2023 में रियल एस्टेट की मुख्य बातें: उलझनों को सुलझाने का एक साल

जारी की गई पॉलिसियों की श्रृंखला

2022 के अंत से, रियल एस्टेट बाजार को कई पहलुओं में कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है, परियोजना की वैधता से लेकर बांड पूंजी, बैंक ऋण तक... इन समस्याओं को हल करने के लिए, 2023 में, सरकार ने बाजार को पुनर्जीवित करने के लिए कई समय पर निर्देश और नीतियां जारी की हैं।

मार्च में, सरकार का डिक्री 08 जारी किया गया था, जो विनियमन को पूरक करता है: घरेलू बाजार में पेश किए गए बांडों के लिए, यदि जारीकर्ता उद्यम घोषित जारी करने की योजना के अनुसार वियतनामी डोंग में बांड के मूलधन और ब्याज का पूरी तरह से और समय पर भुगतान नहीं कर सकता है, तो वह बांड के मालिक के साथ परिसंपत्तियों के साथ बांड के मूलधन और ब्याज का भुगतान करने के लिए बातचीत कर सकता है।

यह विनियमन व्यवसायों के लिए ऋण को स्थगित करने, छूट पर परिसंपत्तियों को बेचने, तथा अचल संपत्ति जैसी अन्य परिसंपत्तियों के साथ परिपक्व बांड पर मूलधन और ब्याज का भुगतान करने का आधार है।

मार्च में, रियल एस्टेट बाज़ार की सुरक्षित, स्वस्थ और सतत विकास को बढ़ावा देने और बाधाओं को दूर करने के लिए कई समाधानों पर सरकार का डिक्री 33 भी जारी किया गया। सबसे उल्लेखनीय बात यह है कि स्टेट बैंक को सामाजिक आवास और निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए आवास हेतु 120,000 अरब वियतनामी डोंग के ऋण कार्यक्रम के कार्यान्वयन की अध्यक्षता सौंपी गई।

इस कार्यक्रम का मुख्य बल 4 राज्य के स्वामित्व वाले वाणिज्यिक बैंक ( एग्रीबैंक , बीआईडीवी, वियतकॉमबैंक, वियतिनबैंक) हैं जो सामाजिक आवास परियोजनाओं, श्रमिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों और घर खरीदारों को ऋण प्रदान करते हैं; पुराने अपार्टमेंटों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के लिए परियोजनाओं को अधिमान्य ब्याज दरों के साथ प्रदान करते हैं।

2023 में कई सकारात्मक नीतियों के साथ रियल एस्टेट बाजार अस्थिर हो जाएगा (चित्रण: हाई लॉन्ग)।

जबकि बाजार में आपूर्ति असंतुलन दिखाई देता है, जहां उच्च श्रेणी के आवास हावी हैं, जबकि निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए आवास "विलुप्त" हैं, सरकार ने तुरंत निर्णय 338 जारी कर 2021-2030 की अवधि में निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 1 मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश करने की परियोजना को मंजूरी दे दी है।

तदनुसार, 2030 तक, विभिन्न इलाकों में निर्मित अपार्टमेंटों की कुल संख्या लगभग 10 लाख होगी, जिसमें 2021-2025 की अवधि भी शामिल है, जिसमें लगभग 4,28,000 इकाइयाँ पूरी होंगी। इस परियोजना का उद्देश्य शहरी क्षेत्रों में मध्यम-आय और निम्न-आय वाले परिवारों और औद्योगिक पार्कों तथा निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों में कामगारों और श्रमिकों की सामर्थ्य के अनुकूल कीमतों पर सामाजिक आवास और श्रमिक आवास विकसित करना है।

एक और अच्छी बात यह है कि नवंबर के अंत में, नेशनल असेंबली ने संशोधित आवास कानून और संशोधित रियल एस्टेट व्यवसाय कानून को पारित करने के लिए मतदान किया, जो 2025 से लागू होंगे। विशेषज्ञों का कहना है कि इतिहास में पहली बार, रियल एस्टेट बाजार से जुड़े दो कानून एक साथ पारित हुए। अगर संशोधित भूमि कानून 2024 में पारित हो जाता है, तो रियल एस्टेट बाजार के लिए और भी कई सकारात्मक पहलू सामने आएंगे।

इसके अलावा, प्रधानमंत्री और कई मंत्रालयों और शाखाओं ने परियोजनाओं की कानूनी समस्याओं को हल करने के लिए रियल एस्टेट व्यवसायों के साथ लगातार ऑनलाइन बैठकें कीं; पूंजी स्रोतों के संदर्भ में व्यवसायों का समर्थन करने, ऋण ब्याज दरों को कम करने और व्यावसायिक गतिविधियों को स्थिर करने के लिए समाधान प्रस्तावित करने के लिए बैंकिंग क्षेत्र के साथ बैठक की।

बाजार ने सकारात्मक प्रतिक्रिया व्यक्त की।

हालांकि विशेषज्ञों का मानना ​​है कि रियल एस्टेट उद्योग 2024 के मध्य से उबर सकता है, जब नीति को "अवशोषित" करने के लिए पर्याप्त समय मिल जाएगा, लेकिन वास्तव में, बाजार से कई सकारात्मक संकेत सामने आए हैं। रियल एस्टेट बॉन्ड पर बाधाओं को दूर करने की सरकार की नीति की बदौलत, कई व्यवसाय बॉन्ड की परिपक्वता अवधि बढ़ाने और स्थगित करने में सक्षम हुए हैं, और नोवालैंड, हंग थिन्ह जैसे भुगतान करने के लिए अपनी संपत्तियों का उपयोग कर रहे हैं...

दिसंबर की शुरुआत में हुई चर्चा में, बैंकों और वित्तीय संस्थानों के वित्त विभाग (वित्त मंत्रालय) के उप निदेशक, श्री गुयेन होआंग डुओंग ने कहा कि अब तक 68 उद्यमों के लगभग 40% अतिदेय बॉन्डों के लिए बातचीत की योजना बनाई जा चुकी है। सफल बातचीत की दर फरवरी के 16% से बढ़कर अक्टूबर में 63% हो गई। इसके अलावा, जिन उद्यमों ने वित्तीय संसाधनों की व्यवस्था की है, उन्होंने परिपक्वता से पहले सक्रिय रूप से बॉन्ड वापस खरीद लिए हैं।

वित्त मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, यदि इस वर्ष की पहली तिमाही में कोई कॉर्पोरेट बांड जारी नहीं किया गया होता, तो नवंबर के अंत तक जारी किए गए व्यक्तिगत कॉर्पोरेट बांड की राशि VND220,000 बिलियन तक पहुंच गई होती।

अधिक खुली ऋण नीतियों के कारण रियल एस्टेट क्षेत्र में पूंजी प्रवाह भी बढ़ा है। स्टेट बैंक के नवीनतम अद्यतन आंकड़ों के अनुसार, 30 सितंबर तक, रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए कुल बकाया ऋण 2.74 ट्रिलियन वियतनामी डोंग तक पहुँच गया, जो वर्ष की शुरुआत की तुलना में 6% अधिक है।

(चित्रण: क्वांग आन्ह).

प्रधानमंत्री और स्टेट बैंक के अनुरोध और निर्देशानुसार, ऋण ब्याज दरों में धीरे-धीरे कमी आई है। कई बैंकों ने पहले 12-18 महीनों के लिए वाणिज्यिक आवासों के लिए ऋण दरों में 5.5-7.5% प्रति वर्ष की कमी की है, और फिर लगभग 9.5-11% प्रति वर्ष की अस्थायी ब्याज दरें लागू की हैं। सर्वेक्षणों से पता चलता है कि कई वाणिज्यिक बैंकों की आवास ऋण ब्याज दरों में वर्ष की शुरुआत की तुलना में लगभग 1-3% प्रति वर्ष की कमी आई है।

सामाजिक आवास नीति के संबंध में, निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2023 में, देश भर के विभिन्न इलाकों में 10 सामाजिक आवास परियोजनाएँ और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए आवास परियोजनाएँ शुरू की जाएँगी, जिनकी कुल संख्या 19,800 से ज़्यादा होगी। इनमें से, हाई फोंग शहर में 4 सामाजिक आवास परियोजनाएँ शुरू की गई हैं, जिनकी कुल संख्या 6,700 से ज़्यादा होगी। हनोई शहर, थुआ थिएन-ह्यू प्रांत और लाम डोंग में प्रत्येक में एक-एक सामाजिक आवास परियोजना शुरू की गई है।

हालाँकि, सामाजिक आवास और कम लागत वाले आवास के लिए VND120,000 बिलियन के ऋण पैकेज का वितरण उम्मीदों पर खरा नहीं उतरा है। निर्माण मंत्रालय ने बताया कि लगभग 23 स्थानीय क्षेत्रों ने VND120,000 बिलियन के ऋण कार्यक्रम के तहत ऋण के लिए पात्र 54 परियोजनाओं की सूची जारी की है, जिनकी ऋण माँग VND25,884 बिलियन है। अब तक, वितरित राशि केवल VND143 बिलियन से अधिक रही है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, VND120,000 बिलियन के क्रेडिट पैकेज में 30 जून तक निवेशकों के लिए 8.7% प्रति वर्ष और घर खरीदारों के लिए 8.2% प्रति वर्ष की अधिमान्य ऋण ब्याज दर लागू होती है।

1 जुलाई से, हर 6 महीने में, स्टेट बैंक इस कार्यक्रम में भाग लेने वाले वाणिज्यिक बैंकों के लिए अधिमान्य ऋण ब्याज दरों की घोषणा करेगा। अधिमान्य अवधि समाप्त होने पर, बैंक और ग्राहक ऋण ब्याज दरों पर बातचीत और सहमति करेंगे।

HoREA का मानना ​​है कि ऋण ब्याज दर, जो सामान्य वाणिज्यिक ऋण दर से 1.5-2% कम है, फिर भी पिछली सामाजिक आवास ऋण दर से अधिक है। तरजीही अवधि भी कम (5 वर्ष) है और ब्याज दर हर 6 महीने में समायोजित की जाती है, जिससे उधारकर्ताओं के लिए असुरक्षा की स्थिति पैदा होती है।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm