1 जनवरी, 2026 से नई भूमि मूल्य सूची लागू करना: प्रतिकूल प्रभावों से बचना

2024 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार, 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली नई भूमि मूल्य सूची, कई शहरी और उपनगरीय क्षेत्रों में तेज़ी से वृद्धि के साथ, स्थानीय स्तर पर तैयार की जा रही है। हालाँकि इस नीति के बाज़ार मूल्यों के अनुरूप होने की उम्मीद है, लेकिन विशेषज्ञों को यह भी चिंता है कि इससे निवेश लागत, बिक्री मूल्य और लोगों की आवास तक पहुँच पर भारी दबाव पड़ेगा।

हंग येन में नीलाम की गई ज़मीनों में समकालिक बुनियादी ढाँचा है। फोटो: मान ख़ान/वीएनए

डोंग नाई प्रांत 1 जनवरी, 2026 से पूरे प्रांत में लागू होने वाली एक एकीकृत भूमि मूल्य सूची तैयार कर रहा है, जो विलय से पहले की दो भूमि मूल्य सूचियों , बिन्ह फुओक और डोंग नाई, की जगह लेगी। मसौदे (जिसे 31 दिसंबर से पहले मंज़ूरी के लिए प्रस्तुत किए जाने की उम्मीद है) के अनुसार, इस इलाके के कई इलाकों में, खासकर कृषि और आवासीय भूमि समूहों में, शहरी भूमि की कीमतों में भारी वृद्धि देखी गई है।

उदाहरण के लिए, पुराने बिन्ह फुओक क्षेत्र में, कृषि भूमि की कीमतें वर्तमान की तुलना में 1 से 1.2 गुना तक बढ़ गई हैं, मुख्यतः प्रांतीय सड़कों, घनी आबादी वाले क्षेत्रों और प्रमुख यातायात चौराहों पर। इस क्षेत्र में आवासीय भूमि की कीमतें भी क्षेत्र के आधार पर 1.1 से 1.4 गुना तक बढ़ी हैं, जो नई खुली या शहरीकृत सड़कों पर केंद्रित हैं। विलय से पहले डोंग नाई क्षेत्र में, कृषि भूमि की कीमतों में औसत वृद्धि 1.1 से 2.2 गुना तक थी, शहरी भूमि 1.6 से 9 गुना तक तेज़ी से बढ़ी, और ग्रामीण भूमि वर्तमान मूल्य सूची की तुलना में 2.3 से 6.8 गुना तक बढ़ गई।

इसी तरह, हनोई कृषि और पर्यावरण विभाग ने हाल ही में 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू होने वाली पहली भूमि मूल्य सूची के निर्माण पर एक मसौदा प्रस्तुत किया है। मसौदे के अनुसार, हनोई में आवासीय भूमि की कीमतें वर्तमान भूमि मूल्य सूची की तुलना में 2-26% तक बढ़ने की उम्मीद है।

तदनुसार, बेल्टवे 1, 2 और 3 में स्थित राजधानी के केंद्रीय क्षेत्रों में लगभग 2% की मामूली वृद्धि हुई है, जिसमें उच्चतम मूल्य 702 मिलियन VND/m2 से अधिक तक पहुंच गया है, जो महंगी सड़कों पर सड़क के अग्रभाग पर लागू होता है जैसे: बा त्रियु, दीन्ह तिएन होआंग, हाई बा ट्रुंग, हैंग दाओ, ली थुओंग कियट, ट्रान हंग दाओ... इसके विपरीत, उपनगरीय क्षेत्रों जैसे मी लिन्ह, डोंग अन्ह, होई डुक, एन खान, थान त्रि, थुओंग टिन, थान ओई... में 16 - 26% तक की मजबूत वृद्धि दर्ज की गई।

हो ची मिन्ह सिटी के कृषि और पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा कि यह इकाई कम्यून्स, वार्ड, विशेष क्षेत्र, हो ची मिन्ह सिटी टैक्स, स्थानीय कर, हो ची मिन्ह सिटी भूमि पंजीकरण कार्यालय और संबंधित एजेंसियों से अनुरोध कर रही है कि वे मार्गों, नियोजित मार्गों और पुनर्वास परियोजनाओं के लिए भूमि मूल्य डेटा को संश्लेषण, गणना और समायोजन के लिए तत्काल उपलब्ध कराएं।

मूल्य आँकड़े प्राप्त करने के बाद, विभाग भूमि मूल्य सूची का पहला मसौदा हो ची मिन्ह सिटी की वियतनाम फादरलैंड फ्रंट समिति को भेजेगा और इसे नगर सूचना पोर्टल पर प्रकाशित करेगा ताकि एजेंसियों, संगठनों और लोगों से व्यापक रूप से राय ली जा सके। इसके बाद, विभाग इसे संकलित करके भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद को टिप्पणियों के लिए भेजेगा; कानूनी दस्तावेजों के मूल्यांकन के लिए इसे न्याय विभाग को भेजेगा और फिर इसे संकलित करके नगर जन समिति को भूमि मूल्य सूची के मसौदे के साथ रिपोर्ट करेगा ताकि हो ची मिन्ह सिटी जन परिषद को विचार और अनुमोदन के लिए प्रस्तुत किया जा सके...

