द्वितीय-गृह ऋण पर प्रतिबंध लगाने का प्रस्ताव: नीति को पटरी पर रखने के लिए 'लाइव' डेटा की आवश्यकता

(सीएलओ) विशेषज्ञों का कहना है कि कर लगाने या रियल एस्टेट बाजार से संबंधित नई नीतियां जारी करने से पहले, वियतनाम को डेटा की आवश्यकता है - और यह "लाइव" डेटा, स्वच्छ डेटा होना चाहिए।

रियल एस्टेट सट्टेबाजी को नियंत्रित करने और आवास की कीमतों को कम करने के लिए, दूसरे घर की खरीद के लिए ऋण को सीमित करने के निर्माण मंत्रालय के नए प्रस्ताव के बारे में, रियल एस्टेट बाजार के अनुसंधान और मूल्यांकन संस्थान के उप निदेशक डॉ. ट्रान जुआन लुओंग ने पुष्टि की: पहले और दूसरे घरों के बीच अंतर करने के लिए निर्माण मंत्रालय का प्रस्ताव आवश्यक है।

डॉ. ट्रान झुआन लुओंग, रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन संस्थान के उप निदेशक। (फोटो: एलडी)

- महोदय, जब पूँजी प्रवाह पर अंकुश लगाया जाता है, तो बाज़ार के मनोविज्ञान में निश्चित रूप से कुछ बदलाव आते हैं। आपकी राय में, क्या यह बाज़ार में मंदी का कारण बनता है या पूँजी को सही लक्ष्य - यानी असली घर खरीदारों - की ओर लौटने का अवसर देता है?

मैं वर्तमान संदर्भ में घर खरीदारों के साथ सहानुभूति रखता हूँ। घर खरीदना, खासकर बड़े शहरों में, बहुत मुश्किल है। मैं निर्माण मंत्रालय के साथ भी सहानुभूति रखता हूँ क्योंकि वह बाज़ार और आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए ज़िम्मेदार है, जो एक विशेष वस्तु है और जिसका न केवल सामाजिक सुरक्षा पर बल्कि अर्थव्यवस्था पर भी गहरा प्रभाव पड़ता है। अगर आवास की कीमतें स्थिर नहीं रखी जा सकीं, तो इसका असर सुरक्षा और राष्ट्रीय रक्षा पर भी पड़ेगा।

मेरा मानना ​​है कि कर लगाने या नीतियाँ बनाने से पहले, हमें आँकड़ों की ज़रूरत होती है – और यह "लाइव" आँकड़ा, साफ़ आँकड़ा होना चाहिए। फ़िलहाल, यह उपलब्ध नहीं है, इसलिए नीतियाँ अक्सर "नैदानिक" प्रकृति की होती हैं, जिनका कोई दीर्घकालिक दृष्टिकोण नहीं होता।

निर्माण मंत्रालय का प्रथम और द्वितीय श्रेणी के घरों में अंतर करने का प्रस्ताव ज़रूरी है और वैश्विक चलन के अनुरूप भी है, लेकिन यह केवल एक अल्पकालिक समाधान है। दीर्घावधि में, सही लक्ष्य तक पहुँचने के लिए आँकड़ों और कानूनी व्यवस्था का समन्वय ज़रूरी है।

अगर कर जल्दबाज़ी में लगाया जाता है, तो इसका बाज़ार पर असर ज़रूर पड़ेगा, यहाँ तक कि बाज़ार में "अचानक ब्रेक" लग जाएगा, जिससे एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया शुरू हो जाएगी। जब कर जारी होगा, तो प्रभावित होने वाले विषय स्पष्ट होंगे, इसलिए इस प्रक्रिया के लिए सावधानीपूर्वक तैयारी करनी होगी।

