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| 2023 की शुरुआत से अब तक रियल एस्टेट बाज़ार में लेन-देन की मात्रा में क्रमिक वृद्धि दर्ज की गई है। (स्रोत: डीटी) |
सुधार के संकेत
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (Vnrea) द्वारा "2023 की तीसरी तिमाही में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी प्रक्रिया का आकलन और 2023 की चौथी तिमाही में बाजार की स्थिति का पूर्वानुमान" रिपोर्ट अभी पूरी हुई है, जिसमें स्पष्ट रूप से कहा गया है कि 2023 की तीसरी तिमाही में रियल एस्टेट बाजार में तरलता 2022 के अंत में कठिन अवधि की तुलना में बेहतर हुई है और वर्ष के पहले महीनों में, बाजार ने कई "उज्ज्वल स्पॉट" रिकॉर्ड करना शुरू कर दिया है जैसे: हनोई , हाई फोंग, लाओ कै, डा नांग, हो ची मिन्ह सिटी... ऐसे स्थान जहां बुनियादी ढांचे और परिवहन में निवेश को बढ़ावा दिया जाता है, मांग के लिए उपयुक्त आपूर्ति के कई स्रोतों के साथ।
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के एक हालिया सर्वेक्षण के अनुसार, अगर बैंक ब्याज दरें कम होती रहीं, तो रियल एस्टेट बाजार में निवेश करने वाले 60% तक निवेशक निवेश करना जारी रखेंगे। रियल एस्टेट बाजार में साल की शुरुआत से ही लेन-देन की मात्रा में क्रमिक वृद्धि दर्ज की गई है। अगर 2023 की दूसरी तिमाही में बाजार में 3,700 लेन-देन दर्ज किए गए, जो पहली तिमाही के 2,700 लेन-देन की तुलना में 37% अधिक है, तो तीसरी तिमाही में लगभग 6,000 लेन-देन दर्ज किए गए, जो दूसरी तिमाही से 1.5 गुना और पहली तिमाही से दोगुने से भी ज़्यादा है।
रियल एस्टेट व्यवसायों के प्रतिनिधियों के अनुसार, प्रमुख शहरों में अपार्टमेंट और आवास बाजार वर्तमान में अच्छे अवशोषण के संकेत दिखा रहा है, जो केंद्रीय कोर क्षेत्र में 10 बिलियन वीएनडी से कम मूल्य खंड पर ध्यान केंद्रित कर रहा है।
मौजूदा बाज़ार विकास चक्र को बनाए रखने के लिए, स्थिर आपूर्ति में सुधार के लिए तंत्र और नीतियाँ आवश्यक हैं। रियल एस्टेट नीतियों को समाज के सभी वर्गों को लक्षित करना होगा।
वीएनआरईए के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की कि वास्तविक आवास की मांग बढ़ रही है और निश्चित रूप से आर्थिक विकास और शहरीकरण के साथ बढ़ेगी... यह उम्मीद की जाती है कि 2023 के अंत में रियल एस्टेट फोरम में, वीएनआरईए रियल एस्टेट इंडेक्स की घोषणा करेगा, जो परियोजना डेवलपर्स के संदर्भ का आधार होगा, ताकि जब परियोजना बनाई जाए, तो यह वास्तविक मांग का 60 - 70% पूरा कर सके, जिससे घरेलू और विदेशी निवेशकों को आकर्षित करने की आवश्यकताएं सुनिश्चित हो सकें।
रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने यह भी टिप्पणी की कि 15वीं राष्ट्रीय असेंबली के 6वें सत्र में पारित आवास पर कानून, भूमि पर कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून का मसौदा, जिसके कारण कानूनी "अड़चनें" दूर हो गईं, पूंजी स्रोत, और निवेशकों का विश्वास मुख्य बाजार में लौट आया... बाजार के वास्तव में सामान्य स्थिति में लौटने के लिए निर्णायक स्थितियां होंगी।
2023 की चौथी तिमाही में रियल एस्टेट बाजार 2024 से बाजार की रिकवरी के लिए एक कदम होगा, विशेष रूप से उन क्षेत्रों में जहां विकास के लिए बहुत जगह है, समकालिक और आधुनिक योजना, निवेश पर केंद्रित बुनियादी ढांचा और कम कीमत का स्तर है...
