क्या मुझे उपनगरों में और जमीन खरीदनी चाहिए, जबकि मेरे पास पहले से ही तीन संपत्तियां हैं?

विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि उपनगरों में जमीन खरीदने पर सावधानीपूर्वक विचार करें, क्योंकि जब आपके पास पहले से ही शहर के भीतरी भाग में दो मकान और ग्रामीण क्षेत्र में जमीन का एक टुकड़ा हो, तो इससे परिसंपत्ति विविधता कम हो जाती है।

मेरी उम्र 38 साल है, मेरी पत्नी 33 साल की है, हमारा एक 5 साल का बच्चा है और वह हमारे दूसरे बच्चे से गर्भवती है। परिवार में मैं ही अकेला काम करता हूँ, मेरी पत्नी घर पर रहती है और ऑनलाइन बिज़नेस करती है, मुख्यतः घर का काम। एक स्थिर नौकरी से मेरी मासिक आय लगभग 100-120 मिलियन VND प्रति माह है और परिवार का खर्च लगभग 50 मिलियन है।

वर्तमान में, मेरे पास शहर के अंदरूनी हिस्से में दो घर हैं, जिनमें से प्रत्येक की कीमत लगभग 6-7 अरब VND है और मैं प्रत्येक घर का किराया 1.2 करोड़ VND प्रति माह देता हूँ, यानी कुल 2.4 करोड़ VND। पूरा परिवार 1.3 करोड़ VND प्रति माह पर एक अपार्टमेंट किराए पर ले रहा है। मेरे पास ग्रामीण इलाके में लगभग 1 अरब VND मूल्य की एक ज़मीन का टुकड़ा भी है और इससे मुझे 2 अरब VND की बचत होती है।

बचत पर ब्याज दर कम है, इसलिए इस साल मैं 2 अरब डॉलर की बचत निकालकर निवेश करना चाहता हूँ। मैं विदेशी बैंकों से अच्छी ब्याज दरों पर और ज़्यादा उधार ले सकता हूँ (3 साल के लिए 7-8% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ निश्चित) और हर महीने बची हुई रकम के हिसाब से कर्ज़ चुका सकता हूँ।

मैं मुख्यतः वेतन पर काम करता हूँ, व्यवसाय में अच्छा नहीं हूँ, अपेक्षाकृत उच्च स्तर पर जोखिम उठा सकता हूँ, और उपनगरीय भूमि जैसे अचल संपत्ति बाजार के बारे में ज़्यादा नहीं जानता... अब तक, मैं मुख्य रूप से शहर के अंदरूनी हिस्सों में किराए पर घर खरीदने के लिए पर्याप्त पैसा बचा पाता हूँ। मैंने सुना है कि यह साल उपनगरीय भूमि में निवेश करने का एक अच्छा समय है, बशर्ते कि यह 3-5 साल की लंबी अवधि का हो। हालाँकि, मुझे डर है कि दूसरा अचल संपत्ति कर कानून जल्द ही पारित हो जाएगा, और मेरे जैसे कई अचल संपत्ति के मालिकों को बहुत अधिक कर देना होगा।

निकट भविष्य में उचित निवेश दिशा पर विशेषज्ञ सलाह प्राप्त करें।

थिएन सोन

हो ची मिन्ह सिटी के पूर्वी भाग में रियल एस्टेट, थु डुक सिटी, नवंबर 2023। फोटो: क्विन ट्रान

सलाहकार:

उपरोक्त जानकारी के आधार पर, मैं आपको अपने परिवार की वित्तीय स्थिति का अवलोकन करने में मदद करने के लिए कुछ विश्लेषण और सलाह दूँगा। इसके आधार पर, आप उचित निवेश निर्णय ले सकते हैं।

सबसे पहले, आइए वित्तीय स्थिति का विश्लेषण करें। आपके परिवार की कुल वेतन आय लगभग 110 मिलियन VND प्रति माह (औसत) है, दो घरों से किराये की आय 24 मिलियन है। परिवार का कुल खर्च लगभग 50 मिलियन VND प्रति माह है (यह मानते हुए कि इसमें 13 मिलियन का अपार्टमेंट किराया, ज़रूरी खर्च और मौज-मस्ती शामिल है)। इस प्रकार, परिवार का मासिक अधिशेष 84 मिलियन VND प्रति माह होगा।

आपके परिवार के पास 63% तक के अनुपात के साथ, काफी अच्छा अधिशेष है। हालाँकि, बड़े बच्चे के पहली कक्षा में जाने और परिवार में एक नए सदस्य के आगमन के साथ, वित्तीय ज़रूरतें बढ़ जाएँगी, खासकर शिक्षा और स्वास्थ्य देखभाल की लागत। परिवार की दीर्घकालिक वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए अधिक लचीलेपन और विस्तृत योजना की आवश्यकता है।

इसके बाद, हम मौजूदा परिसंपत्ति पोर्टफोलियो का मूल्यांकन करते हैं। शहर के अंदर दो मकान जिनकी कीमत 12 अरब डॉलर है, ग्रामीण इलाकों में 1 अरब डॉलर की ज़मीन, 2 अरब डॉलर की बचत। कुल संपत्ति 15 अरब डॉलर है और कोई कर्ज़ नहीं है।

आपके परिवार के पास वर्तमान में एक महत्वपूर्ण परिसंपत्ति पोर्टफोलियो है, जो मुख्य रूप से अचल संपत्ति (87%) में केंद्रित है। निवेश का प्रदर्शन अच्छा नहीं है क्योंकि एक वर्षीय सावधि जमाओं के लिए बचत ब्याज दरें घटकर 5-6% प्रति वर्ष रह गई हैं और FIDT के ट्रैकिंग डेटा के अनुसार, शहर के भीतरी इलाकों में घरों की मूल्य वृद्धि दर औसतन 8-9% प्रति वर्ष की दर से उतार-चढ़ाव कर रही है। हालाँकि अचल संपत्ति अक्सर बचत ब्याज दरों की तुलना में अधिक रिटर्न देती है, लेकिन एक ही प्रकार की परिसंपत्ति पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित करने से जोखिम भी होते हैं और निवेश पोर्टफोलियो की तरलता कम हो सकती है।

ऋण ब्याज दरें वर्तमान में कम हैं, अधिमान्य अवधि के दौरान केवल 5-8% और अधिमान्य अवधि के एक वर्ष बाद 9.5-10%। यह निवेश प्रदर्शन को बढ़ाने के लिए वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने का एक अवसर है।

इसके बाद, हम उपनगरीय अचल संपत्ति में निवेश करते समय ध्यान रखने योग्य कारकों पर चर्चा करेंगे। आप अपनी बचत से 2 अरब डॉलर निकालने का इरादा रखते हैं, साथ ही 5 साल के लिए उपनगरीय अचल संपत्ति रखने के लिए बैंक ऋण भी लेना चाहते हैं। इस दृष्टिकोण से, आप अपने अचल संपत्ति पोर्टफोलियो में विविधता लाएँगे। उपनगरीय अचल संपत्ति की वृद्धि दर में प्रति वर्ष 12-15% का उतार-चढ़ाव होता है, लेकिन इससे आपके द्वारा धारण की जा रही परिसंपत्ति वर्ग की तरलता कम हो जाएगी।

उपनगरीय ज़मीन में निवेश करते समय, जब आपके पास पर्याप्त जानकारी और समय न हो, तो वास्तविक संभावनाओं वाली ज़मीन न चुनने का एक बड़ा जोखिम होगा। इसके अलावा, आपको उस ज़मीन की वैधता, तरलता और विकास क्षमता से जुड़े जोखिमों का भी सामना करना पड़ सकता है। इसलिए, अच्छे ब्रोकर ढूँढ़ना या संभावित उपनगरीय अचल संपत्ति की खोज के लिए प्रतिष्ठित संगठनों को ज़िम्मेदारी सौंपना एक महत्वपूर्ण कारक है।

दूसरी संपत्तियों पर उच्च करों की संभावना भी विचारणीय कारक होगी। वर्तमान में, रोडमैप के अनुसार, रियल एस्टेट टैक्स कानून परियोजना के निर्माण का प्रस्ताव राष्ट्रीय सभा के आठवें सत्र (अक्टूबर 2024) में टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत किया जाएगा और नौवें सत्र (मई 2025) में अनुमोदित किया जाएगा। यह स्पष्ट नहीं है कि कानून कब लागू होगा और हस्तांतरण के लिए विशिष्ट कर अनुसूची क्या होगी। अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने और अपनी समग्र वित्तीय स्थिति में उपनगरीय भूमि के लिए एक उचित राशि आवंटित करने से संपत्तियों पर करों का प्रभाव सीमित रहेगा।

