भूमि की कीमतों को बाजार के करीब लाना: 'प्रवाह का अनुसरण' करने से कैसे बचें

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में भूमि की कीमतों को बाजार के करीब लाने के लिए उन्हें समायोजित करने से पारदर्शिता का लाभ मिलेगा, लेकिन आवास की कीमतों को बढ़ाने के लिए शोषण किए जाने के जोखिम को नियंत्रित करने की आवश्यकता है।

थान ओई जिले के थान काओ कम्यून के थान थान गांव में स्थित भूमि भूखंड की नीलामी कीमत सूचीबद्ध मूल्य से 10-15 गुना अधिक है - फोटो: डी.टी.

आवास की कमी के संदर्भ में, अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने और "प्रवाह के साथ चलने" की प्रवृत्ति को रोकने की समस्या प्रबंधन एजेंसियों और लोगों के लिए एक बड़ी चुनौती बन रही है। इस समायोजन का उद्देश्य भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों को सुनिश्चित करना है, लेकिन बढ़ती भूमि मूल्य सीमा का लाभ उठाकर घरों की कीमतें बढ़ाने की प्रवृत्ति पर नियंत्रण करना भी आवश्यक है।

केंद्रीय भूमि 600-700 मिलियन VND/ ^m2

20 दिसंबर को हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा घोषित और 31 दिसंबर, 2025 तक तत्काल प्रभाव से लागू नई भूमि मूल्य सूची के अनुसार, उच्चतम आवासीय भूमि मूल्य लगभग 695 मिलियन VND/ ^m2 है, जो होन कीम जिले के केंद्रीय मार्गों पर सड़क से सटे भूखंडों पर लागू होता है जैसे: बा त्रियु, दीन्ह तिएन होआंग, हाई बा ट्रुंग।

यह कीमत निम्नलिखित मार्गों पर भी लागू होती है: हैंग दाओ, हैंग खाय, हैंग नगांग, ले थाई टू, ली थुओंग कीट, न्हा थो और ट्रान हंग दाओ।

2019 में हनोई शहर द्वारा जारी मूल्य सूची की तुलना में, हांग न्गांग और हांग दाओ सड़कों पर आवासीय भूमि 3.7 गुना बढ़ गई।

हनोई द्वारा हाल ही में जारी की गई नई मूल्य सूची के अनुसार, व्यावसायिक सेवा भूमि की कीमत पहले की तुलना में 50-100% अधिक रखी गई है। व्यावसायिक भूमि की सबसे ऊँची कीमत अभी भी होआन कीम जिले की सड़कों पर है, जैसे: हैंग खाय, हैंग न्गांग, हैंग दाओ, 244 मिलियन VND/ ^m2 से अधिक।

इस बीच, हनोई में कृषि भूमि, चावल के खेतों, वार्षिक और बारहमासी फसलों और जलीय कृषि भूमि की कीमतों में भी लगभग 15% की वृद्धि हुई।

अक्टूबर 2024 के अंत में हो ची मिन्ह सिटी द्वारा जारी की गई नई भूमि मूल्य सूची के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में सबसे अधिक भूमि मूल्य डोंग खोई, ले लोई और गुयेन ह्यू के तीन मार्गों से संबंधित है, जो 687.2 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी द्वारा हाल ही में जारी की गई नई भूमि मूल्य सूची, जो बाज़ार के करीब है, उन लोगों और संगठनों के लिए मुआवज़े की गणना और भूमि की कीमतें निर्धारित करने का आधार होगी जो साइट क्लीयरेंस के अधीन हैं। यह भूमि उपयोग कर, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण से व्यक्तिगत आयकर, भूमि उपयोग से संबंधित शुल्क और प्रभार, हस्तांतरण या भूमि से संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए भी आधार है।

गुयेन ह्यू स्ट्रीट हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की सबसे ज़्यादा क़ीमत वाली सड़कों में से एक है - फ़ोटो: क्वांग दीन्ह

नया मूल्य फ्रेम विजेता बोली का केवल 10% है।

तुओई ट्रे के अनुसार, हालांकि हनोई ने बाजार के करीब होने के लिए भूमि मूल्य सूची में वृद्धि की है, कई क्षेत्रों में 2019 में जारी किए गए पुराने मूल्य फ़्रेमों की तुलना में 3-4 गुना अधिक नए मूल्य फ़्रेम हैं, लेकिन कई क्षेत्रों में विजेता भूमि नीलामी की कीमतों के साथ अभी भी एक बड़ा अंतर है।

