नई भूमि मूल्य सूची: बाजार को 'झटका' लगने से बचाने के लिए नियंत्रण की आवश्यकता

भूमि प्रबंधन विभाग (कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय) ने कहा कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने में विकेन्द्रीकरण नीति धीरे-धीरे प्रभावी हो रही है, जिससे आर्थिक विकास के लिए भूमि से संसाधन जुटाने में मदद मिल रही है...

हालांकि, आने वाले समय में, जब स्थानीय स्तर पर नई भूमि मूल्य सूची विकसित की जाएगी, तो क्षेत्र के आधार पर भूमि की कीमतों में बड़े पैमाने पर उतार-चढ़ाव होगा, जिसका सीधा असर आवास की कीमतों और सामान्य रूप से अचल संपत्ति बाजार पर पड़ेगा।

ज़मीन की कीमतें तय करने में विकेंद्रीकरण की नीति धीरे-धीरे अपनी प्रभावशीलता दिखा रही है। उदाहरणात्मक चित्र: तुआन आन्ह/वीएनए

तीव्र अस्थिरता की चेतावनी

2024 भूमि कानून के तहत भूमि मूल्य सूची को एक साथ जारी करने से कई इलाकों में भूमि की कीमतों में बड़े उतार-चढ़ाव की आशंका है, जिससे रियल एस्टेट बाजार, निवेश लागत और लोगों की आवास तक पहुंच पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा।

हनोई प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विश्वविद्यालय (हनोई विश्वविद्यालय) के भूमि प्रबंधन विभागाध्यक्ष डॉ. फाम आन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि समायोजित भूमि मूल्य सूची वर्तमान मूल्य सूची की तुलना में बढ़ने की संभावना है। इससे उन लोगों को लाभ हो सकता है जिनकी भूमि पुनः प्राप्त हो गई है और स्थानीय बजट राजस्व में वृद्धि हो सकती है, लेकिन साथ ही, इससे निवेश लागत, विशेष रूप से विकास परियोजनाओं में स्थल निकासी लागत, बढ़ जाएगी; जिसका रियल एस्टेट बाजार और लोगों पर कई तरह से असर पड़ेगा।

ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी से न सिर्फ़ ज़मीन के राजस्व पर, बल्कि भूमि उपयोग शुल्क, कर और शुल्क पर भी काफ़ी असर पड़ेगा, निवेश लागत भी बढ़ेगी और बाज़ार में रियल एस्टेट की कीमतें भी प्रभावित होंगी। श्री फाम आन्ह तुआन ने चेतावनी दी कि अत्यधिक समायोजन की स्थिति में, रियल एस्टेट परियोजनाओं की निवेश लागत बढ़ जाएगी, जिससे घरेलू निवेशकों और विदेशी उद्यमों, दोनों के लिए मुश्किलें पैदा होंगी।

लोगों के लिए, ज़मीन की बढ़ती कीमतों का मतलब है कि भूमि उपयोग के उद्देश्य बदलने और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र जारी करने जैसी प्रक्रियाएँ और महंगी हो जाएँगी। खास तौर पर, कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने पर, भूमि उपयोग शुल्क में भारी वृद्धि उन परिवारों के लिए मुश्किलें खड़ी कर सकती है जो ज़मीन को वैध बनाना चाहते हैं।

विशेषज्ञ दृष्टिकोण से, पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री, प्रोफेसर डांग हंग वो ने भूमि मूल्य सूचियों के विकास में एकरूपता और तर्कसंगतता सुनिश्चित करने के लिए एक केंद्रीय नियंत्रण तंत्र की आवश्यकता पर बल दिया। श्री डांग हंग वो के अनुसार, चूँकि वर्तमान भूमि मूल्य सूची प्रांतीय स्तर पर जारी की जाती है, इसलिए प्रत्येक स्थानीय क्षेत्र इसे अलग-अलग तरीकों से अपना सकता है और विकसित कर सकता है, जिससे विशेष रूप से सीमावर्ती क्षेत्रों में, अनुचित अंतर आसानी से उत्पन्न हो सकते हैं।

प्रोफ़ेसर डांग हंग वो ने सुझाव दिया कि कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय को भूमि मूल्य सूची के मूल्यांकन और अनुमोदन से पहले जाँच में भूमिका निभानी चाहिए, ताकि निजी लाभ के लिए मूल्य अंतर का दोहन रोका जा सके। सबसे महत्वपूर्ण सिद्धांत यह है कि भूमि मूल्य सूची बाज़ार मूल्य के अनुरूप होनी चाहिए। हालाँकि, इस विशेषज्ञ ने कहा कि वियतनाम में अभी भी "बाज़ार मूल्य" की स्पष्ट परिभाषा नहीं है, साथ ही इस मूल्य को वैज्ञानिक रूप से निर्धारित करने के लिए कोई विशिष्ट कानूनी ढाँचा भी नहीं है।

भूमि मूल्य सूची तैयार करने में कम्यून स्तर के अधिकारियों की भागीदारी के बारे में, श्री वो ने कहा कि यह ज़रूरी है क्योंकि वे इलाके में ज़मीन की वास्तविक क़ीमत समझते हैं। हालाँकि, यह निर्धारित करने के लिए स्पष्ट तर्क देना ज़रूरी है कि प्रस्तावित क़ीमत वास्तव में बाज़ार क़ीमत को दर्शाती है या नहीं।

यदि अच्छी तरह से नियंत्रित नहीं किया गया तो "मूल्य बुखार" का खतरा

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष ट्रान क्वोक डुंग ने विश्लेषण किया कि वर्तमान भूमि मूल्य सूची अक्सर बाजार मूल्य से 30-60% कम होती है, जिससे राज्य को राजस्व का नुकसान होता है और लोगों को उचित मुआवजा नहीं मिल पाता। इसलिए, 2024 के भूमि कानून के अनुसार, स्थानीय लोगों को मूल्य सूची को वास्तविकता के करीब लाने के लिए समायोजित करना आवश्यक है। हालाँकि, अगर इस पर सख्ती से नियंत्रण नहीं किया गया तो इसके गंभीर परिणाम हो सकते हैं।

ध्यान देने योग्य पहला कारक यह है कि भूमि मूल्य सूची को बहुत अधिक बढ़ाने से सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं के लिए मुश्किलें पैदा हो सकती हैं क्योंकि भूमि अधिग्रहण की लागत में भारी वृद्धि हो सकती है। साथ ही, लोगों को आवास प्राप्त करने में बाधाओं का सामना करना पड़ेगा, खासकर सामाजिक आवास या मध्यम श्रेणी के आवास जैसे क्षेत्रों में। ये प्रभाव निवेश पूंजी प्रवाह को "अवरुद्ध" कर सकते हैं और स्थानीय रियल एस्टेट बुलबुले का जोखिम पैदा कर सकते हैं। इस वास्तविकता के लिए एक सामंजस्यपूर्ण और टिकाऊ भूमि मूल्य सूची बनाने के समाधान की आवश्यकता है।

श्री ट्रान क्वोक डुंग ने सटीकता और पारदर्शिता में सुधार के लिए नोटरीकृत अनुबंधों और ट्रेडिंग फ़्लोर से प्राप्त भूमि मूल्य डेटा को डिजिटल बनाने का प्रस्ताव रखा। इसके अलावा, निरीक्षण को मज़बूत करना और मूल्य वृद्धि, अटकलों और आभासी लहरों से निपटना ज़रूरी है, खासकर उन इलाकों में जहाँ नई भूमि मूल्य तालिकाएँ बनाई जा रही हैं।

एक अन्य समाधान जिस पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है, वह यह सुनिश्चित करना है कि भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद की संरचना में विशेषज्ञों, व्यवसायों और विभागों और शाखाओं के प्रतिनिधियों जैसे स्वतंत्र पक्षों की भागीदारी शामिल हो, ताकि वस्तुनिष्ठ प्रतिक्रिया तैयार की जा सके और "आंतरिक मूल्य निर्धारण" की स्थिति से बचा जा सके।

भूमि की कीमतों में भारी उतार-चढ़ाव वाले क्षेत्रों में, स्थानीय प्राधिकारी अल्पकालिक उपाय लागू कर सकते हैं, जैसे कि ज़ोनिंग, हस्तांतरण लाइसेंस को निलंबित करना या नई मूल्य सूची बनाते समय बाजार को स्थिर करने के लिए पुराने मुआवजे की कीमत को अपरिवर्तित रखना।

विशेषज्ञों ने केन्द्रीय स्तर पर एकीकृत मार्गदर्शन ढांचे की आवश्यकता की भी सिफारिश की, जिसका समन्वय कृषि एवं पर्यावरण मंत्रालय तथा वित्त मंत्रालय के बीच हो, ताकि भूमि मूल्य सूची बनाने के लिए मानदंड स्थापित किए जा सकें, जो वास्तविकता के अनुकूल हो, तथा बाजार को झटका देने से बचाने के लिए उचित वृद्धि सुनिश्चित की जा सके।

वीएनए के अनुसार

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594