अनिवार्य अचल संपत्ति लेनदेन को समाप्त करें

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25वें सत्र को जारी रखते हुए, 24 अगस्त की दोपहर को, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) की व्याख्या, स्वीकृति और संशोधन पर राय दी।

रिपोर्ट प्रस्तुत करते हुए, नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि मसौदा कानून में जिन मुद्दों पर नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों की रुचि है, उनमें से एक मुद्दा रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन है।

श्री वु होंग थान ने बताया कि कई लोगों ने सुझाव दिया कि इसे अनिवार्य न बनाया जाए, बल्कि केवल रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन को प्रोत्साहित किया जाए। कुछ लोगों ने रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन के प्रकारों पर विनियमन पर सहमति व्यक्त की।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने पाया कि रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2014 कानून के कार्यान्वयन का व्यावहारिक सारांश यह दर्शाता है कि वर्तमान रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर पारदर्शिता सुनिश्चित नहीं करते हैं और लेनदेन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित नहीं करते हैं क्योंकि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर लेनदेन संबंध में एक लाभार्थी है।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष ने यह आकलन किया कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से लेन-देन करने की आवश्यकता वर्तमान कानूनी प्रणाली के अनुरूप नहीं है, व्यापार की स्वतंत्रता में बाधा डालती है, बाजार पर एकाधिकार करने और उसे बाधित करने के लिए कानूनी प्रावधानों का दुरुपयोग करने की क्षमता रखती है, तथा एक स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार विकसित करने के कार्य के कार्यान्वयन को सुनिश्चित नहीं करती है।

श्री वु होंग थान ने कहा, " नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों की राय के जवाब में, मसौदा कानून को संशोधित किया गया है, ताकि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन पर विनियमन को हटाया जा सके, ताकि निवेशकों और ग्राहकों के लिए लेनदेन विधि को स्वतंत्र रूप से चुनने के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाई जा सकें। "

इसके अलावा, यह मसौदा कानून राज्य की अचल संपत्ति निवेश और व्यापार नीति का पूरक है। इसके अनुसार, "राज्य संगठनों और व्यक्तियों को अचल संपत्ति व्यापार मंचों के माध्यम से खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे, मकान पट्टे, निर्माण कार्य और भूमि उपयोग अधिकारों के लेन-देन करने के लिए प्रोत्साहित करता है।"

आवास व्यवसाय और भविष्य की निर्माण परियोजनाओं में जमा के मुद्दे के बारे में, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि इस विनियमन पर कई अलग-अलग राय हैं।

विशेष रूप से, मसौदा कानून में जमा राशि को विनियमित करने की आवश्यकता पर कुछ लोगों की राय सहमत हुई; मसौदा कानून में जमा राशि पर विशिष्ट सामग्री को विनियमित करने का प्रस्ताव, अन्य सामग्री को नागरिक संहिता के अनुसार लागू किया जाना; ग्राहकों के अधिकारों की रक्षा के लिए अधिक सख्त और विशिष्ट विनियमन।

कुछ लोगों का कहना है कि मसौदा कानून में प्रावधान अनावश्यक हैं, क्योंकि तब बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करना संभव होगा; इसमें जमा प्रावधान जोड़ने का प्रस्ताव है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि अनुबंध पर हस्ताक्षर उस समय से पहले हो जाए, जब भविष्य में बनने वाले आवास और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाने के योग्य हों।

इस बात पर भी आम सहमति है कि जमा राशि तभी स्वीकार की जा सकती है जब मकान या निर्माण परियोजना मसौदा कानून के अनुसार व्यवसाय के लिए सभी शर्तों को पूरा करती हो।

इस विषय-वस्तु के संबंध में श्री वु होंग थान ने कहा कि मसौदा कानून दो विकल्प प्रदान करता है।

विकल्प 1 में यह प्रावधान है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशक ग्राहकों के साथ हुए समझौते के अनुसार जमा राशि तभी प्राप्त कर सकते हैं, जब परियोजना का मूल डिजाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित हो तथा निवेशक के पास भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित कोई एक दस्तावेज हो।

जमा समझौते में मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, पट्टा-खरीद मूल्य का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए, तथा जमा राशि मकान या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, पट्टा-खरीद मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

विकल्प 2 में यह प्रावधान है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति होगी, जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा करते हों तथा इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया गया हो।

" आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने विकल्प 1 चुना, क्योंकि यदि विनियमन के तहत परियोजना की भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्वों को पूरा करना आवश्यक है, तो हस्तांतरित परियोजना का हिस्सा, जबकि हस्तांतरित निवेशक के पास अब वित्तीय क्षमता नहीं है या वह इसे जारी नहीं रखना चाहता है, परियोजना में देरी का कारण बनेगा, खराब ऋण बन जाएगा और ग्राहक के अधिकार सुनिश्चित नहीं होंगे ," श्री वु होंग थान ने कहा।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष के अनुसार, विकल्प 2 के साथ, जब "मकान या निर्माण कार्य ने व्यवसाय शुरू करने के लिए सभी शर्तों को पूरा कर लिया हो और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया हो" तो जमा राशि संग्रह की अनुमति देने का अर्थ अब जमा राशि नहीं रह जाएगा, बल्कि प्रगति के अनुसार अनिवार्य रूप से अनुबंध भुगतान बन जाएगा।

अंग्रेज़ी

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