विशेषज्ञों का कहना है: भूमि मूल्य तालिकाओं को समायोजित करना बाजार मूल्यों को बारीकी से प्रतिबिंबित करने और बजट राजस्व बढ़ाने में योगदान करने के लिए आवश्यक है, लेकिन अगर इसे बिना नियंत्रण के लागू किया जाता है, तो नीति अनजाने में प्रतिकूल प्रभाव पैदा कर सकती है।

क्योंकि इलाकों में नई भूमि मूल्य सूची के समायोजन का कई विषयों पर गहरा प्रभाव पड़ता है। रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, मुआवज़ा लागत, भूमि उपयोग शुल्क और साइट क्लीयरेंस में वृद्धि होगी, जिससे कुल परियोजना निवेश में वृद्धि होगी। लोगों के लिए, भूमि उपयोग लागत में वृद्धि से आवास की कीमतें बढ़ सकती हैं, जिससे सुलभता प्रभावित हो सकती है। व्यापक आर्थिक दृष्टिकोण से, ऋण जोखिम बढ़ने और निवेश प्रभावित होने का जोखिम है।

इसलिए, विशेषज्ञ और संबंधित व्यावसायिक संघ यह सुझाव देते हैं कि नीतियों को लचीले ढंग से, प्रत्येक क्षेत्र और विकास लक्ष्यों के अनुकूल समायोजित किया जाना चाहिए। भूमि मूल्य सूचियों का उद्देश्य केवल बाज़ार की आपूर्ति और माँग को नियंत्रित करना नहीं, बल्कि मुआवज़ा और भूमि की मंज़ूरी प्रदान करना होना चाहिए।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री गुयेन वान दीन्ह ने विश्लेषण किया: यदि भूमि मूल्य सूची बाज़ार मूल्य का बारीकी से पालन करने के लक्ष्य से बनाई गई है, जबकि बाज़ार मूल्य अनुचित रूप से "बढ़ाया" जा रहा है, तो राज्य अनजाने में यह मान लेगा कि मूल्य स्तर वास्तविक मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं करता है। उस समय, मूल्य सूची एक मूल्य निर्धारण उपकरण बन जाएगी, जिससे बाज़ार के लिए उचित स्तर पर समायोजन करना मुश्किल हो जाएगा।

श्री दिन्ह ने सुझाव दिया, "यह उल्लेख करना आवश्यक नहीं है कि भूमि की बढ़ती कीमतें परियोजना विकास उद्यमों के लिए इनपुट लागत भी बढ़ाती हैं, जिससे उत्पाद की कीमतें बढ़ जाती हैं और लोगों की आवास तक पहुंच कम हो जाती है।"

एक विशेषज्ञ के नज़रिए से, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट के उप निदेशक डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने कहा कि ज़मीन की कीमतों में भारी वृद्धि के साथ मौजूदा मूल्य सूची, आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के सरकारी निर्देशों के अनुरूप नहीं है। दरअसल, ज़मीन से जुड़ी लागतें अक्सर रियल एस्टेट की कीमतों का 30-50% हिस्सा होती हैं। जब मूल्य सूची बढ़ती है, तो मुआवज़ा, साइट क्लीयरेंस से लेकर वित्तीय दायित्वों तक, सभी चरण बढ़ जाते हैं।

विशेषज्ञ ने कहा, "जब प्रबंधन एजेंसियाँ बाज़ार और आवास की कीमतों को स्थिर करने की कोशिश कर रही हैं, तो यह आग में घी डालने जैसा है। भूमि मूल्य तालिकाओं को समायोजित करते समय नीतियों में तालमेल बिठाना ज़रूरी है, खासकर करों, भूमि आँकड़ों और मूल्यांकन प्रक्रियाओं के संदर्भ में। अगर कर दरों और सूचना पारदर्शिता तंत्र को पूरा किए बिना सिर्फ़ ज़मीन की कीमतें बढ़ाई गईं, तो यह उल्टा असर करेगा और बाज़ार को अस्थिर करेगा।"

श्री लुओंग के अनुसार, राज्य को अस्थायी रूप से नई भूमि मूल्य सूचियों को मंज़ूरी नहीं देनी चाहिए, और तब तक इंतज़ार करना चाहिए जब तक कि डेटाबेस, मूल्यांकन और भूमि कर का काम एक साथ पूरा न हो जाए। उस समय, यह समायोजन बाज़ार से निकटता सुनिश्चित करेगा, मनोवैज्ञानिक अशांति पैदा नहीं करेगा और आवास की कीमतों को स्थिर करने के सरकार के लक्ष्य में योगदान देगा।

राष्ट्रीय असेंबली के मसौदा प्रस्ताव पर सरकार के संकल्प संख्या 339/एनक्यू-सीपी में भूमि कानून के कार्यान्वयन के आयोजन में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई तंत्र और नीतियां निर्धारित की गई हैं, जिसमें राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया और मुआवजे की गणना करने के लिए प्रत्येक प्रकार की भूमि, क्षेत्र और स्थान के लिए भूमि मूल्य सूची लागू करने का प्रस्ताव है।

विशेष रूप से, सरकार ने स्पष्ट रूप से दिशा-निर्देश दिए हैं: "विशिष्ट भूमि मूल्यों" को समाप्त करें, राज्य द्वारा भूमि पुनःग्रहण के समय भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया और मुआवज़े की गणना के लिए भूमि मूल्य तालिकाओं को आधार बनाने की व्यवस्था अपनाएँ। साथ ही, प्रत्येक प्रकार की भूमि, प्रत्येक क्षेत्र और उपयोग के प्रकार के लिए समायोजन गुणांक और भूमि उपयोग शुल्क संग्रह दरें निर्धारित करें।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm