रियल एस्टेट व्यवसाय विलय एवं अधिग्रहण सौदों के माध्यम से खुद को बचा रहे हैं

जीवित रहने के लिए "खुद को बेचो"

कई विशेषज्ञों ने 2022 की तीसरी तिमाही में रियल एस्टेट बाज़ार के मुश्किल दौर में विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) के ज़रिए कई व्यवसायों के अधिग्रहण की चेतावनी दी है। वियतनामी व्यवसाय पहले बाज़ार पर हावी हुआ करते थे, बड़ी ज़मीन रखते थे और अपनी बाज़ार हिस्सेदारी बनाए रखते थे। हालाँकि, मुश्किल दौर में, तरलता और नकदी प्रवाह में कमी ने कई व्यवसायों को जीवित रहने के लिए "खुद को बेचने" पर मजबूर कर दिया है।

यह उल्लेखनीय है कि उस समय, कम कीमतों पर बेची गई परियोजनाएं मजबूत वित्तीय संसाधनों वाले विदेशी निवेशकों के लिए बाजार पर कब्जा करने का अवसर बन गईं, जिससे वियतनामी रियल एस्टेट व्यवसायों के निहित लाभ समाप्त हो गए।

प्रमुख विलय एवं अधिग्रहण सौदों में से एक वह सौदा है जिसमें केपेल समूह और केपेल वियतनाम फंड (केवीएफ), जिसे सामूहिक रूप से केपेल कंसोर्टियम के नाम से जाना जाता है, ने थू डुक शहर में दो निकटवर्ती आवासीय परियोजनाओं के 49% शेयरों के अधिग्रहण हेतु बाध्यकारी समझौतों पर हस्ताक्षर किए। उम्मीद है कि 10,000 अरब वियतनामी डोंग से अधिक की विकास लागत वाली इन दोनों परियोजनाओं के शेयरों का अधिग्रहण इसी वर्ष पूरा हो जाएगा।

कई परियोजनाएं पूंजीगत योगदान के माध्यम से "बेची" जाती हैं ताकि व्यवसाय स्वयं को बचा सकें।

2022 में हनोई में तीन भूखंडों के अधिग्रहण के बाद, केपेल और केवीएफ के बीच यह दूसरा संयुक्त निवेश है। वियतनाम में केपेल के अध्यक्ष जोसेफ लो ने यह भी कहा कि दोनों परियोजनाओं में पूंजीगत खरीद केपेल के व्यावसायिक मॉडल के अनुरूप है, जिससे कंपनी को विकास के लिए तीसरे पक्ष के भूमि कोष का उपयोग करने की अनुमति मिलती है। केपेल वियतनाम में अपने निवेश को उन व्यवसायों के संदर्भ में भी बढ़ाना चाहता है जो अपने निवेश में विविधता लाने की रणनीति अपना रहे हैं और जोखिम कम करने के लिए चीन पर ध्यान केंद्रित नहीं कर रहे हैं।

इससे पहले, फ्रेज़र्स प्रॉपर्टी ग्रुप इकोसिस्टम के अंतर्गत आने वाली कंपनी, फ्रेज़र्स प्रॉपर्टी वियतनाम, जो रियल एस्टेट क्षेत्र में विविध उत्पादों और सेवाओं के स्वामित्व, संचालन और विकास में व्यापक अनुभव रखने वाली एक बहुराष्ट्रीय कंपनी है, ने भी वियतनाम के एक निगम के साथ उत्तर में औद्योगिक पार्क विकसित करने के लिए अपने सहयोग की घोषणा की थी, जिसका कुल निवेश 250 मिलियन अमेरिकी डॉलर के बराबर है। इस सौदे में, एफपीवी ने चार्टर पूंजी का 49% योगदान दिया।

विदेशी निवेश वाली कंपनियों के साथ अधिग्रहण और पूंजी योगदान सौदों के अलावा, वियतनामी रियल एस्टेट उद्यम शेयरों की खरीद-बिक्री के माध्यम से एक-दूसरे के साथ लगातार निवेश और अधिग्रहण सौदे भी करते रहते हैं। इसकी बदौलत, पूंजी की कठिन उपलब्धता के बावजूद, संघर्षरत उद्यम अधूरी परियोजनाओं को जारी रख और पूरा कर पा रहे हैं।

बाओ वियत सिक्योरिटीज़ कंपनी (बीएससी) की रिपोर्ट में यह भी अनुमान लगाया गया है कि 2023-2024 की अवधि में रियल एस्टेट विलय एवं अधिग्रहण गतिविधियों में तेज़ी आ सकती है क्योंकि सस्ते पैसे का दौर समाप्त हो चुका है। रियल एस्टेट व्यवसाय तरलता की कमी के दौर से गुज़र रहे हैं, जब पूंजी जुटाने के स्रोत कमोबेश बाधाओं का सामना कर रहे हैं।

