रियल एस्टेट शांत है, व्यवसाय संकट में हैं, लेकिन मकान की कीमतें बिना रुके लगातार बढ़ रही हैं

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एक साल से ज़्यादा समय तक स्थिरता के बाद, रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार के सकारात्मक संकेत दिखने लगे हैं। हालाँकि, अभी भी कोई बड़ी सफलता मिलने की उम्मीद कम ही है।

रियल एस्टेट व्यवसाय अभी भी कठिन स्थिति में हैं।

22 सितंबर को आयोजित रियल एस्टेट मार्केट सस्टेनेबल डेवलपमेंट फोरम में, वियतनाम फेडरेशन ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (वीसीसीआई) के अध्यक्ष श्री फाम टैन कांग ने कहा कि रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, और तिमाही में नव स्थापित रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या में कमी आई है।

रियल एस्टेट व्यापार केंद्र का उपयोग करें लेकिन घर की कीमत अभी भी संदेह के बिना वृद्धि हुई है चित्र 1 — वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) के अध्यक्ष श्री फाम टैन कांग। (फोटो: डीडीडीएन)

विशेष रूप से, 2023 की पहली तिमाही में, 940 उद्यम थे, जो 2022 की इसी अवधि की तुलना में 63.2% कम थे। इसके अलावा, भंग उद्यमों और अस्थायी रूप से व्यावसायिक संचालन बंद करने वाले उद्यमों की संख्या 341 उद्यम थी, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 30.2% अधिक थी और 1,816 उद्यम थे, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 60.7% अधिक थे।

वीसीसीआई के अध्यक्ष के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय क्षेत्र में कार्यरत उद्यम वर्तमान में कई चुनौतियों का सामना कर रहे हैं और उन्हें अपने व्यवसाय और प्रबंधन योजनाओं को बदलना होगा जैसे कि ऋण पुनर्गठन, व्यवसाय पुनर्गठन, उत्पादन और व्यवसाय में निवेश को कम करना, तंत्र को सुव्यवस्थित करना और कार्यबल को कम करना।

श्री फाम टैन कांग ने जोर देकर कहा, "कई व्यवसायों ने नई परियोजनाओं को लागू करना बंद कर दिया है, पूंजी बढ़ाने के लिए शेयर जारी करना बंद कर दिया है, और कुछ व्यवसायों ने मौजूदा कठिन परिस्थितियों से निपटने के लिए अपने कर्मचारियों की संख्या में 50% तक की कमी कर दी है।"

विशेष रूप से, भूमि क्षेत्र से संबंधित नीति प्रणाली में कई सीमाएं हैं, विशेष रूप से 2013 भूमि कानून, जिसने लगभग 10 वर्षों के आवेदन के बाद अचल संपत्ति बाजार में नई स्थितियों के साथ तालमेल न रख पाने या उन्हें पर्याप्त रूप से नियंत्रित न कर पाने के कारण अपनी कमियों को प्रदर्शित किया है।

वीसीसीआई के अध्यक्ष ने विश्लेषण किया: भूमि कानून में भूमि स्वामित्व और भूमि उपयोग संबंधों को विनियमित करने की गुंजाइश है, लेकिन अचल संपत्ति से संबंधित कानूनों के कार्यान्वयन को व्यवस्थित करने की प्रक्रिया में विरोधाभास और ओवरलैप हैं।

श्री कांग ने कहा, "इन विरोधाभासों और ओवरलैप्स के कारण कार्यान्वयन में कठिनाइयां आई हैं, कानूनी नियमों की प्रभावशीलता और दक्षता कम हुई है, तथा सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों का अप्रभावी दोहन हुआ है।"

श्री फाम टैन कांग ने यह भी कहा कि 2013 के भूमि कानून में संशोधन किया जा रहा है, इस पर राष्ट्रीय असेंबली के दो सत्रों में चर्चा हो चुकी है और अगले सत्र में इसे पारित किया जा सकता है।

हाल ही में, राष्ट्रीय सभा और सरकार ने जनता और व्यावसायिक समुदाय से राय एकत्र करने के लिए एक बैठक आयोजित की। राष्ट्रीय सभा के पाँचवें सत्र में पहली बार आवास कानून (संशोधित) और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) के मसौदे पर भी चर्चा हुई और राय दी गई।

इस प्रकार, यह एक ऐतिहासिक अवसर होगा कि रियल एस्टेट उद्योग के लिए सभी तीन सबसे महत्वपूर्ण विधेयकों पर राष्ट्रीय असेंबली द्वारा एक ही सत्र में विचार किया जाएगा और पारित किया जाएगा - अक्टूबर 2023 में 6वां सत्र।

वीसीसीआई के अध्यक्ष ने कहा, "ये कानून सीधे तौर पर लोगों के अधिकारों और हितों को प्रभावित करेंगे, साथ ही रियल एस्टेट बाजार, आवास बाजार और अर्थव्यवस्था पर भी सीधा असर डालेंगे।"

मुश्किल बाज़ार, घरों की कीमतें अभी भी लगातार बढ़ रही हैं

इस बीच, निर्माण मंत्रालय के आवास और रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री होआंग हाई ने कहा कि वियतनाम में रियल एस्टेट क्षेत्र को 2022 के मध्य से अब तक कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है।

