגלובליות הנוכחיות.

תנופת צמיחת האשראי במחצית השנייה של 2025 ו-2026 תהיה תלויה בשני מגזרים עיקריים: נדל"ן ותשתיות.

על פי צוות המחקר, שוק הנדל"ן של וייטנאם הראה סימנים של התאוששות מוקדמת משנת 2024, המונעים על ידי התקדמות משפטית ועלייה חזקה בהיצע דירות חדשות (עלייה של 91% לעומת השנה הקודמת). מחירי הנדל"ן במרכזי ערים מרכזיות, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, התאוששו. שווקים מקומיים מושכים גם הם תשומת לב, הודות למיזוגים פרובינציאליים ופרויקטים של פיתוח תשתיות. ריביות נמוכות ימשיכו להגביר את סנטימנט הקונים ולתמוך בנזילות השוק בטווח הקצר.

בשיחה עם כתבים, אמר מנהיג בנק מסחרי פרטי כי במחצית הראשונה של השנה, הלוואות נדל"ן היו המגזר הצומח ביותר במבנה תיק ההשקעות של הבנק.

בינתיים, עבור בנקים מסחריים בבעלות המדינה, אשראי התשתיות צמח בצורה טובה מאוד. יו"ר מועצת המנהלים של Vietcombank, מר נגוין טאן טונג, הודיע ​​כי נכון ל-30 ביוני 2025, האשראי הכולל של מערכת Vietcombank הגיע ל-1.6 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 11.1% בהשוואה לסוף 2024.

"בששת החודשים הראשונים של השנה, הבנק נתן חסות עצמאית או שימש כנקודת מוקד להסדרי אשראי עבור פרויקטים חשובים רבים. בתקופה הקרובה, Vietcombank ימשיך לספק מימון חדש עם ערכי אשראי גבוהים עבור פרויקטים מרכזיים רבים, פרויקטים גדולים הממלאים תפקיד חשוב בקידום צמיחה חברתית-כלכלית ביישובים ובכל רחבי הארץ", שיתף מר טונג.

הממשלה אישרה מחדש את מחויבותה החזקה לחלק 100% מתוכנית ההשקעות הציבוריות לשנת 2025. סדרה של פרויקטים גדולים של השקעות ציבוריות צפויים להגביר את צמיחת האשראי, לא רק במחצית השנייה של 2025 אלא גם בטווח הבינוני.

למרות שהאשראי צומח בחוזקה (עד סוף יוני 2025, האשראי במערכת כולה גדל פי 2.5 מהר יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד), ובמיוחד אשראי לנדל"ן, מומחים מעריכים כי הנזילות והריביות נותרו יציבים. חוסר הנזילות ועליות הריבית מתרחשות רק באופן מקומי, ולא בקנה מידה גדול.

סיבה נוספת לכך שבנקים נותנים ביטחון רב יותר להלוואות היא שהאסיפה הלאומית אישרה את החוק לתיקון ומשלים מספר סעיפים בחוק מוסדות אשראי, הצפוי להיכנס לתוקף החל מ-15 באוקטובר 2025, ומעניק לבנקים את הזכות לתפוס בטוחות כאשר לקוחות מפרים התחייבויות תשלום.

מקור: https://baodautu.vn/von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-trai-phieu-co-hep-tin-dung-phinh-to-d328936.html