क्या दूसरे घर खरीदने वालों पर एकमुश्त कर लगाने से बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा?

विशेषज्ञों के अनुसार, दूसरा रियल एस्टेट कर वियतनाम की परिस्थितियों के अनुकूल होना चाहिए, जिससे लोगों के मकान खरीदने के अवसरों में बाधा उत्पन्न करने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके।

हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार में आई उथल-पुथल की दर्दनाक वास्तविकता को देखते हुए निर्माण मंत्रालय ने एक आकलन का प्रस्ताव दिया है। कर सट्टेबाजी और अल्पकालिक लेन-देन को रोकने के लिए कई संपत्तियों के मालिकों के लिए करों में कटौती की जानी चाहिए। इसके अलावा, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) ने दूसरे घर खरीदने वालों के लिए ऋण नीतियों को कड़ा करने और करों का प्रस्ताव रखा है, जिसमें अचल संपत्ति की कीमतों में "उछाल" को रोकने के लिए स्वामित्व की छोटी अवधि में कर की दर धीरे-धीरे बढ़ाई जानी चाहिए।

दूसरी संपत्ति पर कर लगाने के प्रस्ताव का कई विशेषज्ञों ने समर्थन किया है और इसे एक प्रभावी समाधान माना जा रहा है। हालाँकि, साथ ही, कई लोगों का मानना है कि इस समय दूसरे घर खरीदने वालों पर एक समान कर लगाना और आपूर्ति सीमित होने पर इसे बहुत अधिक कड़ा करना, अर्थव्यवस्था को थका देने वाला विपरीत प्रभाव डालेगा।

विशेषज्ञों का कहना है कि दूसरा रियल एस्टेट टैक्स वियतनाम की परिस्थितियों के अनुकूल होना चाहिए, ताकि लोगों के घर खरीदने के अवसरों में बाधा डालने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके। फोटो: डी.एन.

वास्तव में, इस क्षेत्र के कुछ देशों को देखें तो, कई परिसंपत्तियों के मालिकों के लिए कर नीतियों का अनुप्रयोग रियल एस्टेट यह नीति लंबे समय से लागू है। हालाँकि, रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि पर "लगाम" नहीं लगाई जा सकी है।

आमतौर पर, सिंगापुर में, नागरिकों को दूसरा घर खरीदने पर 20% और तीसरा घर खरीदने पर 30% कर देना पड़ता है। इसके अलावा, स्थायी निवासियों के लिए स्टाम्प शुल्क क्रमशः 30% और 35% है। विदेशियों, रियल एस्टेट संगठनों और व्यवसायों के लिए, यह कर और भी अधिक है और सभी लेनदेन पर लागू होता है, जो 35 से 65% तक होता है।

अतिरिक्त स्टाम्प शुल्क लागू होने के बाद से, सिंगापुर में अचल संपत्ति की कीमतों में लगभग 34.6% की वृद्धि हुई है। हांगकांग (चीन) में 18,331 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर की कीमत के बाद, सिंगापुर में निजी घरों की औसत कीमत 11,749 अमेरिकी डॉलर/वर्ग मीटर है, जो एशिया में दूसरे स्थान पर है। इसी प्रकार, सिंगापुर में अपार्टमेंट के किराये की कीमतें भी आसमान छू रही हैं, जिनकी औसत मासिक कीमत 2,897 अमेरिकी डॉलर है, जो टोक्यो (613 अमेरिकी डॉलर) और सियोल (677 अमेरिकी डॉलर) जैसे अन्य महंगे शहरों की तुलना में लगभग 5 गुना अधिक है।

उद्योग एवं व्यापार समाचार पत्र से बात करते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री, प्रोफेसर, डॉक्टर ऑफ साइंस डांग हंग वो ने टिप्पणी की कि वियतनाम की विशेषताएँ सिंगापुर से अलग हैं। विशेषज्ञ ने विशेष रूप से समझाया: " यदि पहले घर की कीमत दूसरे घर से ज़्यादा है, तो क्या हमें केवल दूसरे घर पर ही कर वसूलना चाहिए और पहले घर को नज़रअंदाज़ करना चाहिए? "

इसके अलावा, अगर कुछ देशों की तरह अचल संपत्ति के स्वामित्व के सभी मामलों पर मूल्य का 1 - 1.5% कर लगाया जाता है, तो इससे और अधिक कर लगेंगे, जिससे आवास की कीमतें और भी बढ़ जाएँगी, और लोगों के पास आवास तक पहुँच का अवसर नहीं बचेगा। क्योंकि वियतनाम में लोगों की आय अभी भी कम है, अगर यह दर वसूली जाती है, तो लोग इसे वहन नहीं कर पाएँगे।