मैं वित्तीय सुरक्षा समाधानों के बारे में और कुछ जोड़ना चाहूँगा। आपने यह नहीं बताया कि पूरे परिवार के पास जीवन बीमा है या नहीं, इसलिए मेरी सलाह है कि परिवार के प्रत्येक सदस्य के पास जीवन बीमा और स्वास्थ्य बीमा अवश्य हो। बीमा आपको अप्रत्याशित जोखिमों से बचाएगा और आपकी आय के प्रवाह को स्थिर बनाए रखेगा। अनुशंसित वार्षिक योगदान आपकी कुल वार्षिक आय का 5-8% है।

निवेश जारी रखने से पहले आपको जिस अगली परिसंपत्ति वर्ग की तैयारी करनी होगी, वह है अपने परिवार के लिए एक आरक्षित निधि रखना ताकि आपात स्थिति में वित्तीय सुरक्षा सुनिश्चित हो सके, आमतौर पर 3-6 महीने के खर्च के लिए। विशेष रूप से आपके परिवार के मामले में, यह 150-300 मिलियन VND की सीमा में होगी। इस आरक्षित निधि को 1 महीने, 6 महीने और 12 महीने की अवधि वाले बचत जमा पैकेजों में विभाजित किया जा सकता है।

निवेश समाधानों के संबंध में, मेरे कुछ विश्लेषण इस प्रकार हैं। वर्तमान में, अर्थव्यवस्था सुधार - विकास - संतृप्ति - मंदी के एक नए चक्र में प्रवेश कर रही है। प्रत्येक चरण में प्रत्येक परिसंपत्ति वर्ग में उस अवधि में अच्छी वृद्धि के लिए उपयुक्त विशेषताएँ होंगी।

नए चक्र के रिकवरी चरण में, सामान्य रूप से प्रतिभूतियों और विशेष रूप से शेयरों में सबसे अच्छी वृद्धि की उम्मीद है। इसलिए, अच्छी परिसंपत्ति वृद्धि के लिए, आपके पास अगले 2-3 वर्षों में एक स्टॉक परिसंपत्ति वर्ग होना चाहिए। समय, अनुभव और अपेक्षाकृत उच्च जोखिम क्षमता के बिना, आप फंड सर्टिफिकेट में निवेश कर सकते हैं, स्टॉक जमा कर सकते हैं या प्रतिष्ठित वित्तीय संस्थानों को निवेश सौंप सकते हैं और अपने जोखिम के अनुकूल निवेश खंड चुन सकते हैं।

जोखिम उठाने की क्षमता के लिए सोना भी एक उपयुक्त निवेश माध्यम हो सकता है। वर्तमान में, यह कीमती धातु काफी ऊँची कीमतों पर स्थिर है और इसमें उतार-चढ़ाव होता रहता है। सोने की उचित कीमत के स्तर पर, आप इसे धारण करने पर भी विचार कर सकते हैं। हालाँकि, आपको परिवार की कुल संपत्ति के 10% से अधिक निवेश नहीं करना चाहिए।

अंततः, आपके द्वारा लिए गए प्रत्येक निवेश निर्णय पर एक व्यापक वित्तीय योजना के ढांचे के भीतर विचार किया जाना चाहिए, जो आपकी जोखिम सहनशीलता, आपके दीर्घकालिक वित्तीय लक्ष्यों और आपके परिवार की तात्कालिक आवश्यकताओं को ध्यान में रखकर तैयार की गई हो। उम्मीद है कि उपरोक्त सलाह आपको अपने व्यक्तिगत वित्त का प्रबंधन और विकास करने में मदद करेगी।

वु थी हुआंग
व्यक्तिगत वित्तीय योजना विशेषज्ञ
एफआईडीटी निवेश परामर्श और परिसंपत्ति प्रबंधन कंपनी

स्रोत लिंक: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html