रियल एस्टेट व्यापार केंद्र का उपयोग करें लेकिन घर की कीमत अभी भी संदेह के बिना वृद्धि हुई है चित्र 2 — श्री होआंग हाई, निर्माण मंत्रालय के आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग के निदेशक। (फोटो: डीडीडीएन)

खास तौर पर, क्रय शक्ति और तरलता में भारी गिरावट ने भी मुश्किलें बढ़ा दी हैं। खास तौर पर, आपूर्ति में कमी के कारण 2021 की शुरुआत से ही रियल एस्टेट, आवास और ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी शुरू हो गई है।

वर्ष के अंत तक, अपार्टमेंट की कीमतों में औसतन 5-7% की वृद्धि हुई थी; परियोजना में व्यक्तिगत घरों की कीमतों में 15-20% की वृद्धि हुई; 2020 के अंत की तुलना में भूमि की कीमतों में 20-30% की वृद्धि हुई।

इसका सबसे आम उदाहरण यह है कि बाज़ार में उपलब्ध अपार्टमेंट्स की संख्या में कमी के कारण अपार्टमेंट्स लगातार नए मूल्य मानदंड स्थापित कर रहे हैं। किफायती अपार्टमेंट्स की कीमत 25-30 मिलियन VND/m2 - 30 मिलियन VND/m2, मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट्स की कीमत 30-50 मिलियन VND/m2, और लक्ज़री अपार्टमेंट्स की कीमत 50 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा है, जो संबंधित वर्ग के लोगों की निवेश क्षमता से ज़्यादा होने लगी है।

श्री हाई ने आकलन किया कि वर्तमान में, कार्यान्वयन के अंतर्गत कई आवास और शहरी क्षेत्र परियोजनाएं कठिनाइयों, बाधाओं का सामना कर रही हैं या कई कारणों से कार्यान्वयन रोक दिया गया है, विशेष रूप से भूमि कानून से संबंधित कारणों से।

वर्तमान में, भूमि मूल्यांकन विधियों पर विनियमों के कारण कई परियोजनाओं को कठिनाइयों, बाधाओं और धीमी कार्यान्वयन का सामना करना पड़ रहा है।

कारण नियोजन संबंधी कानून, सामान्य नियोजन को स्थानीय स्तर पर समायोजित करने के अधिकार से संबंधित हैं; सामान्य नियोजन, ज़ोनिंग नियोजन सहित निर्माण नियोजन में एकरूपता सुनिश्चित करने के लिए नियोजन की समीक्षा, अद्यतनीकरण और समायोजन के लिए शर्तें और समय... या निवेश पर कानून से संबंधित कारण।

रियल एस्टेट व्यापार केंद्र का उपयोग करें लेकिन घर की कीमत अभी भी संदेह के बिना वृद्धि हुई है चित्र 3 — रियल एस्टेट सुस्त है, कारोबार मुश्किल में है, लेकिन घरों की कीमतें बिना रुके लगातार बढ़ रही हैं। (फोटो: RT)

कानूनी कठिनाइयों के अलावा, सामाजिक आवास, ऋण स्रोतों, कॉर्पोरेट बांड जारी करने और कार्यान्वयन संगठनों से संबंधित कई समस्याएं हैं, जबकि कानूनी ढांचा उपलब्ध है, लेकिन कई कारणों से कार्यान्वयन अभी भी धीमा है।

इसके अतिरिक्त, अनेक सूचना प्रवाहों ने निवेशकों के लिए भ्रम पैदा किया है, जिससे जीवन, बाजार और व्यवसाय प्रभावित हुए हैं।

श्री हाई ने कहा कि आने वाले समय में एक सफल गति बनाने के लिए, मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों को अभी भी निवेश की तैयारी प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए प्रक्रियात्मक बाधाओं की समीक्षा करने और उन्हें दूर करने पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है, कठिनाइयों को दूर करने पर ध्यान केंद्रित करना, विक्रेताओं और खरीदारों दोनों के लिए अचल संपत्ति बाजार के विकास को बढ़ावा देना...

साथ ही, अधिकारी शहरी और ग्रामीण निर्माण नियोजन, भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं की स्थापना, मूल्यांकन और अनुमोदन की व्यवस्था तत्काल करें। शहरी नियोजन, औद्योगिक पार्क नियोजन की समीक्षा और अनुपूरण करें, सामाजिक आवास और श्रमिक आवास विकास के लिए पर्याप्त भूमि निधि सुनिश्चित करें, और आवास कानून के अनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में तकनीकी अवसंरचना में निवेशित आवासीय भूमि निधि का 20% सामाजिक आवास विकास में निवेश के लिए आरक्षित करने के नियम को सख्ती से लागू करें।

श्री हाई ने जोर देकर कहा, "हम बाजार की जानकारी और विकास पर नजर रखेंगे और बाजार को स्थिर करने के लिए समय पर उपाय करेंगे, जिससे क्षेत्र में मूल्य वृद्धि और अचल संपत्ति के बुलबुले को रोका जा सके।"

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