रिसॉर्ट रियल एस्टेट, बाजार की "नाजायज संतान"

रिसॉर्ट रियल एस्टेट, बाजार की "नाजायज संतान"

संकल्प 08/2017 में, पोलित ब्यूरो ने पर्यटन को एक अग्रणी उद्योग बनाने, पर्यटन विकास में निवेश करने के लिए सामाजिक संसाधनों को आकर्षित करने, बड़े पैमाने की परियोजनाओं में निवेश करने, प्रमुख क्षेत्रों में मनोरंजन स्थलों का निर्माण करने का निश्चय किया...

इसी वजह से, हाल ही में कई निवेशकों ने पर्यटन रियल एस्टेट परियोजनाओं, रिसॉर्ट्स, होटलों या उच्च-स्तरीय रिसॉर्ट्स में पैसा लगाया है। हालाँकि, पर्यटन रियल एस्टेट क्षेत्र कई कानूनी समस्याओं का सामना कर रहा है।

चित्रण फोटो. (स्रोत: डीके)

19 अक्टूबर की सुबह आयोजित कार्यशाला "भूमि कानून में संशोधन: पर्यटन के लिए भूमि का निर्माण" में वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि वर्तमान में वियतनाम में 200 से अधिक पर्यटन रियल एस्टेट परियोजनाएं क्रियान्वित की जा चुकी हैं, जिनमें लगभग 100,000 कॉन्डोटेल, 3,000 विला और 15,000 नए होटल कमरे निर्मित किए गए हैं।

2030 तक वियतनाम एक पर्यटन महाशक्ति बन सकता है, जिसमें 160 मिलियन घरेलू पर्यटक और 50-70 मिलियन अंतर्राष्ट्रीय पर्यटक होंगे, जिसके लिए लगभग 500,000 आवास कक्षों की आवश्यकता होगी, अन्य प्रकार की सेवाओं की तो बात ही छोड़ दें, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय पर्यटन, जो लगभग न के बराबर है।

श्री दिन्ह के अनुसार, वर्तमान संदर्भ में, वियतनाम ने माँग को पूरा करने लायक बुनियादी ढाँचा तंत्र का केवल एक-तिहाई ही विकसित किया है और भविष्य में इसकी गुणवत्ता उच्च नहीं रहेगी। और यह संख्या पिछले कुछ वर्षों से स्थिर बनी हुई है, क्योंकि कानूनी मुद्दों का समाधान नहीं हो पाया है।

श्री दिन्ह ने कहा कि रिसॉर्ट रियल एस्टेट बाज़ार की "अपठनीय संतान" की तरह है। चूँकि भूमि कानून में पर्यटन रियल एस्टेट डेवलपर्स के नामों का उल्लेख नहीं है, इसलिए इन विषयों का यह समूह भूमि कानून, निवेश कानून और रियल एस्टेट बाज़ार से जुड़े अन्य नियमों से गायब है।

श्री दिन्ह ने कहा, "100 से ज़्यादा बड़े पैमाने की पर्यटन परियोजनाएँ कानूनी समाधान के इंतज़ार में रुकी हुई हैं। अगर यही स्थिति बनी रही, तो इससे पर्यटन निवेश हतोत्साहित होगा, निवेशक हतोत्साहित होंगे, और यहाँ तक कि निवेश को बढ़ावा देने की इच्छा रखने वाले स्थानीय अधिकारियों को भी मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा।"

अन्य कई कठिनाइयां हैं।

इस बीच, डीवीएल वेंचर्स के निदेशक मंडल के अध्यक्ष, हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष, वकील गुयेन हांग चुंग ने कहा कि पर्यटन और रिसॉर्ट रियल एस्टेट परियोजनाओं को अभी भी एक अधिक कठिन और कुछ हद तक "कठिन" समस्या का सामना करना पड़ रहा है, जो कि उन मामलों का विनियमन है जहां राज्य राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक -आर्थिक विकास के लिए भूमि का पुनः दावा करता है।

तदनुसार, परियोजना जिसमें राज्य भूमि पुनः प्राप्त करता है, का उद्देश्य जनसंख्या के तकनीकी बुनियादी ढांचे और सामान्य सामाजिक बुनियादी ढांचे को उन्नत करना, जनसंख्या के लिए सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करना है, जिसमें पर्यटन, मनोरंजन, मनोरंजन विकसित करने या पर्यटन विकास, सेवा सुविधाओं, मनोरंजन, मनोरंजन के साथ वाणिज्यिक आवास को जोड़ने के लक्ष्य वाली परियोजनाएं शामिल नहीं हैं।

हालाँकि, संशोधित भूमि कानून के मसौदे में नए शहरी क्षेत्र परियोजनाओं के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति पर कोई प्रावधान नहीं है। इसलिए, तकनीकी अवसंरचना प्रणाली और सामाजिक अवसंरचना के समन्वय को सुनिश्चित करने के लिए संशोधित भूमि कानून में रियल एस्टेट उत्पादों के प्रकारों में "300 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्रफल वाली नई शहरी क्षेत्र परियोजनाओं" की विषयवस्तु को जोड़ना आवश्यक है।