उदाहरण के लिए, डुक हौ गाँव से थान वान गाँव तक सड़क के स्थान, थान लाम कम्यून में ग्रामीण भूमि की कीमत 1.54 मिलियन VND/ ^m2 है। इसी प्रकार, दाई थिन्ह कम्यून में अंतर-कम्यून सड़क पर स्थित ग्रामीण भूमि की कीमत 1.01 - 1.54 मिलियन VND/ ^m2 है। वहीं, 2024 में थान लाम - दाई थिन्ह शहरी क्षेत्र में उसी क्षेत्र में नीलाम की गई भूमि का विजेता मूल्य लगभग 60 मिलियन VND/ ^m2 है।

हनोई अपार्टमेंट बाज़ार में हाल ही में कीमतों में बढ़ोतरी का केंद्र रहे, कई अपार्टमेंट परियोजनाओं वाले इस क्षेत्र में ज़मीन की नई, काफ़ी नरम मूल्य सूची जारी की गई है। होई डुक ज़िले के अन ख़ान कम्यून में कई अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतें 60-80 मिलियन VND/ ^m2 के बीच उतार-चढ़ाव कर रही हैं, जबकि नई जारी की गई ज़मीन मूल्य सूची (अन ख़ान कम्यून से होकर गुज़रने वाले थांग लॉन्ग एवेन्यू के पास के इलाके में ज़मीन की कीमतें) के अनुसार, यह केवल 2.3-8.6 मिलियन VND/ ^m2 है।

लिडेको शहरी क्षेत्र, होई डुक जिले के लिए, 31 मीटर चौड़ी सड़क, वाणिज्यिक, सेवा और शहरी भूमि की कीमत 6.5 - 9.3 मिलियन VND/ ^m2 ; 24 मीटर चौड़ी सड़क, कीमत 5.9 - 8.5 मिलियन VND/ ^m2 ; 13.5 मीटर चौड़ी सड़क, कीमत 4.6 - 6.3 मिलियन VND/ ^m2 । राष्ट्रीय राजमार्ग 32 क्षेत्र, फुंग शहर, दान फुओंग जिले में, भूमि की कीमत 2.9 - 9.2 मिलियन VND/ ^m2 ।

इसी तरह, किम बाई शहर से होकर हांग डुओंग कम्यून के अंत तक राष्ट्रीय राजमार्ग 21बी पर ग्रामीण भूमि की कीमत 3.5-6.1 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 है। किम बाई गांव से किम बाई शहर (राष्ट्रीय राजमार्ग 21बी से सटे खंड) तक सड़क पर शहरी भूमि की कीमत 3.4-5.7 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 है; कैट डोंग गांव सड़क - किम बाई शहर (राष्ट्रीय राजमार्ग 21बी से सटे बाएं डे डाइक का खंड) की कीमत 3.4-7.5 मिलियन वीएनडी/ ^एम2 है।

इस बीच, थान ओई जिले (किम बाई शहर से सटे) के थान काओ कम्यून के थान थान गांव में नीलाम की गई भूमि की कीमत हाल ही में 100 मिलियन VND/ ^m2 से अधिक हो गई है।

आवास की कीमतों को बढ़ाने के लिए बढ़ी हुई भूमि मूल्य सीमा के दोहन को रोकना

पिछले एक साल में, आवास की कीमतें, खासकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें, तेज़ी से बढ़ी हैं, जिससे रियल एस्टेट बाज़ार में उतार-चढ़ाव को लेकर कई चिंताएँ पैदा हुई हैं। विशेषज्ञों और उद्योग जगत के नेताओं ने चेतावनी दी है कि स्थानीय अधिकारियों को ज़मीन की कीमतों में बदलाव का फ़ायदा उठाकर आवास की कीमतें बढ़ाने की स्थिति को नियंत्रित करने के लिए उपाय करने होंगे, जिससे आपूर्ति की कमी और बढ़ेगी और कई लोग, खासकर कम और मध्यम आय वाले लोग, बाज़ार से बाहर हो जाएँगे।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, आवास की वर्तमान ऊँची कीमतें न केवल भूमि की बढ़ती कीमतों के कारण हैं, बल्कि आपूर्ति की कमी के कारण भी हैं। तदनुसार, भूमि की लागत रियल एस्टेट की लागत संरचना में केवल एक कारक है, जबकि कीमतों को निर्धारित करने वाला महत्वपूर्ण कारक आवास आपूर्ति की कमी है।

अगर आपूर्ति बढ़ाने और बाज़ार में लेन-देन को बढ़ावा देने का कोई उपाय है, तो आवास की कीमतें कम होने की संभावना है। इसलिए, आवास परियोजनाओं, खासकर सामाजिक आवास परियोजनाओं, के निर्माण को बढ़ाना, बाज़ार को स्थिर करने के मूलभूत समाधानों में से एक है।

