आवास संकट से निपटने के लिए चीन की खरबों डॉलर की रणनीति

श्री टैप रियल एस्टेट बाजार के पुनर्निर्माण और आवास संकट पर काबू पाने के लिए राज्य की भूमिका को बढ़ाने के लिए 1.4 ट्रिलियन अमेरिकी डॉलर खर्च करने की एक बड़ी महत्वाकांक्षा की रूपरेखा तैयार कर रहे हैं।

चीन का विशाल संपत्ति बाजार डगमगा रहा है, कीमतें गिर रही हैं, डेवलपर्स धराशायी हो रहे हैं और लोग सोच रहे हैं कि क्या यह अभी भी एक व्यवहार्य निवेश है। यह संकट चीन के विकास को धीमा कर रहा है और दुनिया भर के निवेशकों को परेशान कर रहा है।

इसके जवाब में, चीनी राष्ट्रपति शी जिनपिंग एक नई रणनीति पर काम कर रहे हैं जो निजी क्षेत्र के प्रभुत्व वाले बाज़ार में आवास नीति में राज्य की भूमिका को बढ़ाएगी। हाल ही में हुई सरकारी चर्चाओं में शामिल नीति सलाहकारों का कहना है कि यह रणनीति दो प्रमुख कार्यक्रमों पर आधारित है।

फरवरी 2024 में चीन के हेबेई प्रांत के शीज़ीयाज़ूआंग के बाहरी इलाके में चाइना एवरग्रांडे द्वारा विकसित अधूरे अपार्टमेंट भवनों के पास से एक व्यक्ति गुज़रता है। फोटो: रॉयटर्स

एक प्रस्ताव यह है कि सरकार संकटग्रस्त निजी रियल एस्टेट परियोजनाओं को खरीदकर उन्हें किराये या पुनर्विक्रय योग्य संपत्तियों में बदल दे। दूसरा प्रस्ताव यह है कि सरकार निम्न और मध्यम आय वाले परिवारों के लिए और अधिक सामाजिक आवास बनाए।

इसका लक्ष्य, सख्त शर्तों के तहत, कम कीमत पर किराए या बिक्री के लिए उपलब्ध राज्य-निर्मित आवासों के अनुपात को वर्तमान 5% से बढ़ाकर, चीन की आवास आपूर्ति का कम से कम 30% तक करना है।

इन योजनाओं की लागत बहुत ज़्यादा होगी, संभवतः अगले पाँच वर्षों में प्रति वर्ष 280 अरब डॉलर तक, यानी कुल मिलाकर लगभग 1.4 ट्रिलियन डॉलर। पर्यवेक्षकों का कहना है कि ये राष्ट्रपति शी जिनपिंग के अर्थव्यवस्था पर सरकारी नियंत्रण बढ़ाने और निजी क्षेत्र पर लगाम लगाने के व्यापक प्रयासों के अनुरूप हैं।

1990 के दशक के अंत में, जब चीन ने अपने बाजारों को उदार बनाना शुरू किया, तो उसके नेताओं ने शुरू में दो-स्तरीय प्रणाली की कल्पना की, जिसमें कुछ लोग निजी तौर पर विकसित अचल संपत्ति खरीदेंगे, जबकि अन्य लोग राज्य द्वारा सब्सिडी वाले सामाजिक आवास में रहेंगे।

लेकिन पिछले कुछ दशकों में, चाइना एवरग्रांडे जैसे निजी डेवलपर्स ने तेज़ी से विस्तार किया है और चीनी बाज़ार पर अपना दबदबा बढ़ाया है। आज, 90% से ज़्यादा चीनी परिवारों के पास अपना घर है, जबकि अमेरिका में यह संख्या लगभग 66% है।

निजी घरों के स्वामित्व की ओर रुझान ने चीन में अपार संपत्ति अर्जित की है। लेकिन रियल एस्टेट बाज़ार में तेज़ी ने कर्ज़ का बुलबुला भी पैदा किया है, जिससे कीमतें बढ़ गई हैं और कई युवा परिवार अपने सपनों के घर से वंचित हो गए हैं।

पिछले वर्ष जब अत्यधिक संपत्ति निवेश पर अंकुश लगाने के लिए सरकार द्वारा वर्षों तक चलाए गए अभियान के बाद बाजार में उथल-पुथल मच गई थी, तो चीन के अंदर और बाहर के अर्थशास्त्रियों ने बीजिंग से इस क्षेत्र के पुनर्गठन के लिए और अधिक निर्णायक कदम उठाने का आह्वान किया था।