श्री चुंग के अनुसार, 2015 से 2019 की अवधि में पर्यटन का ज़बरदस्त विकास हुआ। कई प्रांतों और शहरों ने पर्यटन विकास को एक अच्छी दिशा माना और पर्यटन को अग्रणी भूमिका में रखा। इसके परिणामस्वरूप, हालाँकि कानून में यह प्रावधान है कि पर्यटन अचल संपत्ति राज्य द्वारा भूमि अधिग्रहण के अधीन नहीं है, फिर भी कई प्रांतों ने भूमि अधिग्रहण किया और व्यवसायों को भूमि आवंटित की।

"भूमि कानून में संशोधन: पर्यटन के लिए भूमि का निर्माण" विषय पर वैज्ञानिक कार्यशाला। (फोटो: डीटी)

परिणामस्वरूप, 2019 के बाद, पर्यटन अचल संपत्ति से जुड़े कानूनी मुद्दे उठने लगे। जब समीक्षा का अनुरोध किया गया, तो भूमि आवंटन नियमों के कारण कई परियोजनाएँ स्थगित कर दी गईं और परिणामस्वरूप, अब तक वे परियोजनाएँ नए कानूनी ढाँचे के इंतज़ार में लटकी हुई हैं।

"पर्यटन को वास्तव में एक प्रमुख आर्थिक क्षेत्र बनाने के लिए, मुझे लगता है कि नए भूमि कानून में पर्यटन भूमि पर विशिष्ट नियमन आवश्यक हैं। साथ ही, पर्यटन के विकास के लिए भूमि, कर, निवेश आदि पर वास्तव में खुली नीतियाँ और व्यवस्थाएँ होनी चाहिए।"

प्रत्येक चरण में आर्थिक विकास की अलग-अलग प्राथमिकताएँ होती हैं। जब हमने पर्यटन को अग्रणी के रूप में चिन्हित कर लिया है, तो मनोरंजन पार्क, मनोरंजन परिसर, बहुउद्देश्यीय परिसर आदि जैसी पर्यटन परियोजनाओं को सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए राज्य द्वारा पुनः प्राप्त भूमि की सूची में जोड़ा जाना चाहिए," श्री चुंग ने प्रस्ताव रखा।

रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ गुयेन वान दिन्ह ने भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) में एक और अपर्याप्तता की ओर भी ध्यान दिलाया, जो राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि पुनर्प्राप्ति के मामलों में है।

मसौदे में मिश्रित आवास, वाणिज्यिक और सेवा परियोजनाओं के लिए भूमि की वसूली का प्रावधान केवल तभी किया गया है, जब प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल द्वारा स्थानीय परिस्थितियों के अनुसार निर्णय लिया गया हो।

इस प्रकार, राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने के लिए परियोजना को आवासीय कार्य के एक भाग (स्तर या प्रतिशत पर कोई विनियमन नहीं) तक ही सीमित रहना होगा।

"मैं इस विचार से सहमत हूँ कि भूमि का पुनर्ग्रहण विशुद्ध रूप से पर्यटन, मनोरंजन और मनोरंजन परियोजनाओं (आवासीय कार्यों के बिना) के लिए किया जाना चाहिए। हालाँकि, पर्यटन के लिए उपयुक्त स्थानों में, प्रमुख पर्यटन परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि पुनर्ग्रहण को प्राथमिकता दी जानी चाहिए, जिससे स्थानीय सामाजिक-आर्थिक विकास को गति मिले, और यहाँ तक कि पूरे क्षेत्र में इसके प्रसार को गति मिले," श्री दिन्ह ने कहा।

श्री दिन्ह ने विश्लेषण किया कि वास्तव में, यदि भूमि अधिग्रहण की अनुमति नहीं दी जाती है, तो संभावित और योग्य निवेशकों को आकर्षित करने के लिए बड़े पैमाने की परियोजनाओं को लागू करना असंभव है। यदि वर्तमान मसौदा कानून को बरकरार रखा जाता है, तो प्रमुख पर्यटन परियोजनाओं का कार्यान्वयन अवरुद्ध हो जाएगा। पर्यटन, मनोरंजन और मनोरंजन परियोजनाओं को लागू करने के लिए, स्थानीय लोगों को भूमि अधिग्रहण की शर्तों को पूरा करने के लिए परियोजना की योजना में आवासीय भूमि का एक हिस्सा (संभवतः एक बहुत छोटा हिस्सा) "सम्मिलित" करने के लिए मजबूर किया जाता है।

इस तरह की "छल-कपट" के परिणाम भुगतने होंगे। आवासीय भूमि निधि का उपयोग न करने से संसाधनों की बर्बादी होगी या यदि उपयोग किया भी जाता है, तो यह पर्यटन परियोजना के दायरे में एक आवासीय कार्य बन जाएगा। परियोजना में निवासियों के दीर्घकालिक निवास से रिसॉर्ट पर्यटन परियोजना की विलासिता का स्तर कम हो जाएगा। इसलिए, श्री दिन्ह का मानना ​​है कि मसौदे के अनुच्छेद 79 में आवासीय कार्यों के बिना विशुद्ध रूप से पर्यटन, मनोरंजन और मनोरंजन परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि पुनर्प्राप्ति का मामला जोड़ना आवश्यक है।

स्रोत: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html