इसी विचार को साझा करते हुए वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट पर कर लगाने या ऋण को कड़ा करने पर केवल तभी विचार किया जाना चाहिए जब ऐसे कार्य हों जो बाजार को नकारात्मक रूप से प्रभावित करते हों।

इसके अलावा, VARS के अध्यक्ष को चिंता है कि दूसरा रियल एस्टेट कर लगाने से लोगों की "विचार और गणना" मानसिकता के कारण "रियल एस्टेट क्रय शक्ति" पर तुरंत नीचे की दिशा में प्रभाव पड़ेगा।

यदि हम सही ढंग से नहीं समझते हैं और कर गणना को दूसरी या अधिक अचल संपत्तियों पर कठोर तरीके से लागू नहीं करते हैं, तो यह निश्चित रूप से अप्रत्याशित परिणामों को जन्म देगा, जिससे बाजार जो अभी ठीक होना शुरू हुआ है, तुरंत स्थिर हो जाएगा, या यहां तक कि कठिन स्थिति में गिरना जारी रखेगा।

बाजार को विनियमित करने के लिए, VARS ने पहले भी ऋण नीतियों पर कई समाधान प्रस्तावित किए थे, जब अचल संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव होता है, जिससे लोगों की आवास की मांग प्रभावित हुए बिना सामाजिक-आर्थिक स्थिरता प्रभावित होती है। विशेष रूप से, VARS ने सिफारिश की थी कि सरकार ऋण गुणवत्ता नियंत्रण पर नियम लागू कर सकती है, जिसके तहत बैंकों को अचल संपत्ति से संबंधित ऋणों पर अधिक विवरण प्रस्तुत करने की आवश्यकता होगी, जिससे जोखिम निगरानी को मज़बूत किया जा सकेगा।

साथ ही, सट्टेबाज़ों के लिए ऋण नीतियों को कड़ा करने की नीति बनाने की भी सिफ़ारिश की जाती है। विशेष रूप से, ऋण संस्थाएँ ऋण-से-मूल्य अनुपात को समायोजित करके, दूसरे या उससे अधिक घरों के खरीदारों पर ऊँची ब्याज दरें लागू करके, या इक्विटी का उपयोग करके उच्च भुगतान अनुपात की माँग करके ऋण सीमा को समायोजित कर सकती हैं।

इसके अतिरिक्त, सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए ऋण तंत्र स्थापित करना आवश्यक है, जिससे निम्न आय वर्ग के लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास विकास परियोजनाओं के वित्तपोषण को प्राथमिकता दी जा सके।

विशेषज्ञों के अनुसार, वियतनाम के लिए समाधान पर सुझाव देना, एक उपयुक्त कर जारी करना ही एक आवश्यक शर्त है, पर्याप्त शर्त यह है कि इसे व्यवहार में सफलतापूर्वक लागू किया जाए। प्रबंधन ढाँचे के उन्नयन और संपत्ति गोपनीयता अधिकारों के अनुप्रयोग में परिवर्तन की नीतियों पर समाधान तैयार करने के साथ-साथ सावधानीपूर्वक गणना और एक उपयुक्त रोडमैप निर्धारित करना आवश्यक है।

विशेष रूप से, एक राज्य से दूसरे राज्य में अचानक, झटकेदार परिवर्तनों से बचना आवश्यक है, जिससे अर्थव्यवस्था और संपूर्ण सामाजिक सहमति को झटका लगे।

श्री डांग हंग वो के अनुसार, सबसे पहले, करों का भुगतान करने से बचने के लिए कम-घोषणा या गलत घोषणा से बचने के लिए, प्रांतीय प्रशासनिक इकाइयों को जोड़ने वाले भूमि प्रबंधन बुनियादी ढांचे का निर्माण करना आवश्यक है।

इसके अलावा, मालिक को देय कर से बचने या उसे कम करने के लिए अलग-अलग रूपों में स्वामित्व किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करने से रोकने के लिए, अचल संपत्ति खरीदने के लिए धन के स्रोत की व्याख्या करना आवश्यक है। विशेष रूप से, राज्य को लोगों की आय के मुद्दे का प्रबंधन करना चाहिए।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि दूसरे रियल एस्टेट कर को वियतनाम की परिस्थितियों के अनुकूल होना चाहिए, ताकि लोगों के मकान खरीदने के अवसरों में बाधा डालने के बजाय सट्टेबाजी को रोका जा सके।

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