चीन में लाखों की संख्या में खाली अपार्टमेंट हैं और कई अधूरी इमारतों को पूरा करने के लिए वित्तीय सहायता की आवश्यकता है।

मामले से परिचित एक व्यक्ति के अनुसार, दिसंबर में एक सम्मेलन में, श्री शी ने स्पष्ट किया कि 2024 के लिए प्राथमिकता रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए एक “नए मॉडल” के विकास में तेजी लाना है, जो राज्य द्वारा प्रदान किए गए किफायती आवास पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित करता है।

नीति सलाहकारों का कहना है कि राष्ट्रपति शी का मानना ​​है कि रियल एस्टेट, जिसने वर्षों तक चीन के विकास को गति दी है और एक समय सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में इसका योगदान लगभग एक-चौथाई था, अब अर्थव्यवस्था में इतनी बड़ी भूमिका नहीं निभाएगा।

उनके विचार में, रियल एस्टेट सट्टेबाजी के लिए बहुत अधिक ऋण का उपयोग किया गया है, जिससे वित्तीय प्रणाली में जोखिम बढ़ रहा है, अमीर और गरीब के बीच की खाई बढ़ रही है और विनिर्माण और उच्च प्रौद्योगिकी जैसे "वास्तविक अर्थव्यवस्था" क्षेत्रों से संसाधनों को हटाया जा रहा है, जिन्हें चीनी नेता संयुक्त राज्य अमेरिका के साथ प्रतिस्पर्धा में रणनीतिक रूप से महत्वपूर्ण मानते हैं।

कुछ मायनों में, श्री शी जिनपिंग की योजना चीन के आवास बाजार को उसकी जड़ों की ओर लौटाएगी। दशकों पहले, माओत्से तुंग के शासनकाल में, चीनी राज्य रियल एस्टेट बाजार को नियंत्रित करता था, और ज़्यादातर लोग अपने कार्यस्थलों द्वारा उपलब्ध कराए गए घरों में रहते थे।

आंतरिक नीतिगत चर्चाओं में, श्री शी के सबसे विश्वसनीय सहयोगियों में से एक, चीनी उप-प्रधानमंत्री हे लिफेंग ने तर्क दिया है कि राज्य की अधिक भागीदारी से सरकार को अतिरिक्त आवास आपूर्ति को अवशोषित करने, घर की कीमतों को न्यूनतम रखने और यदि बाजार में गिरावट जारी रहती है तो बैंकों को सैकड़ों अरब डॉलर के बुक वैल्यू के नुकसान से बचाने में मदद मिलेगी।

सलाहकारों का कहना है कि एक अन्य आकर्षण यह है कि अधिक निजी संपत्ति को किराए या बिक्री के लिए राज्य-सब्सिडी वाले आवास में परिवर्तित करने से श्री शी के "साझा समृद्धि" के लक्ष्य को आगे बढ़ाने में मदद मिल सकती है।

चीनी राष्ट्रपति शी जिनपिंग नवंबर 2023 में शंघाई में सरकारी सब्सिडी वाले किराये के आवास परिसर का निरीक्षण करते हुए। फोटो: शिन्हुआ

पिछले अक्टूबर में जारी किए गए दस्तावेज़ 14 नामक सरकारी निर्देश के बाद इस नई रणनीति ने और ज़्यादा ध्यान आकर्षित किया है। इसके तहत अगले पाँच वर्षों में 30 लाख से ज़्यादा आबादी वाले 35 शहरों में लगभग 60 लाख किफायती आवास इकाइयाँ जोड़ने का लक्ष्य रखा गया है।

दस्तावेज़ में इस बात का विस्तृत विवरण नहीं दिया गया है कि योजना को कैसे क्रियान्वित किया जाएगा, लेकिन इसमें इस बात पर जोर दिया गया है कि सरकार इस बात पर प्रतिबंध लगाएगी कि कौन राज्य के स्वामित्व वाली संपत्तियों को खरीद सकता है तथा खुले बाजार में उनकी खरीद-फरोख्त पर रोक लगाएगी।

पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना (पीबीओसी) ने रणनीति को लागू करने में मदद के लिए तीन प्रमुख नीति बैंकों, चाइना डेवलपमेंट बैंक, एक्सपोर्ट-इम्पोर्ट बैंक ऑफ चाइना और एग्रीकल्चरल डेवलपमेंट बैंक ऑफ चाइना को वितरित करने के लिए लगभग 70 बिलियन डॉलर अलग रखे हैं।

