भूमि उपयोग शुल्क संग्रह के लिए एक उचित तंत्र स्थापित करने हेतु चार मामलों पर विचार करना आवश्यक है।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने हाल ही में प्रधानमंत्री, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी को एक दस्तावेज भेजा है, जिसमें शहर में समायोजित भूमि मूल्य सूची की गणना करने की पद्धति पर प्रतिक्रिया मांगी गई है।
हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग द्वारा विकल्प 4 के अनुसार संशोधित भूमि मूल्य सूची का मसौदा तैयार करने के प्रस्ताव का स्वागत करता है: 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 में निर्धारित प्रावधान के अनुसार स्थानीय क्षेत्र में वास्तविक भूमि मूल्य स्थिति के अनुरूप भूमि मूल्य सूची को समायोजित करना।
हालांकि, HoREA का तर्क है कि "विकल्प 4" नाम पूरी तरह से सटीक नहीं हो सकता है। इसका कारण यह है कि विकल्प 4 वास्तव में 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 की सामग्री है, जिसमें कहा गया है: "यदि आवश्यक हो, तो प्रांतीय जन समिति इस कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि मूल्य तालिका को स्थानीय क्षेत्र में वास्तविक भूमि मूल्य स्थिति के अनुरूप समायोजित करने का निर्णय लेगी।"
हो ची मिन्ह सिटी को चार कारणों से भूमि मूल्य सूची में संशोधन करने की आवश्यकता है। पहला कारण यह है कि हो ची मिन्ह सिटी में 570 (नई) सड़कें हैं जो वर्तमान भूमि मूल्य सूची में शामिल नहीं हैं। दूसरा कारण यह है कि वर्तमान भूमि मूल्य सूची में सभी भूमि की कीमतें बहुत कम हैं, जो बाजार मूल्य का लगभग 30% ही हैं।
तीसरा, भूमि मूल्य तालिका को वास्तविक भूमि मुआवजे की दरों के साथ अद्यतन किया जाना चाहिए जो शहर ने तब भुगतान की थी जब राज्य ने रिंग रोड 3 परियोजना, ज़ुयेन टैम नहर परियोजना आदि जैसी सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि का पुनर्ग्रहण किया था, जिनमें भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (के गुणांक) लागू किए गए थे।
चौथा, 2024 के भूमि कानून में अब वार्षिक के गुणांक और के गुणांक का प्रावधान नहीं है जब राज्य भूमि की पुनर्प्राप्ति करता है, मुआवजा प्रदान करता है और साइट को साफ करता है, जैसा कि पहले 2013 के भूमि कानून और डिक्री 44/2014 में निर्धारित किया गया था।
HoREA का सुझाव है कि भूमि उपयोग शुल्क एकत्र करने के लिए एक उचित तंत्र होने के लिए चार मामलों पर विचार करने की आवश्यकता है (उदाहरण चित्र: ट्रिन्ह गुयेन)।
2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 के आधार पर, HoREA यह स्वीकार करता है कि संशोधित भूमि मूल्य सूची का मसौदा "अस्थायी" प्रकृति का है, जो 1 अगस्त, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगा। इस अवधि के दौरान, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग को 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली प्रारंभिक भूमि मूल्य सूची भी तैयार करनी होगी, और संशोधित भूमि मूल्य सूची के मसौदे में भूमि मूल्य प्रारंभिक भूमि मूल्य सूची तैयार करने का आधार बन सकते हैं।
HoREA का प्रस्ताव है कि संशोधित भूमि मूल्य सूची के मसौदे में भूमि की कीमतें इस प्रकार निर्धारित की जानी चाहिए कि 1 अगस्त से 31 दिसंबर, 2025 तक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने वाले व्यक्तियों और परिवारों के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित हो। कीमतें इस वर्ष के पहले सात महीनों में भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने वालों के बराबर होनी चाहिए, या सर्वोत्तम स्थिति में, उनसे काफी अधिक नहीं होनी चाहिए।
इसलिए, होआरईए के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने भूमि उपयोग शुल्क एकत्र करने के लिए एक निष्पक्ष और उचित तंत्र बनाने हेतु विचार किए जाने वाले चार मामलों का प्रस्ताव रखा।
सबसे पहले, ऐसे व्यक्तियों के मामले हैं जिन्हें अभी तक पहली बार भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी नहीं किए गए हैं, जिनमें हो ची मिन्ह सिटी में 8,000 से अधिक भूखंड शामिल हैं।
दूसरा, यह उन मामलों पर लागू होता है जहां व्यक्ति भूमि का उपविभाजन करना चाहते हैं और साथ ही साथ इसके भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलना चाहते हैं ताकि इसे अपने बच्चों और पोते-पोतियों में वितरित कर सकें।
तीसरा, यह उन मामलों पर लागू होता है जहां कोई व्यक्ति एक ही भूखंड पर स्थित घर से लगी कृषि भूमि के उपयोग के अधिकार को वैध बनाना चाहता है, जो एक स्थिर आवासीय क्षेत्र में स्थित है और जहां घर सहित भूमि को पहले ही भूमि उपयोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। शेष भूमि की बात करें तो, हालांकि इसे अल्पकालिक फसलों के लिए कृषि भूमि के रूप में चिह्नित किया गया है, यह मूल रूप से एक आंगन है और अब कृषि उत्पादन कार्य नहीं करती है।