उपरोक्त कथन की व्याख्या करते हुए, बीएससी ने कहा कि नकारात्मक बाजार धारणा और उत्पादों की वास्तविक मांग के अनुरूप न होने के कारण बिक्री में कठिनाई के कारण, व्यवसाय और घर खरीदार दोनों ही ऋण पर निर्भर हैं। दूसरा, ऐसे समय में जब रियल एस्टेट क्षेत्र में ऋण पर अभी भी कठोर नियंत्रण है, जबकि अन्य पूंजी चैनल जैसे बॉन्ड और स्टॉक अनुकूल नहीं हैं। अंत में, ब्याज दरें ऊँची हैं और बॉन्ड की परिपक्वता अवधि 2023-2024 में केंद्रित है। कई चुनौतियों के साथ, रियल एस्टेट व्यवसायों को इन कठिनाइयों को हल करने के लिए विलय और अधिग्रहण का रास्ता चुनना होगा।

इसके अलावा, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि व्यवसायों को अपनी परियोजनाओं का एक हिस्सा बेचना पड़ता है, जो निवेश को फैलाने और वित्तीय क्षमता से अधिक होने के कारण होता है। कुछ व्यवसाय केवल लाभ कमाने के पीछे भागते हैं, इसलिए वे व्यवसायों और ग्राहकों के हितों के बीच सामंजस्य सुनिश्चित नहीं कर पाते।

कठिनाइयाँ केवल अचल संपत्ति में ही नहीं

हालाँकि, 2022 के अंत से लेकर 2023 के शुरुआती महीनों तक, आर्थिक समस्याओं ने सिर्फ़ रियल एस्टेट ही नहीं, बल्कि सभी क्षेत्रों को प्रभावित किया है। यह इस तथ्य से स्पष्ट होता है कि कई अन्य क्षेत्रों में भी विलय और अधिग्रहण सौदे हुए हैं, जब कई व्यवसायों को उत्पादन में कठिनाइयों और पूँजी की कमी के कारण विदेशी निवेशकों को कम कीमतों पर संपत्तियाँ बेचनी पड़ी हैं।

हाल ही में सामाजिक-आर्थिक मुद्दों पर राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति को समझाते हुए, योजना और निवेश मंत्री गुयेन ची डुंग ने यह भी बताया कि कई बड़े उद्यमों को कठिन उत्पादन और व्यापार स्थितियों और सीमित पूंजी अवशोषण क्षमता के कारण अपनी परिसंपत्तियों को उनके वास्तविक मूल्य के केवल 50% पर बेचना पड़ा और खरीदार विदेशी उद्यम थे।

निजी आर्थिक विकास अनुसंधान बोर्ड द्वारा लगभग 10,000 उद्यमों पर किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, कई उद्यम विशेष रूप से कठिन परिस्थितियों का सामना कर रहे हैं। सर्वेक्षण में भाग लेने वाले 82.3% उद्यम 2023 के शेष महीनों में अपने पैमाने को कम करने, अस्थायी रूप से निलंबित करने या परिचालन बंद करने की योजना बना रहे हैं।

अचल संपत्ति के अलावा, कई व्यवसायों को जीवित रहने के लिए कई प्रकार की संपत्तियां भी बेचनी पड़ रही हैं।

2023 में अभी भी सक्रिय उद्यमों में से 71.2% को अपने कर्मचारियों की संख्या में 5% से ज़्यादा की कमी आने की उम्मीद है, 22.2% को 50% से ज़्यादा की कमी आने की उम्मीद है। 80.7% उद्यमों को राजस्व में 5% से ज़्यादा की कमी आने की उम्मीद है, और राजस्व में 50% से ज़्यादा की कमी की दर 29.4% है। ख़ास तौर पर, इस संदर्भ में वृहद अर्थव्यवस्था और उद्योग अर्थव्यवस्था में व्यावसायिक विश्वास बेहद कम है, और 81.4% उद्यमों ने नकारात्मक और बेहद नकारात्मक आकलन दिए हैं।

सर्वेक्षण से पता चलता है कि व्यवसायों को जिन कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, वे हैं व्यवस्था की स्थिति (59.2%); ऋण तक पहुँच (51.1%); प्रशासनिक प्रक्रियाओं और कानूनी नियमों का कार्यान्वयन (45.3%) और आर्थिक लेन-देन के अपराधीकरण का डर (31.1%)। यह ध्यान देने योग्य है कि इन कठिनाइयों के बावजूद, स्थानीय अधिकारियों से मिलने वाला समर्थन अभी तक आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पाया है। 84% तक व्यवसाय स्थानीय अधिकारियों के प्रबंधन और समर्थन की प्रभावशीलता को अप्रभावी मानते हैं।

विदेशी निवेश एजेंसी के अनुसार, इस वर्ष के पहले चार महीनों में, देश में विदेशी निवेशकों द्वारा घरेलू उद्यमों के शेयर खरीदने के लिए पूंजी योगदान के 1,044 लेनदेन हुए, जिनका कुल पूंजी योगदान मूल्य 3.1 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 70% से अधिक की वृद्धि है। 77,001 उद्यम बाजार से बाहर हो गए, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 25.1% अधिक है, और औसतन प्रतिदिन 600 से अधिक उद्यम बाजार छोड़ रहे हैं।

स्रोत: https://www.congluan.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-dang-tu-giai-cuu-qua-cac-thuong-vu-mua-lai-va-sap-nhap-post252895.html