विशेषज्ञ: ज़मीन की कीमतें ऊँची हैं, आवास की कीमतों को कम करना मुश्किल है

विशेषज्ञों के अनुसार, जब भूमि की कीमतें बढ़ेंगी तो इनपुट लागत भी बढ़ेगी, जिससे आवास की कीमतें बढ़ेंगी और वे कम नहीं हो पाएंगी।

श्री गुयेन क्वांग हुई - वित्त और बैंकिंग संकाय (गुयेन ट्राई विश्वविद्यालय) के सीईओ ने कहा कि अद्यतन भूमि मूल्य सूची बाज़ार मूल्यों के करीब पहुँचना एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है। हालाँकि, इस समायोजन को उचित रूप से लागू किया जाना चाहिए, एक "बोझ" के रूप में नहीं, बल्कि निष्पक्षता, पारदर्शिता और सतत विकास की दिशा में एक कदम के रूप में।

उनके अनुसार, अचल संपत्ति की ऊंची कीमतों के संदर्भ में, लोगों की आय में वृद्धि नहीं हुई है और सरकार सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए आवास की कीमतों को कम करने की वकालत कर रही है, भूमि की कीमतों में बहुत अधिक वृद्धि पर गहन, सूक्ष्म और रणनीतिक रूप से विचार करने की आवश्यकता है, ताकि गलती से भूमि - जो विकास की प्रेरक शक्ति है - विकास में बाधा न बन जाए।

विशेषज्ञों का कहना है कि भूमि की कीमतें बढ़ने के कारण, आवास की कीमतों को कम करना मुश्किल होगा। (चित्रण: मिन्ह डुक)

संक्षेप में, भूमि मूल्य सूची भूमि उपयोग शुल्क, कर, फीस और मुआवज़ा निर्धारित करने का आधार है, जो हर रियल एस्टेट परियोजना का "इनपुट" चरण है। जब भूमि मूल्य सूची कई गुना बढ़ जाती है, खासकर केंद्रीय ज़िलों में, तो व्यवसायों की इनपुट लागत तेज़ी से बढ़ जाती है और अनिवार्य रूप से घरों की बिक्री मूल्य में परिलक्षित होती है।

दरअसल, हनोई में कई परियोजनाओं में, भूमि की लागत कुल लागत संरचना का 30-50% होती है। इसलिए, अगर भूमि मूल्य सूची में केवल 20-30% की वृद्धि होती है, तो अंतिम बिक्री मूल्य में दसियों प्रतिशत की वृद्धि हो सकती है।

" इससे मध्यम आय वर्ग वालों के लिए घर के स्वामित्व का सपना और भी दूर हो जाता है, जबकि बाजार में गंभीर असंतुलन का खतरा है - बहुत सारे लक्जरी घर, पर्याप्त किफायती घर नहीं ," श्री ह्यू ने जोर दिया।

इसी विचार को साझा करते हुए वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन के उप निदेशक डॉ. ट्रान झुआन लुओंग ने भी कहा कि वर्तमान चरण में भूमि की कीमतें बढ़ाने का कुछ इलाकों द्वारा किया गया प्रस्ताव उचित नहीं है।

भूमि की लागत, इनपुट लागत का 30-50% होती है, अतः भूमि की बढ़ती कीमतों से रियल एस्टेट की कीमतों में और वृद्धि हो सकती है।

इसके अलावा, भीड़ मनोविज्ञान और FOMO प्रभाव (छूट जाने का डर) भी प्रबल रूप से हावी हैं। अचल संपत्ति बाजार वियतनाम में, भूमि की कीमतों में वृद्धि जैसे कदम से लोगों और निवेशकों को जल्दी ही यह विश्वास हो सकता है कि कीमतें बढ़ती रहेंगी, जिससे अटकलों को बढ़ावा मिलेगा और परामर्श इकाई की अपेक्षा से अधिक आभासी उत्साह पैदा होगा।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि सरकार, मंत्रालय, क्षेत्र और स्थानीय निकाय वर्तमान में बाज़ार में रियल एस्टेट की कीमतों को कम करने के उपाय तलाश रहे हैं। प्रभावी उपायों में से एक है रियल एस्टेट की बिक्री मूल्य को बनाने वाली इनपुट लागत को कम करना।

हालाँकि, ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी से लागत प्रभावित होगी, जिससे वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए आवास तक पहुँच के अवसर प्रभावित होंगे। व्यावसायिक आवास के लिए, अगर ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, तो इससे परियोजना की व्यवहार्यता प्रभावित होगी, जिससे आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी।

अगर ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, तो इससे आवास की लागत बढ़ेगी और निवेश का आकर्षण कम होगा, खासकर उपनगरीय इलाकों में रियल एस्टेट परियोजनाओं में निवेश। निवेश परियोजनाओं की कमी से उपनगरीय इलाकों में शहर की आवास विकास योजना प्रभावित होगी, जिसका उद्देश्य जनसंख्या का फैलाव है। इसके बाद, बाज़ार में आवास की आपूर्ति लगातार कम होती जाएगी, जिससे क्षेत्र में सामाजिक सुरक्षा को स्थिर करना मुश्किल हो जाएगा।

इसके अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार एक नाज़ुक रिकवरी प्रक्रिया से गुज़र रहा है, कई व्यवसायों को पुनर्गठन करना पड़ रहा है, पूंजी प्रवाह सीमित है। अगर इस समय ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, तो यह दोहरा बोझ डाल सकता है और बाज़ार की रिकवरी को धीमा कर सकता है। वर्तमान में, विश्वविद्यालयों के पास छात्रों के लिए किराए की कीमतें लगभग 30% बढ़ गई हैं। अगर ज़मीन की कीमतें बढ़ती हैं, तो इससे किराए की कीमतों का भी एक स्तर बन जाएगा। इससे छात्रों और किराए पर घर लेने वालों के लिए मुश्किलें खड़ी होंगी।

कम निवेश आकर्षण लाभ

कई विशेषज्ञों के अनुसार, इससे न केवल आवास की कीमतें बढ़ेंगी, बल्कि यदि भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ जाएंगी, तो इससे निवेश आकर्षित करने का लाभ भी कम हो जाएगा।

वियतनाम निर्माण ठेकेदार संघ के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने टिप्पणी की कि ज़मीन की ऊँची कीमतें वियतनाम के निवेश आकर्षण को कम कर सकती हैं। श्री हीप के अनुसार, आज अधिकांश औद्योगिक समूहों में 80-90% की अधिभोग दर तीन मुख्य लाभों से आती है: कम श्रम लागत, ज़मीन की उचित कीमतें और सुविधाजनक लॉजिस्टिक्स बुनियादी ढाँचा।

" लेकिन यदि हम उचित भूमि कारक खो देते हैं, जबकि श्रम लागत बढ़ रही है, तो क्या निवेश आकर्षित करने में हमारा लाभ अभी भी बना रहेगा? ", उन्होंने पूछा।

ज़मीन की ऊँची कीमतें निवेश के आकर्षण को कम करती हैं। (फोटो: मिन्ह डुक)

उनके अनुसार, 2024 के भूमि कानून में राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के बीच हितों के सामंजस्य को सुनिश्चित करने की आवश्यकता है, लेकिन वास्तव में, भूमि की कीमतें निर्धारित करने की वर्तमान पद्धति में, सामान्य रूप से भूमि पट्टे और भूमि का उपयोग करने वाले उद्यमों या विशेष रूप से रियल एस्टेट विकास उद्यमों सहित उद्यमों के हितों को ठीक से ध्यान में नहीं रखा गया है।

" भूमि की ऊंची कीमतों के कारण निवेश लागत और जोखिम बढ़ जाते हैं, इसलिए कौन से व्यवसाय परियोजनाओं को लागू करने का साहस करते हैं? यदि व्यवसाय परियोजनाओं को लागू नहीं करते हैं, तो इलाके का स्थायी राजस्व भी प्रभावित होगा ," श्री हीप ने जोर दिया।

प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वैन ल्यूक ने भी इस बात पर ज़ोर दिया कि शहरी विकास की प्रक्रिया में यह एक अनिवार्य आवश्यकता है, लेकिन हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना ज़रूरी है। राज्य को उचित मात्रा में कर वसूलना ज़रूरी है, लेकिन वह जीवन-यापन की लागत और आवास की कीमतें बढ़ाकर इसे कम नहीं कर सकता।