चौथा, यह उन व्यक्तियों पर लागू होता है जिनके घर या जमीन उन क्षेत्रों में स्थित हैं जहां योजना का कार्य निलंबित है या परियोजनाएं रुकी हुई हैं, जैसे कि नई आवासीय विकास योजनाएं, शहरी नवीकरण योजनाएं, या बिन्ह क्वोई - थान दा परियोजना।
संशोधित भूमि मूल्य सूची के मसौदे में निष्पक्षता सुनिश्चित करना आवश्यक है।
श्री ले होआंग चाउ ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा अनुमोदित सड़कों पर वास्तविक मुआवजे की कीमतों को मानक मानकर और भूमि की कीमतों को निर्धारित करने के लिए तुलनात्मक विधि लागू करके समायोजित भूमि कीमतों की गणना करने की विधि का प्रस्ताव रखा।
इसका उद्देश्य 1 अगस्त, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने वाले व्यक्तियों और परिवारों के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित करना है, ताकि वे समान राशि का भुगतान करें या, यदि अधिक हो, तो अंतर उन लोगों की तुलना में बहुत अधिक न हो जिन्होंने वर्ष के पहले सात महीनों में भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया था।
HoREA के प्रतिनिधियों ने भूमि की समायोजित कीमतों की गणना के लिए एक ऐसी विधि का प्रस्ताव रखा जिसमें व्यापक दायरा हो और जो जिलों, काउंटियों और थू डुक शहर में भूमि की कीमतों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करे। उन्होंने सुझाव दिया कि वर्तमान भूमि मूल्य तालिका को गुणांक से गुणा करके सभी भूमि मूल्यों की समान रूप से गणना करने की विधि का उपयोग न किया जाए।
भूमि मूल्य समायोजन तालिका के मसौदे में 6 जिलों (जिले 3, 6, 7, 11, 12 और बिन्ह थान्ह सहित), 4 काउंटियों (होक मोन, कु ची, बिन्ह चान्ह और कैन गियो) और थू डुक शहर में भूमि की कीमतें शामिल नहीं हैं, जहां भूमि मूल्य समायोजन तालिका के मसौदे में उच्चतम भूमि मूल्य, निर्णय 11/2024 के अनुसार आवासीय भूमि के लिए के गुणांक ढांचे के उच्चतम स्तर से अधिक है।
श्री चाउ ने भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाई और मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी से 22 जिलों और थू डुक शहर में संशोधित भूमि मूल्य सूची के मसौदे को अंतिम रूप देने के लिए एक व्यापक समीक्षा जारी रखने का भी अनुरोध किया।
रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग ने भूमि मूल्य सारणी को समायोजित करने के लिए चार विकल्प हो ची मिन्ह सिटी पार्टी कमेटी की स्थायी समिति के विचारार्थ प्रस्तुत किए हैं।
विकल्प 1: मौजूदा भूमि मूल्य सूची को बिना किसी समायोजन के बनाए रखना। इस विकल्प की कुछ सीमाएँ हैं, जैसे कि वर्तमान नियमों के अनुसार भूमि मूल्य, मुआवज़े के मूल्यों से काफी भिन्न होंगे, जो हो ची मिन्ह सिटी में वास्तविक भूमि मूल्य स्थिति के अनुरूप नहीं है और 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 के प्रावधानों के विपरीत है। मूल्य में समायोजन न करने से उन भूमि उपयोगकर्ताओं के साथ भी अन्याय होगा जिन्हें पहले ही पुनर्वास भूमि आवंटित की जा चुकी है।
विकल्प 2: वर्तमान भूमि मूल्य सारणी को नवीनतम K गुणांक से गुणा करके भूमि मूल्य सारणी को समायोजित करें। परिणाम अभी भी वास्तविक भूमि मुआवजे की कीमत से काफी अंतर दर्शाता है, जो वास्तविकता के अनुरूप नहीं है, 2024 भूमि कानून के प्रावधानों के विपरीत है, और उन मामलों के लिए अनुचित है जहां पुनर्वास की व्यवस्था पहले ही की जा चुकी है।
विकल्प 3: नियोजित पुनर्वास मार्गों के साथ भूमि की कीमतों के लिए, जानकारी एकत्र की जाएगी और वास्तविक बाजार भूमि कीमतों के अनुसार समायोजित की जाएगी ताकि पुनर्वास भूमि मूल्य लागू किया जा सके। वर्तमान मूल्य सूची में पहले से दर्शाए गए मार्गों के लिए, भूमि मूल्य की गणना मूल्य को गुणांक K से गुणा करके की जाएगी।
इस विकल्प में मुआवजे की कीमत में असमानता से संबंधित सीमाएं भी हैं, जिससे विभिन्न भूमि उपयोगकर्ताओं के बीच अन्याय हो सकता है...
विकल्प 4: हो ची मिन्ह सिटी में भूमि की वास्तविक कीमत की स्थिति के अनुरूप भूमि मूल्य तालिका को 2024 भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार समायोजित करें।
भूमि मूल्य तालिका को अद्यतन और समायोजित करने के लिए, मौजूदा भूमि मूल्य डेटाबेस को भूमि मुआवजे की कीमतों, पुनर्वास भूमि की कीमतों, सभी स्तरों पर जन समितियों द्वारा अनुमोदित विशिष्ट कीमतों और भूमि पंजीकरण एजेंसियों और कर अधिकारियों से प्राप्त वास्तविक भूमि हस्तांतरण कीमतों जैसे स्रोतों से संकलित किया जाता है।
यह दृष्टिकोण 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 के प्रावधानों का भी अनुपालन करता है और स्थानीय भूमि मूल्य की वास्तविक स्थिति के अनुरूप है। इसलिए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग को भूमि मूल्य तालिका को समायोजित करने का कार्य सौंपने का निर्णय लिया है।
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स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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