चाइना डेवलपमेंट बैंक ने दिसंबर 2023 में खुलासा किया कि उसने फ़ूझोउ शहर को एक किफायती आवास परियोजना के निर्माण के लिए लगभग 28.4 मिलियन डॉलर की ऋण सुविधा प्रदान की है। 2026 में पूरी होने वाली इस परियोजना में कम आय वाले परिवारों को रियायती कीमतों पर लगभग 701 घर बेचे जाएँगे।

बैंक ने हुनान सरकार को आंतरिक शहर जिले में सामाजिक आवास विकसित करने के लिए 1.4 मिलियन डॉलर से अधिक का ऋण भी दिया।

जनवरी की शुरुआत में, पीबीओसी और राष्ट्रीय वित्तीय पर्यवेक्षी प्राधिकरण ने सरकारी सब्सिडी वाली किराये की संपत्तियों के लिए वित्तीय सहायता का वादा करते हुए नए दिशानिर्देश जारी किए। दिशानिर्देशों में कहा गया था कि राज्य द्वारा दी जाने वाली यह धनराशि "मौजूदा आवास आपूर्ति को पुनर्जीवित" करने में मदद करेगी।

उप प्रधानमंत्री हे लिफेंग ने पिछले वर्ष नवम्बर में राष्ट्रपति शी जिनपिंग के साथ सैन फ्रांसिस्को की यात्रा के दौरान अमेरिकी व्यापार प्रतिनिधियों के समक्ष सरकार की कुछ योजनाएं प्रस्तुत की थीं।

मामले से परिचित सूत्रों के अनुसार, अमेरिकी राष्ट्रपति जो बिडेन के साथ शी जिनपिंग की शिखर बैठक के दौरान, चीन के उप-प्रधानमंत्री ने मुख्य रूप से सरकारी सब्सिडी वाली आवास योजना पर ध्यान केंद्रित किया और अमेरिकी अधिकारियों को समझाया कि इससे बड़े शहरों में लोगों को घर खरीदने में मदद मिलेगी।

चर्चा से पता चलता है कि चीनी नेता इस बात को लेकर चिंतित हैं कि विदेशी निवेशक आवास संकट के प्रति सरकार की प्रतिक्रिया को किस प्रकार देखते हैं, जिसके कारण हाल के महीनों में उन्होंने चीनी स्टॉक और बांड बेच दिए हैं।

हालांकि, श्री हा ने उन कदमों का उल्लेख नहीं किया, जिन्हें उठाने के लिए कई विदेशी बैंकरों और निवेशकों ने चीनी सरकार से आग्रह किया है, जैसे कि संकटग्रस्त निजी रियल एस्टेट डेवलपर्स का पुनर्गठन करना या लाखों घरों का निर्माण पूरा करना, जिनके लिए चीनी लोगों ने भुगतान किया था, लेकिन डेवलपर्स के वित्तीय संकट में होने के कारण उन्हें पूरा नहीं किया जा सका है।

अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष (आईएमएफ) ने कहा कि बीजिंग का सबसे ज़रूरी काम एक व्यापक योजना तैयार करना है जिससे संघर्षरत डेवलपर्स को अपने कर्ज़ के पुनर्गठन में मदद मिल सके और साथ ही बैंकों और अन्य हितधारकों को नुकसान सहने के लिए मजबूर किया जा सके। हालाँकि यह कदम कष्टदायक है, लेकिन इससे बाज़ार में जनता का विश्वास बहाल करने में मदद मिलेगी।

लेकिन चर्चा में शामिल नीति सलाहकारों का कहना है कि बीजिंग, डेवलपर्स को प्रत्यक्ष तरलता सहायता प्रदान करने में अनिच्छुक है, क्योंकि उसे चिंता है कि आवास बुलबुले के फिर से फुलने की आशंका है, जिसे श्री शी चिनफिंग कम करने का प्रयास कर रहे हैं।

चीनी सरकार द्वारा अचल संपत्ति की खरीद और उसे किराये के अपार्टमेंट में बदलने से जटिल मुद्दे उठते हैं, जिनमें यह भी शामिल है कि क्या सरकार को बाजार मूल्य चुकाना चाहिए। यह भी स्पष्ट नहीं है कि अगर मालिक बेचना नहीं चाहता तो क्या होगा।