उपनगरीय भूमि बाजार में तेजी
हाल ही में, ज़मीन के बंटवारे और बिक्री पर लगे प्रतिबंध को धीरे-धीरे "उतार" दिए जाने के बाद ज़मीन बाज़ार में धीरे-धीरे सुधार हुआ है। हनोई के कई उपनगरीय इलाकों या बाक निन्ह, बाक गियांग, निन्ह बिन्ह जैसे पड़ोसी प्रांतों में... लेन-देन फिर से शुरू हो गए हैं, हालाँकि अभी भी काफ़ी कम।
उदाहरण के लिए, थाच थाट ज़िले (हनोई) के बिन येन और तान ज़ा कम्यून्स क्षेत्र में, 4-5 मीटर चौड़ी सड़कों पर विभाजित भूमि की कीमत वर्तमान में 16-20 मिलियन VND/m2 पर बिक्री के लिए विज्ञापित की जा रही है, जो "भूमि ज्वर" काल की तुलना में लगभग 30% कम है। विशेष रूप से, गलियों में विभाजित भूमि की कीमत केवल 11-12 मिलियन VND/m2 है, जो ज्वर काल की तुलना में 40-50% कम है।
गौरतलब है कि रियल एस्टेट ब्रोकर, बाज़ार से "उतराई" के दौर के बाद, अब वापस आ गए हैं और ज़मीन की बिक्री को बढ़ावा दे रहे हैं। कई रियल एस्टेट ट्रेडिंग साइट्स पर, बिक्री के लिए ज़मीन की जानकारी 600 मिलियन VND से लेकर 1 बिलियन VND से भी ज़्यादा तक होती है।
वीएआरएस की तीसरी तिमाही की रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्ट के अनुसार, रेड बुक वाली ज़मीन और 2 अरब वीएनडी से कम कीमत वाले व्यावसायिक आवासों के क्षेत्र में लेन-देन की मात्रा में उल्लेखनीय वृद्धि देखी गई है। ख़ासकर बुनियादी ढाँचे में निवेश वाले क्षेत्रों या औद्योगिक पार्कों से सटे इलाकों में, बिक्री मूल्य में पिछली तिमाही की तुलना में 5-7% की वृद्धि हुई है।
यह भूमि प्रकार का एकमात्र उज्ज्वल स्थान खंड भी है, क्योंकि 3 बिलियन वीएनडी/प्लॉट या उससे अधिक मूल्य वाली भूमि के साथ, लेन-देन की स्थिति अभी भी काफी निराशाजनक है।
उपनगरीय भूमि में अभी भी संभावनाएं मौजूद हैं, लेकिन विशेषज्ञों के अनुसार, निवेशकों को सतर्क रहने की ज़रूरत है क्योंकि मौजूदा बाज़ार में अभी भी संभावित जोखिम हैं, खासकर तरलता के मामले में। यह भी उल्लेखनीय है कि उप-विभाजित भूमि बाज़ार, कुछ हद तक, अभी भी "बड़े लोगों" के नियंत्रण में है।
रियल एस्टेट विशेषज्ञ ट्रान खान क्वांग ने टिप्पणी की कि इस वर्ष के बाजार में अवसर हैं लेकिन वे काफी मंद हैं, अवसर केवल 2024 में ही पूरी तरह से परिपक्व हो सकते हैं। भूमि अभी भी उच्च लाभप्रदता वाला एक खंड होगा, लेकिन वर्तमान में यह बहुमत के लिए नहीं है और इसे सावधानीपूर्वक चुनने की आवश्यकता है।
श्री क्वांग ने कहा कि ज़मीन दो समूहों के लिए एक अवसर होगी: पेशेवर निवेशक और नकदी वाले असली घर खरीदार। शौकिया निवेशकों को "झटका" नहीं लगाना चाहिए, या अगर वे ऐसा करना चाहते हैं, तो उन्हें 3-5 साल की अवधि के लिए दीर्घकालिक नकदी प्रवाह की आवश्यकता होगी।
विशेषज्ञ ने कहा, "वास्तविक स्थिति के आधार पर, निवेशक 30%, फिर 25% और फिर 20% तक की छूट दे सकते हैं। खरीदारों को साहसपूर्वक बातचीत करनी चाहिए और 15-20% की छूट के साथ सौदा पक्का कर सकते हैं, जो एक व्यावहारिक छूट है। इस साल के आखिरी महीने और 2024 की शुरुआत में निवेश करना सबसे उपयुक्त समय हो सकता है।"
इस बीच, कुछ पेशेवर निवेशकों का आकलन है कि शहरी भूमि, बड़े शहरों के बाहरी इलाकों में भूमि लगभग संतृप्त हो चुकी है, इसलिए रिटर्न की दर कम होगी। इस बीच, कई प्रांतों में भूमि की कीमतें अभी भी काफी कम हैं, इसलिए वृद्धि का अंतर अधिक होगा।
हालाँकि, उच्च लाभ के साथ उच्च जोखिम भी जुड़े होते हैं। इसलिए, सुरक्षित रहने के लिए, प्रांतीय भूमि में निवेश करते समय, निवेशकों को प्रतीक्षा अवधि निर्धारित करनी चाहिए, जो 3-5 वर्ष या उससे अधिक तक हो सकती है। यह केवल निष्क्रिय नकदी प्रवाह के लिए उपयुक्त है, वित्तीय उत्तोलन का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए।
बिन्ह दीन्ह ने 14 बिलियन अमरीकी डॉलर की परियोजना के साथ कई क्षेत्रों में निवेश का आह्वान किया
बिन्ह दीन्ह प्रांत की जन समिति के इलेक्ट्रॉनिक सूचना पोर्टल ने हाल ही में विभिन्न क्षेत्रों में निवेश के लिए आमंत्रित 151 परियोजनाओं की सूची जारी की है। रियल एस्टेट, सेवा, व्यापार और पर्यटन क्षेत्रों में 80 से ज़्यादा परियोजनाएँ हैं, जो निवेश के लिए आमंत्रित सूची का बड़ा हिस्सा हैं।
सबसे बड़ी निवेश पूँजी वाली परियोजना, उपविभाग संख्या 1, नॉन होई इको-टूरिज्म शहरी क्षेत्र में शहरी क्षेत्र निवेश है, जिसकी कुल पूँजी लगभग 14 अरब अमेरिकी डॉलर है और इसका क्षेत्रफल 57 हेक्टेयर से अधिक है। इसके बाद, उपविभाग संख्या 3, नॉन होई इको-टूरिज्म शहरी क्षेत्र में शहरी क्षेत्र निवेश परियोजना है, जिसकी निवेश पूँजी 10 अरब अमेरिकी डॉलर है और इसका क्षेत्रफल 36 हेक्टेयर है। एक अन्य परियोजना, प्वाइंट संख्या 1, नॉन ल्य - कैट तिएन सागर पर्यटन क्षेत्र में हाई-राइज़ होटल एरिया है, जिसका क्षेत्रफल लगभग 34 हेक्टेयर है और इसका निवेश पूँजी 2 अरब अमेरिकी डॉलर है।
कुछ परियोजनाओं में बड़े क्षेत्र शामिल हैं, जैसे कि ताई फु कम्यून इको-टूरिज्म और फार्म क्षेत्र (300 हेक्टेयर); होई नॉन टाउन तटीय आवासीय, सेवा और वाणिज्यिक क्षेत्र (300 हेक्टेयर); ला वुओंग इको-टूरिज्म परियोजना (250-300 हेक्टेयर); बाई कॉन उच्च श्रेणी इको-टूरिज्म और रिसॉर्ट क्षेत्र (100 हेक्टेयर); वान फोंग बांध पर्यटन क्षेत्र (70 हेक्टेयर) जिसमें पैमाने के आधार पर पूंजी निवेश किया जाता है।
बिन्ह दीन्ह प्रांतीय जन समिति 30 औद्योगिक पार्क और औद्योगिक क्लस्टर परियोजनाओं के साथ बुनियादी ढाँचे के क्षेत्र पर भी ध्यान केंद्रित करती है। इनमें से, एकमात्र औद्योगिक पार्क परियोजना बोंग सोन औद्योगिक पार्क है, जिसका क्षेत्रफल 250 हेक्टेयर है, जो दीन खान क्वार्टर, वान कैंग, लाई डुक और लाई खान नाम में स्थित है। शेष 29 औद्योगिक क्लस्टर परियोजनाएँ विभिन्न इलाकों में हैं, जिनका क्षेत्रफल 100 हेक्टेयर से कम है।
इसके अलावा, बिन्ह दीन्ह प्रांत ने 9 कृषि और जलीय परियोजनाओं; 2 स्वास्थ्य देखभाल परियोजनाओं; 8 सहायक उद्योग परियोजनाओं; अपशिष्ट जल और घरेलू जल संग्रहण और उपचार के क्षेत्र में 12 परियोजनाओं; 3 कब्रिस्तान निर्माण परियोजनाओं; 3 ऊर्जा परियोजनाओं; 4 बाजार परियोजनाओं में निवेश का भी आह्वान किया।
बिन्ह दीन्ह प्रांत के योजना एवं निवेश विभाग के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, इस वर्ष के पहले 9 महीनों में, प्रांत ने 46.2 मिलियन अमरीकी डॉलर की कुल निवेश पूंजी के साथ 6 नई पंजीकृत एफडीआई परियोजनाओं को आकर्षित किया। घरेलू निवेश के संदर्भ में, प्रांत ने लगभग 13,387 बिलियन वीएनडी की कुल पंजीकृत पूंजी के साथ 62 नई परियोजनाओं को आकर्षित किया।
पहले 9 महीनों में, प्रांत ने 68 नई परियोजनाओं को आकर्षित किया, जिनकी कुल पंजीकृत पूंजी 17,960 अरब VND थी, जो वार्षिक योजना से 13% अधिक थी। इनमें से 17 परियोजनाएँ आर्थिक क्षेत्रों और औद्योगिक पार्कों में थीं, जिनकी कुल पंजीकृत पूंजी 2,431 अरब VND से अधिक थी; 51 परियोजनाएँ आर्थिक क्षेत्रों और औद्योगिक पार्कों से बाहर थीं, जिनकी कुल निवेश पूंजी 15,529 अरब VND से अधिक थी।
राज्य द्वारा आवासीय भूमि पर पुनः दावा करने पर भूमि मुआवजे पर विनियम
2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 79 में स्पष्ट रूप से भूमि मुआवजे का प्रावधान है, जब राज्य आवासीय भूमि पर पुनः कब्जा करता है।
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| जब राज्य आवास से जुड़ी भूमि पर पुनः कब्ज़ा करता है, तो परिवारों और व्यक्तियों को आवासीय भूमि के मुआवजे के लिए पात्र हुए बिना ही अपना निवास स्थान बदलना पड़ता है। यदि उनके पास रहने के लिए कोई अन्य स्थान नहीं है, तो राज्य उनके आवास को बेच देगा, पट्टे पर दे देगा, पट्टे पर खरीद लेगा या भूमि उपयोग शुल्क वसूल कर आवासीय भूमि आवंटित कर देगा। (स्रोत: कैफ़ेएफ) |
विशेष रूप से, आवासीय भूमि का उपयोग करने वाले परिवार और व्यक्ति, विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग, जिनके पास वियतनाम में भूमि उपयोग के अधिकार से जुड़े मकान हैं और जो राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर इस कानून के अनुच्छेद 75 में निर्धारित मुआवजे के लिए पात्र हैं, उन्हें निम्नानुसार मुआवजा दिया जाएगा:
यदि उस कम्यून, वार्ड या कस्बे में, जहां भूमि प्राप्त की गई है, कोई अन्य आवासीय भूमि या मकान नहीं है, तो आवासीय भूमि या मकान के रूप में मुआवजा दिया जाएगा; यदि आवासीय भूमि या मकान के रूप में मुआवजे की आवश्यकता नहीं है, तो राज्य नकद मुआवजा देगा।
यदि उस कम्यून, वार्ड या कस्बे में जहाँ भूमि पुनः प्राप्त की गई है, अभी भी आवासीय भूमि या आवास उपलब्ध है, तो नकद मुआवजा दिया जाएगा। आवासीय भूमि निधि की शर्तों वाले इलाकों के लिए, आवासीय भूमि के रूप में मुआवजे पर विचार किया जाएगा।
जब राज्य आवास से जुड़ी ज़मीन वापस लेता है, तो परिवारों और व्यक्तियों को आवासीय ज़मीन के मुआवजे की शर्तें पूरी किए बिना ही अपना घर बदलना पड़ता है। अगर उनके पास रहने के लिए कोई और जगह नहीं है, तो राज्य ज़मीन बेच देगा, पट्टे पर देगा, पट्टे पर खरीदेगा या भूमि उपयोग शुल्क के साथ आवासीय ज़मीन आवंटित करेगा।
आर्थिक संगठन, विदेशी वियतनामी, और विदेशी निवेश वाले उद्यम जो राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने के समय आवास निर्माण परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए भूमि का उपयोग कर रहे हैं, यदि वे इस कानून के अनुच्छेद 75 में निर्धारित मुआवजे की शर्तों को पूरा करते हैं, तो उन्हें भूमि के लिए मुआवजा दिया जाएगा।
सरकार इस अनुच्छेद का विस्तृत विवरण देगी। तदनुसार, यदि उस कम्यून, वार्ड या कस्बे में, जहाँ भूमि प्राप्त की गई है, कोई अन्य आवासीय भूमि या आवास उपलब्ध नहीं है, तो आवासीय भूमि या आवास के रूप में मुआवज़ा दिया जाएगा; और यदि आवासीय भूमि या आवास के रूप में मुआवज़े की आवश्यकता नहीं है, तो राज्य नकद मुआवज़ा देगा।
यदि उस कम्यून, वार्ड या कस्बे में जहाँ भूमि पुनः प्राप्त की गई है, अभी भी आवासीय भूमि या आवास उपलब्ध है, तो नकद मुआवजा दिया जाएगा। आवासीय भूमि निधि की शर्तों वाले इलाकों के लिए, आवासीय भूमि के रूप में मुआवजे पर विचार किया जाएगा।
2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 66 के अनुसार, भूमि पुनः प्राप्त करने का अधिकार निम्नानुसार निर्धारित किया गया है:
प्रांतीय जन समिति निम्नलिखित मामलों में भूमि पुनः प्राप्त करने का निर्णय लेती है: संगठनों, धार्मिक प्रतिष्ठानों, विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों, राजनयिक कार्यों वाले विदेशी संगठनों और विदेशी निवेश वाले उद्यमों से भूमि पुनः प्राप्त करना, इस अनुच्छेद के खंड 2 के बिंदु ख में निर्दिष्ट मामलों को छोड़कर। कम्यूनों, वार्डों और कस्बों की सार्वजनिक भूमि निधि से संबंधित कृषि भूमि को पुनः प्राप्त करना।
ज़िला स्तर पर जन समिति निम्नलिखित मामलों में भूमि पुनः प्राप्त करने का निर्णय लेती है: परिवारों, व्यक्तियों और आवासीय समुदायों से भूमि पुनः प्राप्त करना। उन प्रवासी वियतनामियों से आवासीय भूमि पुनः प्राप्त करना जिन्हें वियतनाम में घर रखने की अनुमति है।
यदि भूमि पुनर्प्राप्ति क्षेत्र में इस अनुच्छेद के खंड 1 और खंड 2 में निर्दिष्ट दोनों विषय शामिल हैं, तो प्रांतीय जन समिति भूमि की पुनर्प्राप्ति का निर्णय लेगी या जिला जन समिति को भूमि की पुनर्प्राप्ति का निर्णय लेने के लिए अधिकृत करेगी।
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