हालाँकि, वर्तमान संदर्भ में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में आवास की कमी के कारण, भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्य के अनुरूप समायोजित करना आवास की कीमतों को बढ़ाने वाला एक कारक हो सकता है। श्री चाऊ ने चेतावनी दी कि भूमि की कीमतों को समायोजित करने के अलावा, बड़े शहरों में भूमि के किराये की कीमतें भी बढ़ जाती हैं, जिससे आवास की कीमतों पर दबाव बढ़ जाता है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन ची थान ने कहा कि भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार, भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्य के करीब समायोजित करना एक सही कदम है।

इसका उद्देश्य बाज़ार को और अधिक पारदर्शी बनाना है, साथ ही पंजीकरण शुल्क की गणना, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण या परिवर्तन में लोगों के अधिकारों को सुनिश्चित करना है। हालाँकि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्रों में नई भूमि मूल्य सूची 600-700 मिलियन VND/m2 तक है, फिर भी यह वास्तविक बाजार मूल्य से कम है। इससे लोगों को अधिक पारदर्शी लेनदेन करने के लिए प्रोत्साहित करने में मदद मिलेगी, साथ ही प्रबंधन एजेंसियों को भूमि मूल्य मुद्रास्फीति को कम करने में मदद मिलेगी।

श्री थान ने इस बात पर भी ज़ोर दिया कि नई भूमि मूल्य सूची उन क्षेत्रों के वास्तविक मूल्य के अनुरूप समायोजित की गई है जो पिछले वर्षों में लगातार विकसित हो रहे हैं। हालाँकि, नए क्षेत्रों, खासकर उन क्षेत्रों के लिए जिन्हें आवासीय परियोजनाओं में परिवर्तित किया जा रहा है, कोई आधिकारिक भूमि मूल्य सूची नहीं है। विशेषज्ञों का कहना है कि नए क्षेत्रों में भूमि की कीमतें तभी निर्धारित की जा सकती हैं जब परियोजनाएँ क्रियान्वित और उपयोग में आ जाएँ, तभी उचित संदर्भ मूल्य दिए जा सकते हैं।

अंत में, विशेषज्ञों ने यह भी पुष्टि की कि भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का उद्देश्य मूल्य झटका पैदा करना नहीं है, बल्कि पारदर्शी बाजार संचालन को प्रोत्साहित करना, सट्टेबाजी को कम करना और तेजी से विकासशील क्षेत्रों में भूमि की कीमतों को बढ़ाना है।

मुआवजा लागत, बुनियादी ढांचे में निवेश और व्यावसायिक लाभ जैसे व्यावहारिक कारकों के आधार पर भूमि की कीमतें निर्धारित करने से भूमि बाजार को अधिक उचित बनाने में मदद मिलेगी, जिससे भूमि की कीमतों में असामान्य वृद्धि से बचा जा सकेगा, जो अचल संपत्ति बाजार के सतत विकास को नकारात्मक रूप से प्रभावित करती है।

भूमि उपयोग शुल्क और साइट क्लीयरेंस लागत केवल 7-20% के लिए होती है, आने वाले समय में बाज़ार के करीब नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से घरों और अचल संपत्तियों की बिक्री मूल्य में पिछली अवधि की तुलना में औसतन 15-20% की वृद्धि होगी। ( निर्माण मंत्रालय )

*वकील गुयेन वान दीन्ह (भूमि कानूनी विशेषज्ञ):

वकील गुयेन वान दिन्ह (भूमि कानून विशेषज्ञ)

ज़मीन की कीमतों को बाज़ार के हिसाब से समायोजित करना, 2025 में सट्टेबाज़ों के लिए कीमतें और घरों की कीमतें बढ़ाने का एक बहाना बन सकता है, इसलिए घर खरीदारों को घर खरीदने के लिए पैसे खर्च करते समय सतर्क रहने की ज़रूरत है। ज़मीन की बढ़ती कीमतें आवासीय परियोजनाओं की लागत बढ़ा सकती हैं, लेकिन ध्यान रहे कि हाल के दिनों में अपार्टमेंट की कीमतों को आसमान छूने वाला मुख्य कारण यही नहीं है। मुख्य कारण अभी भी आपूर्ति और माँग का नियम है, इसलिए प्रबंधन एजेंसियों और स्थानीय निकायों को घरों की कीमतों को नियंत्रित और कम करने के लिए उपयुक्त नीतियाँ बनाने की ज़रूरत है।

स्रोत: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm