हो ची मिन्ह सिटी 2026 की मसौदा भूमि मूल्य सूची: लोगों को भूमि उपयोग शुल्क वहन न कर पाने की चिंता

हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने हो ची मिन्ह सिटी में 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली पहली भूमि मूल्य सूची को विनियमित करने वाले हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स काउंसिल के मसौदा प्रस्ताव पर राय प्राप्त करने के लिए संबंधित इकाइयों को एक दस्तावेज़ भेजा है। इस मसौदे पर टिप्पणी करते हुए, विशेषज्ञों ने कहा कि सबसे महत्वपूर्ण कारक यह है कि इनपुट भूमि डेटाबेस पूर्ण और वस्तुनिष्ठ होना चाहिए; साथ ही, भूमि मूल्य निर्धारण करते समय भूमि उपयोग गुणांक पर भी विचार करना आवश्यक है।

लोगों और व्यवसायों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है

हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग के अनुसार, 2026 की भूमि मूल्य सूची वर्तमान भूमि मूल्य सूची (निर्णय 79/2024) की सीमाओं को पार कर जाएगी। तदनुसार, मसौदे में हो ची मिन्ह सिटी की कुछ केंद्रीय सड़कों पर भूमि की कीमत लगभग पुरानी भूमि मूल्य सूची के समान ही है और वास्तविक हस्तांतरण मूल्य का केवल 60% है।

हालाँकि, राष्ट्रीय सभा द्वारा विचाराधीन 2024 भूमि कानून के क्रियान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने संबंधी मसौदा प्रस्ताव के अनुसार, भूमि की कीमतें सभी मामलों में लागू समायोजन गुणांक (K गुणांक) द्वारा मूल्य सूची को गुणा करके निर्धारित की जाती हैं। इसमें, गैर- कृषि भूमि की मूल्य सूची की तुलना में K गुणांक 1.5 से 2 गुना तक बढ़ जाता है; कृषि भूमि के लिए यह 1.5 से 10 गुना तक बढ़ जाता है।

इसलिए, इस नए मसौदा भूमि मूल्य सूची ने लोगों और व्यवसायों को भूमि उपयोग के प्रयोजनों, भूमि किराया आदि में परिवर्तन होने पर वित्तीय दायित्वों का भुगतान करने में असमर्थ होने की चिंता में डाल दिया है।

हो ची मिन्ह सिटी के बिन्ह हंग कम्यून में एक आवासीय क्षेत्र

श्री एन.के. (फू होआ डोंग कम्यून, हो ची मिन्ह सिटी) ने कहा कि वे हो ची मिन्ह सिटी द्वारा नई भूमि मूल्य सूची जारी किए जाने का इंतज़ार कर रहे हैं, इस उम्मीद के साथ कि भूमि उपयोग का उद्देश्य बदलने पर भूमि उपयोग शुल्क कम हो जाएगा। श्री के. ने बताया कि अक्टूबर 2024 के अंत में, जब उन्होंने सुना कि हो ची मिन्ह सिटी निर्णय संख्या 79 के अनुसार भूमि मूल्य सूची जारी करेगा, तो उन्होंने लगभग 960 वर्ग मीटर कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने के लिए आवेदन प्रस्तुत किया।

हालाँकि, दो महीने के इंतज़ार के बाद, उन्हें निर्णय संख्या 79 के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करते हुए, 4.3 अरब VND से ज़्यादा की राशि के साथ भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का नोटिस मिला। श्री के. ने बताया, "चूँकि हम 4.3 अरब VND से ज़्यादा का भुगतान नहीं कर सकते, इसलिए मेरे परिवार को आवासीय भूमि के लिए भूमि उपयोग शुल्क बदलने का विचार छोड़ना पड़ा और नई भूमि मूल्य सूची का इंतज़ार करना पड़ा। हालाँकि, इस नई मसौदा भूमि मूल्य सूची के साथ, भूमि उपयोग शुल्क दोगुना हो सकता है। हम इतनी ज़्यादा राशि कैसे वहन कर सकते हैं?"

व्यावसायिक दृष्टिकोण से, चो लोन रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री ट्रान वान चाऊ ने विश्लेषण किया कि 2026 में जारी की जाने वाली भूमि मूल्य सूची का मसौदा, केंद्रीय क्षेत्र को छोड़कर, अधिकांशतः काफी ऊँचा है। व्यवसायों के लिए, यदि भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ जाती हैं, तो यह कई पहलुओं को सीमित कर देगा, विशेष रूप से निवेशक बाज़ार छोड़ देंगे।

इसलिए, पारदर्शी और उचित बाजार मूल्यों की ओर बढ़ने के लिए, भूमि का डेटाबेस और स्वतंत्र इकाइयों द्वारा पर्यवेक्षण आवश्यक है, जो लोगों, व्यवसायों और विशेष एजेंसियों से खुले तौर पर राय प्राप्त करें।

