दूसरे घर की खरीद के लिए ऋण को कड़ा करने का प्रस्ताव: पारदर्शी डेटा और उचित रोडमैप की आवश्यकता

(सीएलओ) सट्टेबाजी से निपटने के लिए दूसरे घर की खरीद के लिए ऋण को सीमित करने का प्रस्ताव उचित माना जाता है, लेकिन प्रभावशीलता सुनिश्चित करने के लिए पारदर्शी डेटा और सुसंगत नीतियों की आवश्यकता है।

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने अचल संपत्ति की अटकलों पर लगाम लगाने और आवास की कीमतों को कम करने के लिए दूसरे और बाद के घरों की खरीद के लिए ऋण की एक नई सीमा का प्रस्ताव रखा है। विशेष रूप से, दूसरे घरों के खरीदार अनुबंध मूल्य के केवल 50% तक ही उधार ले सकते हैं, और तीसरे घर और उससे आगे के घरों के लिए, ऋण सीमा 30% से अधिक नहीं हो सकती।

लाओ डोंग समाचार पत्र द्वारा आयोजित सेमिनार "रियल एस्टेट पूंजी प्रवाह और रियल एस्टेट खरीदारों के लिए अवसरों को डिकोड करना" में, रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ, हनोई बार एसोसिएशन के वकील फाम थान तुआन ने इस प्रस्ताव पर टिप्पणी दी।

सट्टेबाजी को रोकने के लिए दूसरे घर की ख़रीद के लिए ऋण को सीमित करने का प्रस्ताव उचित माना जा रहा है। (चित्रण फोटो/सीपी)

कानूनी दृष्टिकोण से, दूसरे या उससे अधिक मकान खरीदने वालों के लिए ऋण पर प्रतिबंध लगाने के प्रस्ताव के बारे में आप क्या सोचते हैं?

- कुल मिलाकर, दूसरे घरों सहित कई संपत्ति मालिकों तक ऋण को सीमित करने का प्रस्ताव सैद्धांतिक रूप से कई संपत्ति मालिकों को बुरी तरह प्रभावित करेगा।

क्योंकि आम तौर पर घर खरीदने वालों, विशेष रूप से निवेशकों को वित्तीय लाभ उठाना पड़ता है और इसमें निवेशक, बैंक और घर खरीदने वाले तीन पक्षों का संयोजन होता है।

निर्माण मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित दूसरे घरों और उससे आगे के घरों के लिए ऋण सीमा लागू करने से निवेशकों के लिए बैंकों के पूंजीगत संसाधनों पर असर पड़ेगा। सबसे पहले, यह प्रस्ताव निवेशकों और घर खरीदारों के बीच लेन-देन की संख्या को प्रभावित करेगा।

हालाँकि, यह प्रस्ताव मूलतः उचित है और इसे एक ऐसा उपाय माना जाता है जिसे उचित रोडमैप के साथ और उचित परिस्थितियों में लागू किया जाना चाहिए। बाज़ार की वास्तविकता को देखते हुए, इस नीति के प्रभावी क्रियान्वयन के लिए दो शर्तें आवश्यक हैं: आवश्यक शर्तें और पर्याप्त शर्तें।

इसके लिए ज़रूरी है कि आपके पास एक रियल एस्टेट बाज़ार डेटाबेस हो। यह डेटा पूरी तरह से साफ़, जीवंत, पूर्ण और हमेशा अपडेटेड होना चाहिए।

क्योंकि, जब हमारे पास रियल एस्टेट बाज़ार का पूरा डेटा नहीं होता, यानी हर व्यक्ति के पास कितने घर हैं, तो यह तय करने का कोई आधार नहीं होता कि किसी व्यक्ति के पास कितनी संपत्तियाँ हैं। इसे एक पूर्वापेक्षा माना जाता है।

इसके लिए पर्याप्त शर्त यह है कि हमारी नीतियाँ सुसंगत हों। ऋण नीतियों के अलावा, हमें ब्याज दरों और सट्टा-विरोधी करों पर भी नई नीतियाँ लागू करनी होंगी। सबसे ज़रूरी है आपूर्ति में सुधार।

मुझे लगता है कि उपरोक्त प्रस्ताव मूलतः उचित है, लेकिन इसे लागू करते समय, डेटा और समन्वय सुनिश्चित करने के संदर्भ में विशिष्ट शर्तें होनी चाहिए। तभी उपरोक्त नीति लक्ष्य पर और सटीक होगी।

क्या इस प्रस्ताव का कोई स्पष्ट कानूनी आधार है, और यदि इसे क्रियान्वित किया जाता है, तो आवास कानून, भूमि कानून या ऋण संस्थानों पर कानून जैसे अन्य कानूनों के साथ टकराव से बचने के लिए इसमें क्या नियम जोड़ने की आवश्यकता होगी?