" यदि भूमि की कीमत सूची अर्थव्यवस्था की सहनशीलता की तुलना में बहुत अधिक बनाई जाती है, तो यह एक श्रृंखला प्रभाव पैदा करेगी, जिससे सार्वजनिक निवेश, एफडीआई आकर्षण और विशेष रूप से लोगों के आवास के अवसर प्रभावित होंगे ," श्री ल्यूक ने पुष्टि की।

भूमि की बढ़ती कीमतों के कारण निवेश लागत और जोखिम बढ़ जाते हैं, तो फिर कौन से व्यवसाय परियोजनाओं को क्रियान्वित करने का साहस करते हैं?

श्री गुयेन क्वोक हीप, वियतनाम निर्माण ठेकेदार संघ के अध्यक्ष

एक साथ नहीं बढ़ाना चाहिए, झटका बढ़ाएँ

विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि मूल्य समायोजन विशेष रूप से ज़ोनिंग के आधार पर होना चाहिए तथा इसे अचानक समायोजित नहीं किया जाना चाहिए या इसमें अप्रत्याशित वृद्धि नहीं की जानी चाहिए।

श्री गुयेन क्वांग हुई ने इस बात पर ज़ोर दिया कि भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने में मुख्य समस्या इसके कार्यान्वयन में निहित है। बिना किसी संगत समर्थन तंत्र के भूमि मूल्य सूची को एक साथ बढ़ने देना असंभव है। एक अच्छी भूमि नीति को तीन स्तंभों को सुनिश्चित करना चाहिए: राज्य को उचित संसाधन प्राप्त हों, व्यवसायों के पास पर्याप्त व्यावसायिक स्थान हो और लोगों को उचित लागत पर आवास उपलब्ध हो।

ऐसा करने के लिए, एक लचीली समायोजन गुणांक प्रणाली लागू करना आवश्यक है, जो क्षेत्रों, भूमि के प्रकारों और उपयोग के उद्देश्यों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करे। सामाजिक आवास विकास और किफायती व्यावसायिक आवास के लिए भूमि को भूमि उपयोग शुल्क से छूट दी जानी चाहिए, कम किया जाना चाहिए या बढ़ाया जाना चाहिए। इस बीच, उच्च-स्तरीय व्यावसायिक परियोजनाओं या केंद्रीय स्थान का लाभ उठाने वाली भूमि के लिए बजट घाटे से बचने के लिए बाजार के करीब कीमतें लागू की जा सकती हैं।

साथ ही, नियोजन, प्रक्रियाओं और कानूनी लागतों में भी कड़े सुधार किए जाने की आवश्यकता है - ये ऐसे कारक हैं जो वर्तमान में आवास की कीमतों में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। जब परियोजना की तैयारी की प्रक्रिया लंबी हो जाती है, पूंजीगत लागत और ऋण ब्याज दरें बढ़ जाती हैं, तो निवेशक बिक्री मूल्य में इज़ाफ़ा कर देते हैं, जिससे आवास की कीमतें उनके वास्तविक मूल्य से अधिक हो जाती हैं। यदि नियोजन पारदर्शी हो, अनुमोदन शीघ्र हो, दीर्घकालिक पूर्वानुमान हो, और मध्यस्थ लागत कम हो, तो भूमि की कीमत सूची अधिक होने पर भी, आवास की कीमतें स्थिर रह सकती हैं।

" वृहद स्तर पर, भूमि न केवल राजस्व का एक स्रोत है, बल्कि सतत विकास के लिए एक प्रेरक शक्ति भी है। जब बुद्धिमानी से योजना बनाई जाती है और उचित तरीके से उपयोग किया जाता है, तो भूमि "विकास की पूंजी" बन जाएगी - बुनियादी ढांचे, उद्योग, शहरी क्षेत्रों और नौकरियों का निर्माण करेगी। इसके विपरीत, यदि हम भूमि को केवल राजस्व के अल्पकालिक स्रोत के रूप में देखते हैं, तो हम आसानी से बढ़ती कीमतों, पहुंच को कम करने, असमानता पैदा करने और राष्ट्रीय प्रतिस्पर्धात्मकता में बाधा डालने के चक्र में फंस सकते हैं ," श्री ह्यू ने जोर दिया।