रियल एस्टेट बाज़ार के विकास के संदर्भ में, एक राज्य प्रबंधक के रूप में, स्थिरता बनाए रखना महत्वपूर्ण है क्योंकि यह एक आवश्यक वस्तु है। सबसे पहले, ज़मीन का स्वामित्व लोगों के पास होता है और उसका प्रबंधन राज्य द्वारा किया जाता है, इसलिए निवेशकों के लिए स्वच्छ भूमि आपूर्ति सुनिश्चित करने के उपाय किए जाने आवश्यक हैं। जब व्यवसायों को बहुत अधिक समय लगाना पड़ता है, तो प्रशासनिक लागत आवास की कीमतों में बढ़ जाती है।

पूंजी स्रोतों के संदर्भ में, वियतनाम के पास वर्तमान में इस क्षेत्र के लिए दीर्घकालिक पूंजी नहीं है और वह मुख्य रूप से वाणिज्यिक बैंकों पर निर्भर है। इस बीच, बैंकों को लाभ और ऋण सुरक्षा सुनिश्चित करनी होगी।

लोगों की आय के बारे में अपूर्ण आंकड़े बैंकों के लिए उनकी ऋण चुकाने की क्षमता का निर्धारण करना कठिन बना देते हैं, जिससे घर खरीदने वालों के लिए ऋण प्राप्त करना कठिन हो जाता है।

सिंगापुर या कोरिया जैसे कई देशों में, लोग एक आवास बचत निधि रखते हैं – जो वे काम शुरू करते ही अपनी आय से निकालते हैं। जब उनके पास घर के मूल्य का 40-50% जमा हो जाता है, तो बाकी राशि राज्य द्वारा रियायती ब्याज दरों पर लंबी अवधि के लिए उधार दी जाती है।

इसकी बदौलत, उनके पास स्थायी आवास लक्ष्यों को सुनिश्चित करने के लिए स्वच्छ भूमि और दीर्घकालिक पूंजी दोनों उपलब्ध हैं। वियतनाम में, भूमि और पूंजी तक पहुँचना मुश्किल है, और सामाजिक आवास की प्रक्रियाएँ व्यावसायिक आवास जैसी ही हैं, इसलिए इस समस्या का समाधान बहुत मुश्किल है।

- व्यवसायों और रियल एस्टेट दलालों के दृष्टिकोण से, क्या वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के पास निर्माण मंत्रालय और बैंकों के लिए कोई सुझाव या सिफारिशें हैं, ताकि पूंजी प्रवाह विनियमन जोखिमों को नियंत्रित कर सके और बाजार को स्थिर करने में मदद कर सके और मंदी से बचा सके?

डेटा के संदर्भ में, अंततः, सही लक्ष्य को ऋण देना अभी भी डेटा पर निर्भर करता है। सबसे पहले, व्यक्तिगत डेटा आता है। हम न केवल प्रत्येक उधारकर्ता को जानते हैं, बल्कि उनके रिश्तों को भी जानते हैं, और यह डेटा के ज़रिए किया जा सकता है। जब डेटा पूरा हो जाएगा, तो संपत्ति के नाम पर कोई और बच्चे नहीं होंगे, बल्कि सही लक्ष्य तक पहुँचा जा सकेगा।

हमें तत्काल डेटा सेट तैयार करने होंगे, तभी हम दीर्घकालिक और सटीक समाधान निकाल पाएँगे। अगर हमारे पास डेटा नहीं है, तो यह पूछना मुश्किल है कि सबसे अच्छा समाधान कैसे खोजा जाए। अल्पावधि में, हमें राज्य प्रबंधन में सुधार करने, बैंकों के पर्यवेक्षण, निरीक्षण, जाँच और पोस्ट-ऑडिट को मज़बूत करने की आवश्यकता है।

अगर हम आवास की कीमतों में मौजूदा बढ़ोतरी को देखें, तो इसमें शामिल सभी लोगों की हिस्सेदारी है। उदाहरण के लिए, प्रशासनिक प्रक्रियाओं में, जो भी उन्हें जारी करता है, उसकी हिस्सेदारी होती है; पूंजी वितरण के चरण में, बैंकिंग क्षेत्र के लोगों की भी हिस्सेदारी होती है; और फिर बिचौलिए भी होते हैं। ये सभी चीजें मिलकर आवास की कीमतों को बहुत ऊँचा उठाती हैं।

मेरी राय में, लंबी अवधि में, हमारे पास मानक डेटा होना ज़रूरी है: व्यक्तिगत डेटा, रिश्ते, वित्त, नकदी प्रवाह और धन के स्रोत। चाहे वह पैसा साफ़ हो या न हो, हमें उस पर नियंत्रण रखना चाहिए। क्योंकि आजकल लोग बिना कीमत की परवाह किए घर खरीद रहे हैं, जो मनी लॉन्ड्रिंग का संकेत है। अगर हम नकदी प्रवाह को नियंत्रित नहीं कर सकते, तो यह बहुत खतरनाक है।

फिलहाल, निरीक्षण, पर्यवेक्षण और पोस्ट-ऑडिट को मज़बूत करने जैसे अल्पकालिक समाधान की ज़रूरत है। निर्माण मंत्रालय और वित्त मंत्रालय जैसे मंत्रालयों को कार्यान्वयन में समन्वय करना होगा। अगर हम नीतियाँ जारी करने के लिए पर्याप्त आँकड़े मिलने तक इंतज़ार करेंगे, तो बहुत देर हो जाएगी।

नीतियों को पटरी पर रखने के लिए 'लाइव' डेटा की ज़रूरत होती है। चित्र/सीडी

- डॉ. त्रान झुआन लुओंग, आपकी राय में, रियल एस्टेट में ऋण पूंजी के प्रवाह का वर्तमान रुझान एक सकारात्मक संकेत है या नहीं? और आने वाले समय में आप इस रुझान का मूल्यांकन कैसे करते हैं?

वर्तमान में, बैंकों को राज्य की नीतियों को साझा करना और उनका अनुपालन करना पड़ रहा है, विशेष रूप से ऋण ब्याज दरों को कम करना, ऋण की शर्तों को बढ़ाना और स्थिर ब्याज दर मार्जिन के लिए प्रतिबद्ध होना।

बैंकों को लोगों से पूँजी जुटानी होती है, लेकिन जुटाने का स्रोत और ऋण की माँग विपरीत दिशाओं में हैं: दीर्घकालिक जुटाने पर ब्याज दरें ऊँची होती हैं, जबकि दीर्घकालिक ऋणों पर ब्याज दरें कम रखनी होती हैं। यह बैंकिंग प्रणाली के लिए एक बहुत ही कठिन समस्या है।

मुझे उम्मीद है कि वर्तमान समय में बैंक यह समझेंगे कि कई वर्षों तक लाभ अर्जित करने के बाद, अब उन्हें समाज और राज्य के साथ बोझ साझा करना होगा।

अगर बैंक इस नीति से बचने की कोशिश करते हैं, जैसे कि उधारकर्ताओं से अतिरिक्त बीमा पैकेज खरीदने, अच्छे खाता नंबर या अतिरिक्त सेवाएँ लेने की माँग करना, तो उधारकर्ताओं, खासकर युवा घर खरीदारों, की लागत बढ़ जाएगी। उस समय, राज्य की सहायता नीति अपना व्यावहारिक प्रभाव खो देगी।

मुझे आशा है कि कठिनाइयों के बावजूद, बैंकों को अपनी सामाजिक जिम्मेदारियों को पूरा करना होगा, नीतियों को व्यावहारिक तरीके से लागू करने के लिए राज्य के साथ काम करना होगा, और बाजार के लिए अल्पकालिक कठिनाइयों का समाधान करना होगा।

दीर्घावधि में, निस्संदेह, हमें बाजार के नियमों का पालन करना होगा - ऋण, ब्याज दरें और निवेश पारदर्शिता, डेटा और स्वस्थ प्रतिस्पर्धा के आधार पर संचालित होने चाहिए।

धन्यवाद!

स्रोत: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html