जैसा कि बताया गया है, इसमें दो कारक हैं, जिनमें से सबसे महत्वपूर्ण है नीति समन्वय, जिसका अर्थ है परियोजनाओं के लिए कानूनी कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करना।

क्योंकि सबसे ज़रूरी चीज़ है आपूर्ति और मांग के कारकों को सुनिश्चित करने के लिए एक आपूर्ति स्रोत बनाना। हमने पिछले कुछ समय में यह बहुत अच्छी तरह से किया है, जब बाज़ार में हल की गई और लागू की गई परियोजनाओं की संख्या ने इसे स्पष्ट रूप से प्रदर्शित किया है।

उदाहरण के लिए, बिना ज़मीन के आवास परियोजनाओं को लागू करने की समस्या का समाधान अकेले हनोई में ही लगभग 1,500 हेक्टेयर ज़मीन वाली 298 व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए किया जा चुका है। इस तरह के समाधान के लिए कई क़ानूनी नियमों में संशोधन की ज़रूरत है।

दूसरा, ऋण नीति पर। ऋण नीति में कई कानूनी कारक शामिल होते हैं, न कि केवल ऋण संस्थानों और अन्य प्रासंगिक कानूनों पर। इसके लिए मौद्रिक नीति, राजकोषीय नीति और वित्तीय नीति के प्रबंधन की आवश्यकता होती है।

इसके अतिरिक्त, मैं एकाधिक संपत्ति धारकों पर प्रगतिशील कर का प्रस्ताव करता हूं।

हालाँकि, इस समस्या को सुधारने की "रीढ़" डेटा कारक है। पर्याप्त डेटा के बिना, सभी नीतिगत तंत्र प्रभावी ढंग से लागू नहीं किए जा सकते। प्रत्येक नीतिगत तंत्र पूर्ण और पारदर्शी डेटा पर आधारित होना चाहिए।

इस समस्या को सुधारने का आधार डेटा कारक है। (फोटो: वीएनपी)

यदि यह नीति लागू की जाती है, तो आपके विचार से कार्यान्वयन प्रक्रिया में सबसे बड़ी कठिनाइयां क्या होंगी, महोदय?

- यह कई देशों की चिंता का विषय है, न केवल वियतनाम बल्कि अन्य देशों की भी, जब प्रत्येक व्यक्ति के स्वामित्व या प्रबंधन वाली अचल संपत्ति की मात्रा के आधार पर कर या क्रेडिट नीतियां लागू की जाती हैं।

दरअसल, इस मुद्दे पर मूल्यांकन के लिए दो सबसे महत्वपूर्ण कारक हैं। पहला, हमें सट्टा व्यवहार और वास्तविक आवासीय स्वामित्व व्यवहार के बीच स्पष्ट रूप से अंतर करना होगा।

यह बहुत मुश्किल काम है, क्योंकि मिसाल के तौर पर, कोई सट्टेबाज पॉलिसी से बचने के लिए अपने माता-पिता, भाई-बहन या रिश्तेदारों से अचल संपत्ति अपने नाम दर्ज करवाने के लिए कह सकता है। अगर सिर्फ़ अचल संपत्ति की संख्या के आधार पर ही पॉलिसी लागू की जाए, तो यह लक्ष्य हासिल नहीं कर पाएगी।

उदाहरण के लिए, जो सट्टेबाज अपने माता-पिता, भाई-बहनों या रिश्तेदारों से उन संपत्तियों पर अपना नाम लिखवाने के लिए कहते हैं, उन्हें इस मामले में स्पष्ट रूप से पहचाना जाएगा।

यदि उपरोक्त नीति अचल संपत्तियों की संख्या पर आधारित है, तो यह एक आवश्यक शर्त है, लेकिन पर्याप्त नहीं होगी। सही लक्ष्य की पहचान करने के लिए, प्रगतिशील कर लागू करने जैसे अन्य उपकरण और उपाय लागू करना आवश्यक है।

दूसरा, रियल एस्टेट डेटाबेस अभी पूरा होने और समन्वय की प्रक्रिया में है। संसाधन क्षेत्र भूमि डेटा का प्रबंधन करता है, निर्माण क्षेत्र आवास डेटा का प्रबंधन करता है, कर क्षेत्र कर डेटा का प्रबंधन करता है, नोटरी पब्लिक नोटरी डेटा का प्रबंधन करता है, और बैंक क्रेडिट डेटा का प्रबंधन करता है।

हालाँकि, इन आंकड़ों को एक सामान्य डेटाबेस बनाने के लिए समेकित, साझा और समन्वित करने का काम अभी भी पूरा होने की प्रक्रिया में है। इसलिए, ऋण वितरित करते समय, वाणिज्यिक बैंकों के पास यह निर्धारित करने के लिए एक पूर्ण डेटाबेस नहीं होता है कि किसी व्यक्ति के पास कितनी अचल संपत्ति है।

दरअसल, बैंकों ने भी माना है कि वे किसी व्यक्ति के स्वामित्व या प्रबंधन वाली संपत्तियों की संख्या का सटीक निर्धारण नहीं कर सकते। इसलिए, संपत्तियों की संख्या के आधार पर ऋण मूल्यांकन की ज़िम्मेदारी एक बड़ी चुनौती है। यह एक आवश्यक उपकरण है, लेकिन आवेदन के समय और रोडमैप पर विचार करना ज़रूरी है।

वास्तविक घर खरीदारों और सट्टेबाजों के बीच अंतर करने के मानदंडों के संबंध में, विकसित देश अक्सर नकदी प्रवाह और धन स्रोतों पर बहुत सख्ती से प्रबंधन करने के लिए निर्भर करते हैं।

बिजली और पानी के बिलों, भुगतान करने वालों आदि के आंकड़ों के माध्यम से संपत्ति के असली मालिक का पता लगाया जा सकता है। हालाँकि, वियतनाम की वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए, सीमित प्रासंगिक आंकड़ों के कारण इन मानदंडों को लागू करना अभी भी बहुत मुश्किल है।

इस प्रकार, यद्यपि वर्तमान समय में ओईसीडी देशों जैसे मानकों का लक्ष्य रखते हुए, हमें धीरे-धीरे डेटाबेस को पूरा करने के लिए एक रोडमैप की आवश्यकता है ताकि रियल एस्टेट स्वामित्व पर आधारित कर और ऋण नीतियां वास्तव में प्रभावी हो सकें।

धन्यवाद!

स्रोत: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html