भूमि की कीमतों और K गुणांक से दबाव

एसजीजीपी समाचार पत्र के संवाददाता से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के कृषि और पर्यावरण विभाग के भूमि अर्थशास्त्र विभाग के कार्यवाहक प्रमुख श्री दाओ क्वांग डुओंग ने स्वीकार किया कि यदि भूमि की कीमतें मसौदा प्रस्ताव के अनुसार लागू की जाती हैं, तो पुनर्वास व्यवस्था से लेकर सभी मामले; कृषि भूमि से परिवारों और व्यक्तियों की आवासीय भूमि में भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलना; वार्षिक भूमि किराया भुगतान के साथ भूमि पट्टा... गुणांक K के अनुसार 1.5-2 गुना अधिक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा।

श्री डुओंग के अनुसार, यदि राष्ट्रीय असेंबली भूमि मूल्य की सामग्री को गुणांक K से गुणा करने पर भूमि मूल्य तालिका के बराबर के साथ एक मसौदा प्रस्ताव पारित करती है, तो यह अनुशंसा की जाती है कि स्थानीय लोग 31 दिसंबर, 2026 से पहले गुणांक K जारी करें। इससे प्रांतों और शहरों को गुणांक K के निर्माण के लिए तैयारी करने का समय मिल जाएगा।

शेष मामलों जैसे भूमि आवंटन, भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन, संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टा, तथा राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजे की गणना के लिए सरकार विशेष मामले निर्धारित करेगी; विकास क्षमता वाली परियोजनाओं के लिए, विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए पद्धतियां लागू की जाएंगी।

इससे यह सुनिश्चित होता है कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने की प्रक्रिया छोटी हो जाती है, तथा भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान परियोजनाओं के विकास के लिए व्यवसायों द्वारा किए गए खर्च के अनुरूप होता है, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें नहीं बढ़ती हैं।

इस मुद्दे पर सहमति जताते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव रखा कि 2026 के लिए लागू K गुणांक 1 पर सेट किया जाना चाहिए, यानी इसमें कोई वृद्धि या कमी नहीं होगी। इससे स्थानीय लोगों को राष्ट्रीय सभा के प्रस्ताव को लागू करते समय किसी भी प्रकार की उलझन से बचने में मदद मिलेगी। 2027 के बाद, बाजार की स्थिति के अनुसार K गुणांक को ऊपर या नीचे समायोजित किया जा सकता है।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि शहर को 2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने से पहले लागू मूल्य सूची के आधार पर भूमि मूल्य सूची बनाने के लिए एक दिशा-निर्देश की आवश्यकता है, जिसे गुणांक K से गुणा करके 0.2 से 3 गुना की समायोजन सीमा के साथ 2026 में नई आवासीय भूमि मूल्य सूची पर लागू करने के लिए गुणांक K को समायोजित किया जाना चाहिए।

* श्री दाओ क्वांग डुओंग , हो ची मिन्ह सिटी के कृषि और पर्यावरण विभाग के भूमि अर्थशास्त्र विभाग के कार्यवाहक प्रमुख

उद्देश्य बदलने पर शर्तों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया जाएगा

निर्णय संख्या 79 के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करते समय, यह मूल रूप से व्यवहारिक रूप से उपयुक्त है, विशेष रूप से उत्पादन, व्यवसाय, व्यापार और सेवाओं के लिए भूमि के लिए। हालाँकि, बिन्ह चान्ह, कू ची, होक मोन, न्हा बे, कैन गियो जैसे पूर्ववर्ती क्षेत्रों के लोगों की कुछ राय यह भी दर्शाती है कि कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने पर भूमि उपयोग शुल्क पहले की तुलना में काफी अधिक है।

इस समस्या के समाधान के लिए, कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने (पूर्व में) हो ची मिन्ह सिटी जन समिति को सलाह दी थी कि वह प्रधानमंत्री को रिपोर्ट करके 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 157 के खंड 2 के कार्यान्वयन हेतु दिशानिर्देश जारी करे, जिसमें अन्य मामलों में भूमि उपयोग शुल्क में छूट और कमी शामिल है। वर्तमान में, सरकार द्वारा ये सुझाव राष्ट्रीय सभा को प्रस्तुत किए गए हैं ताकि 2024 के भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने हेतु एक प्रस्ताव पारित किया जा सके।

यदि प्रस्ताव पारित हो जाता है, तो जो परिवार और व्यक्ति अपनी भूमि का उद्देश्य कृषि भूमि से आवासीय भूमि में बदलेंगे, उन्हें उचित भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा, जो लोगों की आर्थिक स्थिति और आय के अनुकूल होगा।

बिन्ह डुओंग क्षेत्र (पूर्व में) के लिए, समायोजन किए गए, लेकिन केवल 34 पुनर्वास परियोजनाओं को समायोजित किया गया, बाकी पहले जैसी ही रहीं। इन 34 पुनर्वास क्षेत्रों का मूल्यांकन बाजार मूल्यों के करीब किया गया। वुंग ताऊ क्षेत्र (पूर्व में) के लिए भी 2019 की भूमि मूल्य सूची को 2023 के भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके समायोजन किया गया। तदनुसार, इस क्षेत्र में भी भूमि की कीमतों में वृद्धि हुई, लेकिन बहुत अधिक नहीं।

थान हिएन

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html