क्या दूसरे घर के खरीदारों पर एक समान कर लगाने से बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा?

विशेषज्ञों के अनुसार, दूसरी संपत्तियों पर कर वियतनाम की परिस्थितियों के अनुरूप होना चाहिए, जिससे लोगों के घर खरीदने के अवसरों में बाधा डालने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके।

हाल ही में काफी उतार-चढ़ाव का सामना कर रहे रियल एस्टेट बाजार की चिंताजनक स्थिति को देखते हुए, निर्माण मंत्रालय ने इस समस्या के समाधान के लिए उपाय प्रस्तावित किए हैं। कर एक से अधिक संपत्तियों के मालिकों को सट्टेबाजी और अल्पकालिक लेन-देन से बचने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है। इसके अतिरिक्त, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (वीएआरएस) ने रियल एस्टेट की कीमतों में होने वाले उतार-चढ़ाव को रोकने के लिए ऋण नीतियों को सख्त करने और दूसरी संपत्ति खरीदने वालों पर कर लगाने का प्रस्ताव दिया है, जिसमें स्वामित्व अवधि के दौरान कर की मात्रा उत्तरोत्तर बढ़ती जाएगी।

दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने के प्रस्ताव को विशेषज्ञों का व्यापक समर्थन मिला है, जो इसे एक प्रभावी समाधान मानते हैं। हालांकि, कई अन्य लोगों का कहना है कि इस समय सभी दूसरे घर खरीदने वालों पर कर लगाना, और आपूर्ति सीमित होने के बावजूद इसे बहुत सख्ती से लागू करना, आसानी से उल्टा पड़ सकता है और अर्थव्यवस्था को पंगु बना सकता है।

विशेषज्ञों का मानना है कि वियतनाम की परिस्थितियों के अनुरूप दूसरी संपत्तियों पर कर लगाना उचित होगा, जिससे लोगों के घर खरीदने के अवसरों में बाधा डालने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके। फोटो: डी.एन.

दरअसल, इस क्षेत्र के कुछ देशों को देखें तो, एकाधिक संपत्तियों के मालिकों पर कर लगाने की नीतियों का कार्यान्वयन प्रभावी साबित हुआ है। रियल एस्टेट यह व्यवस्था काफी समय से चली आ रही है। हालांकि, अचल संपत्ति की बढ़ती कीमतों पर अभी तक काबू नहीं पाया जा सका है।

सिंगापुर में आम तौर पर नागरिकों को अपने दूसरे घर पर 20% और तीसरे घर पर 30% कर देना पड़ता है। इसके अतिरिक्त, स्थायी निवासियों के लिए स्टांप शुल्क क्रमशः 30% और 35% है। विदेशियों, संगठनों और रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए यह कर और भी अधिक है और सभी लेन-देन पर लागू होता है, जो 35% से 65% तक होता है।

अतिरिक्त स्टांप शुल्क लागू होने के बाद से सिंगापुर में संपत्ति की कीमतों में लगभग 34.6% की वृद्धि हुई है। हांगकांग (चीन) के बाद सिंगापुर में निजी घरों की कीमत एशिया में दूसरे स्थान पर है, जहां प्रति वर्ग मीटर 18,331 अमेरिकी डॉलर की औसत कीमत के साथ घर का किराया 11,749 अमेरिकी डॉलर है। परिणामस्वरूप, सिंगापुर में अपार्टमेंट के किराए में भी भारी वृद्धि हुई है, जो औसतन 2,897 अमेरिकी डॉलर प्रति माह है, जो टोक्यो (613 अमेरिकी डॉलर) और सियोल (677 अमेरिकी डॉलर) जैसे अन्य महंगे शहरों की तुलना में लगभग पांच गुना अधिक है।

उद्योग एवं व्यापार समाचार पत्र को दिए एक साक्षात्कार में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री और विज्ञान के प्रोफेसर एवं डॉक्टरेट की उपाधि प्राप्त डांग हंग वो ने कहा कि वियतनाम की स्थिति सिंगापुर से भिन्न है। विशेष रूप से, विशेषज्ञ ने समझाया: " यदि पहले घर का मूल्य दूसरे घर से अधिक है, तो क्या हमें केवल दूसरे घर पर कर लगाना चाहिए और पहले घर को अनदेखा कर देना चाहिए? "

इसके अलावा, कुछ अन्य देशों की तरह, सभी प्रकार की अचल संपत्ति पर संपत्ति मूल्य के 1-1.5% की दर से कर लगाने से अतिरिक्त कर उत्पन्न होंगे, जिससे आवास की कीमतें और बढ़ेंगी और लोगों के लिए आवास तक पहुंच कम हो जाएगी। वियतनाम में कम आय स्तर को देखते हुए, यह कर दर अधिकांश लोगों के लिए वहनीय नहीं होगी।

इस विचार से सहमत होते हुए, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह का मानना है कि रियल एस्टेट पर कर लगाने या ऋण को सख्त करने पर तभी विचार किया जाना चाहिए जब ऐसे कदम उठाए जाएं जो बाजार को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हों।

इसके अलावा, वीएआरएस के अध्यक्ष को इस बात की चिंता है कि दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने से लोगों की सतर्क और गणनात्मक मानसिकता के कारण अचल संपत्ति की क्रय शक्ति में तत्काल गिरावट आ सकती है।

यदि दूसरी और उसके बाद की संपत्तियों के लिए कर की गणना को गलत समझा जाता है और उसे कठोरता से लागू किया जाता है, तो इससे निश्चित रूप से अप्रत्याशित परिणाम होंगे, जिससे बाजार, जो अभी-अभी उबरना शुरू कर रहा है, तुरंत स्थिर हो जाएगा या यहां तक कि कठिन स्थिति में और भी गिर जाएगा।

बाजार को विनियमित करने के लिए, VARS ने पहले भी रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव के दौरान ऋण नीति के संबंध में कई समाधान प्रस्तावित किए थे, जिससे लोगों की आवास की मांग पर असर डाले बिना सामाजिक-आर्थिक स्थिरता प्रभावित होती है। इनमें से, VARS ने सरकार को ऋण गुणवत्ता नियंत्रण पर नियम लागू करने की सिफारिश की थी, जिसमें बैंकों को रियल एस्टेट से संबंधित ऋणों के बारे में अधिक विस्तृत जानकारी देने की आवश्यकता हो, जिससे जोखिम निगरानी को मजबूत किया जा सके।

साथ ही, सट्टेबाजों के लिए ऋण नीतियों को सख्त करने का सुझाव दिया गया है। विशेष रूप से, ऋण संस्थान ऋण-मूल्य अनुपात को समायोजित करके, दूसरा या अधिक घर खरीदने वालों पर उच्च ब्याज दरें लागू करके, या उच्च इक्विटी पुनर्भुगतान अनुपात की आवश्यकता करके ऋण सीमा को कम कर सकते हैं।

इसके अतिरिक्त, सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए एक ऋण तंत्र स्थापित करना आवश्यक है, जिसमें कम आय वाले व्यक्तियों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास विकास परियोजनाओं के वित्तपोषण को प्राथमिकता दी जाए।

प्रस्तावित समाधानों के संबंध में, विशेषज्ञों का सुझाव है कि वियतनाम के लिए उपयुक्त कर लागू करना केवल एक आवश्यक शर्त है; वास्तविक शर्त तो इसका व्यवहार में सफल कार्यान्वयन है। सावधानीपूर्वक योजना बनाना और एक उपयुक्त कार्यसूची तैयार करना आवश्यक है, साथ ही प्रबंधन अवसंरचना को उन्नत करने और संपत्ति गोपनीयता अधिकारों के अनुप्रयोग में परिवर्तन के लिए समाधानों की व्यापक तैयारी भी आवश्यक है।

विशेष रूप से, अचानक बदलाव, एक स्थिति से दूसरी स्थिति में अचानक परिवर्तन से बचना चाहिए, क्योंकि वे अर्थव्यवस्था और यहां तक कि सामाजिक सहमति को भी झटका दे सकते हैं।

श्री डांग हंग वो के अनुसार, सबसे पहले, करों से बचने के लिए कम घोषणा या गलत घोषणाओं से बचने के लिए, प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों के बीच परस्पर जुड़ी भूमि प्रबंधन अवसंरचना का निर्माण करना आवश्यक है।

इसके अलावा, संपत्ति मालिकों को करों से बचने या उन्हें कम करने के लिए विभिन्न तरीकों से स्वामित्व हस्तांतरित करने से रोकने के लिए, अचल संपत्ति खरीदने के लिए उपयोग किए गए धन के स्रोत का स्पष्टीकरण मांगना आवश्यक है। विशेष रूप से, राज्य को अपने नागरिकों की आय का प्रभावी प्रबंधन करना चाहिए।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि दूसरी संपत्तियों पर कर वियतनाम की परिस्थितियों के अनुरूप होना चाहिए, जिससे लोगों के घर खरीदने के अवसरों में बाधा डालने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके।

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