इसलिए, उनके अनुसार, विकास दर्शन को नया रूप देना ज़रूरी है। ज़मीन कोई बोझ नहीं है जिसका दोहन किया जाए, बल्कि यह एक रणनीतिक संसाधन है जिसका दीर्घकालिक पूँजी प्रवाह के रूप में उपयोग किया जाना चाहिए। एक उचित भूमि मूल्य सूची - जो वास्तविक बाज़ार मूल्य को दर्शाती हो, लेकिन नीतिगत लचीलेपन के साथ - बजट में राजस्व को पारदर्शी रूप से बढ़ाने में मदद करेगी और अन्य लागतों में कटौती करके आवास की लागत कम करने का आधार तैयार करेगी, साथ ही व्यवसायों को स्थायी रूप से विकसित होने के लिए प्रोत्साहित करेगी।

हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष गुयेन द डीप के अनुसार, कई देशों में भूमि मूल्य सूची आर्थिक और सामाजिक स्थिरता बनाए रखते हुए सही बाजार मूल्य को सुनिश्चित और प्रतिबिंबित करती है।

उन्होंने सिंगापुर को "शहरी जीवन चक्र" के आधार पर भूमि मूल्य निर्धारण का एक उदाहरण बताया, जिसमें अगले 10-20 वर्षों की विकास संभावनाओं को ध्यान में रखा जाता है, जहाँ राज्य की भूमि की कीमतें प्रति वर्ष 2-5% की दर से लगातार बढ़ रही हैं, जो बुनियादी ढाँचे और जनसंख्या सूचकांकों से जुड़ी हैं। यह देश भूमि मूल्य निर्धारण मानचित्रों का ऑनलाइन सार्वजनिक रूप से खुलासा भी करता है, जिससे जानकारी पारदर्शी बनती है और अटकलें सीमित रहती हैं।

उनका मानना ​​है कि वियतनाम को केवल प्रशासनिक सर्वेक्षणों पर निर्भर रहने के बजाय, करों, नोटरी, बैंकों और व्यापारिक प्रतिष्ठानों से जुड़कर एक समकालिक भूमि डेटाबेस की आवश्यकता है। भूमि मूल्य सूचियों की सार्वजनिक रूप से घोषणा की जानी चाहिए, उन्हें देखना आसान होना चाहिए और एक सामाजिक प्रतिक्रिया तंत्र होना चाहिए; कोई अचानक समायोजन नहीं होना चाहिए, बल्कि "मूल्य आघात" और आवास बाजार पर नकारात्मक प्रभावों से बचने के लिए क्षेत्र के आधार पर धीरे-धीरे 3-5%/वर्ष की वृद्धि की जा सकती है।

हनोई कृषि और पर्यावरण विभाग ने हाल ही में पहली भूमि मूल्य सूची (2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के प्रावधानों के अनुसार पहली भूमि मूल्य सूची) के निर्माण पर एक मसौदा प्रस्तुत किया है, जिसे 1 जनवरी, 2026 से घोषित और लागू किया जाएगा। मसौदे के अनुसार, हनोई में आवासीय भूमि की कीमतें वर्तमान भूमि मूल्य सूची की तुलना में 2% - 26% तक बढ़ने की उम्मीद है। हनोई ही नहीं, देश भर के कई इलाके भी 2024-2025 की अवधि में इसी तरह के "भूमि मूल्य वृद्धि चक्र" में प्रवेश कर गए हैं। हो ची मिन्ह सिटी में, 31 अक्टूबर, 2024 से प्रभावी समायोजित भूमि मूल्य सूची 4 से 38 गुना तक बढ़ गई, जिसका उच्चतम स्तर 687.2 मिलियन VND/m² तक पहुँच गया। बाक गियांग (पुराना) में भी लगभग 2.4 गुना वृद्धि दर्ज की गई, जहाँ भूमि की उच्चतम कीमत 120 मिलियन VND/m² तक पहुँच गई। हाई फोंग में तो पुरानी मूल्य सूची की तुलना में 373% तक की वृद्धि हुई।

स्रोत: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html