व्यापारिक मंचों के माध्यम से अचल संपत्ति लेनदेन के लिए अनिवार्य विनियमनों को समाप्त करना

25वें सत्र के कार्यक्रम को जारी रखते हुए, 24 अगस्त की दोपहर को नेशनल असेंबली हाउस में, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) की व्याख्या, स्वीकृति और संशोधन पर राय दी।

बैठक की रिपोर्ट देते हुए, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा: राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों की राय के जवाब में, रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) की समीक्षा इसके विनियमन के दायरे के लिए भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित), आवास पर मसौदा कानून (संशोधित) और संबंधित कानूनों के साथ की गई है। मसौदा कानून विनियमन के दायरे में किसी भी प्रकार के ओवरलैप या टकराव को सुनिश्चित नहीं करता है, साथ ही कानूनी प्रणाली की एकरूपता और समन्वय सुनिश्चित करता है और इसे रियल एस्टेट व्यवसाय, रियल एस्टेट व्यवसाय करने वाले संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों और दायित्वों, रियल एस्टेट बाजार के विनियमन और रियल एस्टेट व्यवसाय के राज्य प्रबंधन सहित विनियमन के दायरे को स्पष्ट रूप से परिभाषित करने की दिशा में संशोधित किया गया है।

आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि मसौदा कानून में उन मामलों के लिए प्रावधान जोड़े गए हैं जहाँ रियल एस्टेट व्यवसाय कानून लागू नहीं होता है, जिससे मसौदा कानून के दायरे का अनुपालन सुनिश्चित होता है। "रियल एस्टेट व्यवसाय" की अवधारणा के संबंध में, मसौदा कानून ने रियल एस्टेट व्यवसाय की अवधारणा को इस दिशा में संशोधित किया है: रियल एस्टेट व्यवसाय के प्रकारों को स्पष्ट करना; रियल एस्टेट परियोजना हस्तांतरण और रियल एस्टेट सेवा व्यवसाय के कार्यान्वयन पर सामग्री जोड़ना; "लाभ प्राप्ति के उद्देश्य से" वाक्यांश को उद्यम कानून में निर्धारित व्यवसाय की अवधारणा के अनुरूप रखना।

नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान रिपोर्ट प्रस्तुत करते हुए। फोटो: दोआन टैन/वीएनए

आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि कई लोगों ने सुझाव दिया कि इसे अनिवार्य न बनाया जाए, बल्कि केवल रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन को प्रोत्साहित किया जाए। कुछ लोगों ने रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से विभिन्न प्रकार के रियल एस्टेट लेनदेन को विनियमित करने पर सहमति व्यक्त की।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने पाया कि 2014 के रियल एस्टेट व्यापार कानून के कार्यान्वयन का व्यावहारिक सारांश दर्शाता है कि वर्तमान रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर पारदर्शिता सुनिश्चित नहीं करते हैं और लेन-देन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित नहीं करते हैं क्योंकि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर लेन-देन संबंध में एक लाभार्थी है। रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से लेन-देन को अनिवार्य बनाना वर्तमान कानूनी व्यवस्था के अनुरूप नहीं है, व्यावसायिक स्वतंत्रता के अधिकार में बाधा डालता है, बाज़ार पर एकाधिकार और व्यवधान डालने के लिए कानूनी प्रावधानों का लाभ उठाने का संभावित जोखिम रखता है, और एक स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ रियल एस्टेट बाज़ार विकसित करने के कार्य के कार्यान्वयन को सुनिश्चित नहीं करता है।

राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों की राय के जवाब में, मसौदा कानून को निम्नलिखित दिशा में संशोधित किया गया है: मसौदा कानून के अध्याय VII में अचल संपत्ति व्यापार मंचों के माध्यम से अचल संपत्ति लेनदेन के लिए अनिवार्य प्रावधान को हटाना, ताकि निवेशकों और ग्राहकों के लिए लेनदेन विधि को स्वतंत्र रूप से चुनने के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाई जा सकें; अचल संपत्ति निवेश और व्यापार पर राज्य नीति पर मसौदा कानून के खंड 7, अनुच्छेद 8 को पूरक बनाना, जिसके अनुसार "राज्य संगठनों और व्यक्तियों को अचल संपत्ति व्यापार मंचों के माध्यम से खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे, मकानों को पट्टे पर देने, निर्माण कार्यों और भूमि उपयोग अधिकारों के लेनदेन करने के लिए प्रोत्साहित करता है"।

मसौदा कानून में आवास व्यवसाय और भविष्य की निर्माण परियोजनाओं में जमा के लिए दो विकल्प प्रस्तावित किए गए हैं।

विकल्प 1: विनियमन "रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार केवल तभी जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है जब परियोजना के पास राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित एक बुनियादी डिजाइन हो और निवेशक के पास भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक हो। जमा समझौते में स्पष्ट रूप से बिक्री मूल्य, घर की लीज-खरीद मूल्य, निर्माण कार्य का उल्लेख होना चाहिए और जमा राशि बिक्री मूल्य, घर की लीज-खरीद मूल्य, निर्माण कार्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए"।

विकल्प 2: विनियमन "रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि एकत्र करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा करते हों और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया गया हो"।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने विकल्प 1 चुना, क्योंकि जब मूल डिज़ाइन का मूल्यांकन किसी विशिष्ट निर्माण एजेंसी द्वारा किया जाता है, तो परियोजना की वैधता खरीदार के लिए पर्याप्त रूप से स्पष्ट हो जाती है। उद्यम अपनी व्यावसायिक योजनाओं में अधिक सक्रिय होते हैं, मूल डिज़ाइन के बाद निर्माण डिज़ाइन पूरा करते हैं।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति के अनुसार, जमा स्वीकृति दर को उचित स्तर पर विनियमित करने की आवश्यकता है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि जमा का उद्देश्य रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए पूंजी जुटाने के माध्यम के रूप में जमा प्राप्त करना नहीं है।

यदि जमा दर बहुत अधिक है, तो यह अक्षम रियल एस्टेट व्यवसायों को बाज़ार में भाग लेने से नहीं रोक पाएगी, जिससे पूँजी विनियोग, धोखाधड़ी और ग्राहकों (लोगों) की संपत्ति के विनियोग का जोखिम बढ़ जाएगा। यदि जमा दर बहुत कम है, तो यह भाग लेने वाले पक्षों की ज़िम्मेदारियों को प्रभावी ढंग से बाध्य नहीं कर पाएगी, और संबंधित पक्ष प्रतिबद्धता का उल्लंघन करने और जमा राशि के नुकसान को स्वीकार करने के लिए तैयार हो सकते हैं।

इसलिए, मसौदा कानून में यह प्रावधान है कि अधिकतम जमा दर विक्रय मूल्य या किराया-क्रय मूल्य का 10% होगी। इसके अतिरिक्त, मसौदा कानून इस प्रावधान को भी पूरक बनाता है कि पक्षों को जमा समझौते में विक्रय मूल्य या किराया-क्रय मूल्य स्पष्ट रूप से बताना होगा, जिससे ज़िम्मेदारियाँ तय करने और अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी।

आर्थिक समिति की स्थायी समिति के अनुसार, विकल्प 2 के लिए, जब "मकान या निर्माण कार्य ने व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा कर लिया हो और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया हो" तो जमा राशि संग्रह की अनुमति देने का अर्थ अब जमा राशि का नहीं रह जाएगा, बल्कि प्रगति के अनुसार अनिवार्य रूप से अनुबंध भुगतान बन जाएगा।

इससे पहले, पाँचवें सत्र में, राष्ट्रीय सभा ने रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून पर चर्चा और टिप्पणी की थी। राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों की राय के आधार पर, आर्थिक समिति की स्थायी समिति ने मसौदा कानून का अध्ययन, आत्मसात और व्याख्या करने के लिए मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ( निर्माण मंत्रालय ) और संबंधित एजेंसियों व संगठनों के साथ अध्यक्षता और समन्वय किया। साथ ही, मसौदा कानून को पूरा करने के लिए अधिक सैद्धांतिक और व्यावहारिक आधार प्रदान करने हेतु, मसौदा कानून से प्रभावित विशेषज्ञों, प्रबंधकों और विषयों के साथ परामर्श हेतु सेमिनार आयोजित किए गए।

अवशोषित और संशोधित होने के बाद मसौदा कानून में 10 अध्याय और 84 अनुच्छेद शामिल हैं, जिसमें 5वें सत्र में राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत मसौदा कानून की तुलना में 9 अनुच्छेद हटाए गए हैं और 1 अनुच्छेद जोड़ा गया है।

वीएनए/टिन टुक समाचार पत्र के अनुसार

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