अर्थशास्त्रियों का कहना है कि नए सामाजिक आवास बनाना आसान होगा और इससे निर्माण उद्योग को बढ़ावा मिलेगा। लेकिन इसका मतलब होगा कि ऐसे समय में आवास आपूर्ति में वृद्धि होगी जब चीन की आबादी घट रही है। आईएमएफ का अनुमान है कि अगले दशक में चीन में नए आवास की अंतर्निहित मांग लगभग 50% कम हो जाएगी।

पेकिंग विश्वविद्यालय में वित्त के प्रोफेसर माइकल पेटिस ने कहा कि यदि सरकार किफायती आवास की आपूर्ति में उल्लेखनीय वृद्धि करती है, तो इसे गरीब परिवारों को हस्तांतरित किया जाएगा, "जिसकी चीन को सख्त जरूरत है।"

उन्होंने कहा कि इससे लोगों को अन्य चीजों पर अधिक खर्च करने में मदद मिलेगी, लेकिन यह कहना अभी जल्दबाजी होगी कि यह योजना किस प्रकार काम करेगी।

हांगकांग विश्वविद्यालय में वित्त के प्रोफेसर झिवु चेन अधिक संशयवादी हैं, तथा चीन की नई आवास रणनीति की तुलना इस बात से करते हैं कि किस प्रकार बीजिंग ने गिरते शेयर बाजार को सहारा देने के लिए सरकारी धन का उपयोग कर शेयर खरीदे।

चेन ने कहा कि इस तरह के प्रयास अक्सर बाज़ार को स्थायी रूप से मज़बूत करने में नाकाम रहते हैं। देश की जनसांख्यिकीय चुनौतियों और ज़रूरत से ज़्यादा आपूर्ति को देखते हुए, संकटग्रस्त रियल एस्टेट परियोजनाओं पर पैसा खर्च करना कारगर नहीं होगा।

उन्होंने आगे कहा कि यह रणनीति सामाजिक समानता को लेकर भी असहज सवाल खड़े कर सकती है। जब बाज़ार कमज़ोर हो, तब डेवलपर्स से रियल एस्टेट ख़रीदने का मतलब है राष्ट्रीय संसाधनों का इस्तेमाल कुछ लोगों को सब्सिडी देने के लिए करना, जबकि बाकियों को नहीं।

चेन ने कहा, "यह धन के वितरण की समस्या बन जाती है। चीन में हर किसी के पास कई अपार्टमेंट नहीं होते और वह उन्हें बेचने को तैयार नहीं होता।"

हाल के वर्षों में, मध्य चीन में झेंगझोऊ और शंघाई के निकट सूझोऊ जैसे कई चीनी शहरों ने डेवलपर्स से हजारों न बिकी संपत्तियों को खरीदने और फिर उन्हें निम्न आय वाले परिवारों के लिए किफायती आवास में परिवर्तित करने के लिए अपने स्वयं के कार्यक्रम शुरू किए हैं।

अर्थशास्त्रियों का कहना है कि ऐसे कार्यक्रम अतिरिक्त आवास को समाहित करने में मदद करते हैं, लेकिन स्थानीय वित्त पर अधिक दबाव भी डालते हैं।

सामाजिक आवास की दिशा में एक और उल्लेखनीय प्रयास “झुग्गी बस्ती उन्मूलन” पहल थी, जो लगभग एक दशक पहले शुरू की गई थी, जब चीन का संपत्ति बाजार भी संघर्ष कर रहा था।

इस कार्यक्रम के तहत, केंद्रीय बैंक ने सरकारी बैंकों को तरजीही वित्तपोषण प्रदान किया, जिससे डेवलपर्स को शहरों और कस्बों में ज़मीन खरीदने और और ज़्यादा आवास बनाने के लिए धन उधार मिला। बदले में, स्थानीय सरकारों ने झुग्गी-झोपड़ियों से विस्थापित परिवारों को सब्सिडी दी, जिससे उन्हें खुले बाज़ार में नए अपार्टमेंट खरीदने का मौका मिला।

इस पहल से अचल संपत्ति की मांग को पुनर्जीवित करने में मदद मिली, लेकिन निर्माण क्षेत्र में तेजी आई, जिससे चीन के आवास अधिशेष में वृद्धि हुई।

अर्थशास्त्री इस बात पर जोर देते हैं कि वर्तमान आवास संकट कहीं अधिक गंभीर है, जिससे चीनी सरकार को आवास की कीमतों और अधिक आपूर्ति की समस्या को हल करने के प्रयासों में बड़ी चुनौती का सामना करना पड़ रहा है।

वु होआंग ( WSJ, रॉयटर्स, AFP के अनुसार)

स्रोत लिंक: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html